每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州    

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

進入馬年以來，房地產(chǎn)融資市場壞消息不斷。

先是傳出興業(yè)銀行暫停房地產(chǎn)供應鏈貸款和夾層貸款，以及地產(chǎn)基金背景的德信地產(chǎn)為買地在杭州降價銷售，導致A股兩市地產(chǎn)股股價大幅下跌。隨后，又曝出寧波地產(chǎn)界曾經(jīng)的大佬浙江興潤置業(yè)轟然倒塌，留下超過35億元的巨額債務，目前企業(yè)資金鏈斷裂，已經(jīng)嚴重資不抵債，當?shù)匾呀?jīng)成立專案組和應急工作領導小組處置相關工作。

有業(yè)內(nèi)人士樂觀認為，這些事件僅是個案，之間并無明顯關聯(lián)。事實上，即使此前在業(yè)界瘋傳的央行“107號文件”，也不會徹底封死房地產(chǎn)業(yè)的融資。3月17日中國證券投資基金業(yè)協(xié)會頒發(fā)的私募基金管理人登記證書中，首批五十家私募基金管理機構就有一部分從事房地產(chǎn)投資基金的管理。

陽光城總裁陳凱說，房地產(chǎn)未來將從重資產(chǎn)行業(yè)，轉向為輕資產(chǎn)。類似美國鐵獅門這樣的房地產(chǎn)基金管理公司有希望成為未來的房地產(chǎn)主流。

融資環(huán)境的震蕩期/

“興潤置業(yè)的情況應該只是個案，這家企業(yè)此前在浙江寧波高價拿地開發(fā)別墅產(chǎn)品，受到這一輪三四線城市市場低迷的影響，加上寧波的庫存積壓比較嚴重，導致項目去化遇到嚴重障礙，最終拖垮資金鏈。”克而瑞研究中心分析師朱一鳴向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，興潤置業(yè)的案例不能算是行業(yè)發(fā)生系統(tǒng)性風險，部分企業(yè)的違約對于行業(yè)的良性發(fā)展會產(chǎn)生促進作用。

宏源證券研究報告認為，造成興潤置業(yè)資不抵債的原因更可能是土地價格下跌，引發(fā)房企資產(chǎn)負債表惡化。通過wind梳理數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，自去年4季度以來，40個大中城市成交土地樓面均價出現(xiàn)徘徊回落，其中一線城市仍然保持著波動上行，但二線城市波動中趨勢下行，三線城市趨勢向下。隨著土地價格回落和成交溢價率下降，土地市場冷卻，可能帶來房企資產(chǎn)負債表惡化的沖擊，造成更多的風險問題暴露。

事實上，隨著興業(yè)銀行于今年2月末叫停房地產(chǎn)夾層融資，商業(yè)銀行試圖通過收緊表外業(yè)務控制房地產(chǎn)風險的意欲表露無遺。光大證券研究報告認為，雖然此前興業(yè)銀行的行為并不代表銀監(jiān)會及商業(yè)銀行對于房地產(chǎn)融資的普遍看法和策略，但反映了整個銀行系統(tǒng)對于影子銀行將進一步收縮。由于興業(yè)銀行是所有銀行中同業(yè)資產(chǎn)占比最大的，且2013年以來信托受益權類的同業(yè)資產(chǎn)增長較快，可以說本次收縮是對部分同業(yè)資產(chǎn)的進一步調(diào)整，預計其他銀行也會跟進收縮。

此外，今年的貨幣政策似乎沒有放松跡象。根據(jù)李克強總理在政府工作報告中關于貨幣政策的表述來看，一方面，在保持總量政策穩(wěn)定的同時，積極盤活存量、用好增量；另一方面，繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，引導貨幣信貸和社會融資規(guī)模適度增長，今年廣義貨幣M2預期增長13％左右。此外，今年將繼續(xù)推進利率市場化，擴大金融機構利率自主定價權。

朱一鳴認為，這樣的定調(diào)說明信貸總量依然維持適度從緊的格局。事實上，在互聯(lián)網(wǎng)金融、利率市場化改革等多方?jīng)_擊下，銀行間資金成本上升已是不爭事實，這種趨勢似乎已不可逆轉，在銀行業(yè)依靠存貸息差獲取的利潤趨于減少后，銀行更多將貸款目標轉向企業(yè)貸等更高利潤的領域，個人住房貸款利率居高不下的局面恐將難以改變。

