每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 葉燕婷 發(fā)自深圳    

每經(jīng)記者 葉燕婷 發(fā)自深圳

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說，“簡政放權(quán)”有多大想象空間？恒大地產(chǎn)董事局主席許家印近期在“兩會(huì)”上直言房地產(chǎn)行業(yè)繁雜的審批是房價(jià)高企的幫兇，簡化審批、規(guī)范政府規(guī)費(fèi)、推進(jìn)稅收改革能降低房地產(chǎn)建設(shè)的時(shí)間和資金成本，最終這種節(jié)省或能令房價(jià)降低。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪多位房企內(nèi)部人士發(fā)現(xiàn)，簡政放權(quán)對(duì)于前期規(guī)劃能力強(qiáng)的大型房企更有實(shí)際益處，在規(guī)?；咧苻D(zhuǎn)模式下，大型房企往往在拿地時(shí)已經(jīng)做好規(guī)劃，報(bào)建周期成為影響整個(gè)項(xiàng)目周期的重要因素，最終將導(dǎo)致項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度的變化，而對(duì)于小型房企而言，“拿到地以后，可能還要花4個(gè)月的時(shí)間規(guī)劃，這已經(jīng)超過報(bào)建走審批所需要的常規(guī)時(shí)間，與其要求政府提高效率，不如自己提高項(xiàng)目規(guī)劃效率更有用?！蹦持行⌒头科髢?nèi)部人士表示。

繁雜審批帶來隱形成本/

剛剛落下帷幕的“兩會(huì)”上，許家印關(guān)于簡政放權(quán)能降房價(jià)的觀點(diǎn)成為媒體關(guān)注的焦點(diǎn)。他認(rèn)為，構(gòu)成房價(jià)有五部分：地價(jià)、綜合造價(jià)、政府規(guī)費(fèi)，稅收和企業(yè)利潤，其中政府規(guī)費(fèi)、稅收都能通過簡政放權(quán)縮減成本，“這幾個(gè)部分不往下降，房價(jià)就沒法降?！?/p>

一般來說，政府規(guī)費(fèi)包括城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、招投標(biāo)費(fèi)、市調(diào)費(fèi)、審計(jì)費(fèi)等。許家印指出，政府規(guī)費(fèi)往往各地差異較大，根據(jù)他對(duì)去年恒大項(xiàng)目做的統(tǒng)計(jì)，不同城市中，收費(fèi)最少的37種，最多高達(dá)157種，不規(guī)范帶來的亂收費(fèi)現(xiàn)象令房企成本增加，而按照恒大去年項(xiàng)目平均值計(jì)算，這塊規(guī)費(fèi)大約占房價(jià)的11%。他建議，國家統(tǒng)一規(guī)范規(guī)費(fèi)收取，取消不合理收費(fèi)。

除此之外，政府對(duì)房企征收包括營業(yè)稅、城建稅、教育附加費(fèi)、土地增值稅、房產(chǎn)稅、印花稅、契稅等十余種稅種，暨南大學(xué)管理學(xué)院胡剛教授指出，一般來說，房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅費(fèi)占房價(jià)的比例超過20%。許家印認(rèn)為，在限定房企利潤上限的前提下，把環(huán)節(jié)稅都去掉，合并繳納企業(yè)所得稅之前的所有稅種，統(tǒng)一為控制房地產(chǎn)利潤的累進(jìn)遞增式的增值稅，這樣就避免了個(gè)別項(xiàng)目的暴利行為，降低房價(jià)。

除直接的資金成本以外，由于繁雜審批而令房企承受的時(shí)間和精力的隱形成本事實(shí)上更為致命，根據(jù)新城地產(chǎn)董事長曹志偉的統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目從立項(xiàng)到審批，整個(gè)流程需要經(jīng)過20個(gè)部委，蓋100個(gè)章，全程需要799個(gè)審批工作日；從拿地到開工，就要259個(gè)審 批 工 作日。他曾算過一筆賬：以2011年廣州賣地總收入412億元計(jì)算，這些投資項(xiàng)目若按目前流程的建設(shè)審批時(shí)間辦理開工手續(xù)，按年息10%計(jì)算，一年會(huì)產(chǎn)生41.2億元的資金成本，這意味著當(dāng)年房企每一天為廣州土地支付的利息成本超過1000萬元。