2014年以來，房貸額度未見放松、利率不降反升的情況給各地房地產(chǎn)市場造成沖擊。在今年1~2月全國主要城市成交出現(xiàn)明顯下滑后，3月份市場依然沒有好轉的跡象，業(yè)界期盼的“小陽春”尚未出現(xiàn)。

朱一鳴認為，李克強總理提出整頓影子銀行已有時間表，以地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)私募基金為代表的“影子銀行”產(chǎn)品年內(nèi)有進一步收緊的可能。由于今年貨幣政策依然維持偏緊的局面，房地產(chǎn)開發(fā)貸款與按揭貸款等表內(nèi)業(yè)務仍將受到限制，如果表外業(yè)務也同時收緊，加上美聯(lián)儲逐漸退出量化寬松政策導致海外融資成本上漲，今年房地產(chǎn)資金面實在不容樂觀。

但也有業(yè)界人士認為，國家治理影子銀行，根本目的還是在規(guī)范市場，并不是徹底關掉房地產(chǎn)的融資閘門。為此，歌斐資管創(chuàng)始人、執(zhí)行董事殷哲還用歌斐房地產(chǎn)基金能順利拿到“牌照”一事來證明這一觀點。3月17日，中國證券投資基金協(xié)會頒發(fā)了首批50張私募基金管理人登記證書，歌斐旗下的房地產(chǎn)基金便是其中之一。根據(jù)歌斐資產(chǎn)公布的數(shù)據(jù)，截至去年底，歌斐管理的房地產(chǎn)基金規(guī)模高達260億元。

開發(fā)商將成為打工仔？/

“我們最近才剛跟銀行談成一筆貸款，利率還是比較便宜，現(xiàn)在銀行對于大型房地產(chǎn)企業(yè)還是很看重，受影響的更多是中小型房企。”保利地產(chǎn)董事會秘書黃海日前向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示。

陳凱告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，在目前的金融環(huán)境下，那些年銷售超百億的房企，比銷售只有一二十億的房地產(chǎn)企業(yè)更容易獲得貸款。

出于這樣一個原因，很多房企都通過高負債擴大規(guī)模。近兩年來，諸如泰禾、融信等起家于福建的房企憑借積極擴張的高周轉策略，在銷售業(yè)績方面取得爆發(fā)性增長。然而，對于迅猛增長的業(yè)績，企業(yè)土地投入增幅更大，部分企業(yè)拿地金額甚至超出銷售額。

根據(jù)克而瑞研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，以融信地產(chǎn)為例，2013年以來拿地金額超過240億元，而融信目前僅10個在售項目，其2013年的銷售金額約為120億元，只為同期拿地金額的一半。

據(jù)悉，陽光城和泰禾2013年三季度末的凈負債率分別高達158%和245%，大大超出行業(yè)水平。上述房企高管認為，盡管眼下高速擴張使得諸如泰禾這樣的企業(yè)業(yè)績實現(xiàn)成倍增長，但高負債情況下企業(yè)融資難度加大，資金鏈一再收緊，增加了企業(yè)未來的運營難度，一旦運營不利極易遭遇較大損失甚至破產(chǎn)。

此外，中小型房企“出局”的現(xiàn)象也愈加明顯。根據(jù)中原地產(chǎn)的研究數(shù)據(jù)顯示，最近數(shù)周，內(nèi)地一些產(chǎn)權交易所的房地產(chǎn)類項目掛牌在增加。截至2月25日，北交所掛牌的房地產(chǎn)類項目達到了27宗，其中2014年以來掛牌的項目達到了19宗。上海產(chǎn)權交易所的掛牌房地產(chǎn)類項目也達到了16宗，合計市值接近百億。

“如果市場出現(xiàn)劇烈波動，越來越多中小型房企需要賣股權求生存之時，那些經(jīng)營穩(wěn)定、手握重金的企業(yè)反而會成為受益者。”朱一鳴認為。

陳凱認為，中小地產(chǎn)商的結局，也并不是那么悲慘。一些中小地產(chǎn)商可以選擇擁有私募基金管理人登記證書的房地產(chǎn)私募合作，通過他們?nèi)谫Y獲取發(fā)展的機會。只不過，在這種模式下，開發(fā)商將慢慢變成房地產(chǎn)金融機構的“打工仔”。這也是全球房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)展的普遍規(guī)律。