某大型房企內(nèi)部員工對(duì) 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，大部分大型房企都走高周轉(zhuǎn)策略，這種情況下，往往拿到土地時(shí)已經(jīng)做好地塊規(guī)劃，直接進(jìn)行報(bào)建，這種情況下，審批效率直接影響項(xiàng)目結(jié)算周期，資金占用時(shí)間越久，最終反應(yīng)的企業(yè)ROE也越低，所以如果簡政放權(quán)能在房地產(chǎn)行業(yè)提現(xiàn)，當(dāng)然是好事情。

同時(shí)，針對(duì)審批中存在的串聯(lián)審批、互設(shè)前置審批條件、流程復(fù)雜、審批時(shí)限長等問題，廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長蔡穗聲認(rèn)為，目前的房地產(chǎn)項(xiàng)目審批環(huán)節(jié)消耗了很多社會(huì)資源，確實(shí)有精簡的空間，這對(duì)于企業(yè)、購房者都是好事。

簡政放權(quán)逐步展開/

不過，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，從拿地到開工的周期，一般在一年左右，最短也需要6個(gè)月時(shí)間，要達(dá)到預(yù)售條件，還需要10個(gè)月左右的施工時(shí)間，除了政府審批以外，更多地涉及開發(fā)商自身規(guī)劃、開發(fā)速度。該人士指出，目前國內(nèi)很多中小型房企在拿地后需要4、5個(gè)月的規(guī)劃時(shí)間，比審批所耗費(fèi)的時(shí)間更多，“從內(nèi)部提升效率的更好控制，向萬科、萬達(dá)學(xué)習(xí)，拿到地塊已經(jīng)規(guī)劃好，相比指望政府簡政放權(quán)，這一塊更應(yīng)該突破?！?/p>

另一方面，政府對(duì)于房地產(chǎn)的簡政放權(quán)已經(jīng)逐漸展開。

去年10月16日起，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部放權(quán)，不再受理一級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)核準(zhǔn)事項(xiàng)，改由省級(jí)住建部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的相關(guān)核準(zhǔn)工作。新華社引述住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人的話介紹，住建部將負(fù)責(zé)指導(dǎo)和監(jiān)督房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)核準(zhǔn)工作，制定房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)條件，指導(dǎo)全國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)管理信息平臺(tái)建設(shè)，制定房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書式樣。

國土資源部自去年4月起，下放12類項(xiàng)目用地和小面積零星分散建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審權(quán)、衛(wèi)片執(zhí)法檢查約談和問責(zé)權(quán)到省。目前，國土資源部現(xiàn)有行政審批事項(xiàng)54項(xiàng)，未來3年還將取消、下放14項(xiàng)。

部分省市也開始針對(duì)自身情況量身訂制更“簡短”的審批流程，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從深圳住建局獲悉，對(duì)于深圳住房建設(shè)項(xiàng)目，去年行政審批事項(xiàng)減少了50%。此外，利用信息和外部信息共享，審批由原來的41項(xiàng)材料精簡到16項(xiàng)，減少了60%，各工程項(xiàng)目方的施工許可申報(bào)材料壓縮了20%以上，16個(gè)事項(xiàng)進(jìn)行合并或轉(zhuǎn)移。

包頭今年以來采取 “部門牽頭、并聯(lián)審批、信息共享、限時(shí)辦結(jié)”的方式，令房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目審批程序，將由原來“涉及9個(gè)主要行政部門，11項(xiàng)行政審批事項(xiàng)，6證5書，183個(gè)工作日”，優(yōu)化為“涉及5個(gè)主要行政部門，7項(xiàng)行政審批事項(xiàng)，6證1書，42個(gè)工作日”，審批時(shí)限較優(yōu)化前減少近5個(gè)月。