◎趙秀池（首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授）

在今年全國(guó)“兩會(huì)”期間，住建部部長(zhǎng)姜偉新在回應(yīng)有關(guān)房?jī)r(jià)的提問時(shí)，透露出“雙向調(diào)控”的樓市政策信號(hào)，一時(shí)成為業(yè)界熱議的焦點(diǎn)。筆者梳理李克強(qiáng)總理作的 《政府工作報(bào)告》，發(fā)現(xiàn)“雙向調(diào)控”的意圖確實(shí)非常明顯。

首先，商品房與保障房雙軌運(yùn)行。

《政府工作報(bào)告》指出：“完善住房保障機(jī)制。加大保障性安居工程建設(shè)力度，今年新開工700萬套以上，其中各類棚戶區(qū)470萬套以上。提高大城市保障房比例。增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)”。這意味著，住房問題的解決依然采取雙軌制，即高端有市場(chǎng)，低端有保障。

對(duì)于低收入者的住房保障，一方面需要不斷加大保障房建設(shè)力度，增加供給數(shù)量，同時(shí)還應(yīng)完善保障房的準(zhǔn)入、退出制度，以實(shí)現(xiàn)保障房的良性循環(huán)，使更多的保障對(duì)象應(yīng)保盡保。至于保障房對(duì)市場(chǎng)的影響，還取決于政策的力度以及保障房的數(shù)量等多種因素。如果保障房的數(shù)量足夠大，覆蓋面足夠?qū)?，?duì)商品房市場(chǎng)會(huì)形成一定的沖擊，對(duì)平抑房?jī)r(jià)也會(huì)起到一定作用。

其次，供求雙向調(diào)節(jié)。

房?jī)r(jià)的決定如同一般商品價(jià)格決定的原理一樣，盡管影響房?jī)r(jià)的因素有很多，宏觀的、微觀的、經(jīng)濟(jì)的、社會(huì)的、政策的、外部環(huán)境、國(guó)內(nèi)的、國(guó)外的等等。但不管是什么因素，最終都會(huì)通過供求關(guān)系來對(duì)房?jī)r(jià)造成影響，所以，最終起決定作用的仍然是供求關(guān)系。供不應(yīng)求房?jī)r(jià)上漲，供過于求房?jī)r(jià)下降，這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的基本經(jīng)濟(jì)規(guī)律。因此，房?jī)r(jià)的調(diào)控也需要從供求兩方面入手。我國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控一直是按照這個(gè)思路來進(jìn)行的。

讓市場(chǎng)起決定性作用，也不排除政府的積極作用。政府在調(diào)控時(shí)，要遵循供求規(guī)律，通過采取一定的經(jīng)濟(jì)手段、行政手段、法律手段去影響供求，從而達(dá)到調(diào)節(jié)供求關(guān)系、穩(wěn)定房?jī)r(jià)的目的。

再次，對(duì)不同的住房需求有保有壓。

在調(diào)控房?jī)r(jià)時(shí)，住房需求與住房供給的調(diào)控同等重要，但由于住房自住、投資兩相宜。如果賦予住房的投資屬性，則住房需求是無限的。而住房供給囿于土地的限制，總是有限的、稀缺的，因此，房?jī)r(jià)調(diào)控的難度較大。

為此，在調(diào)控時(shí)，一定要考慮住房供求的特殊性，尤其住房需求的特殊性。根據(jù)住房需求的層次來采取不同的政策，對(duì)不同的住房需求有保有壓。對(duì)于剛性需求和改善性需求的居民最基本的生存需求，我們需要給予支持；對(duì)于住房基本功能之外的投機(jī)投資性需求，則應(yīng)予以限制。

第四，對(duì)不同的城市，分類控制。

我國(guó)地域差別較大，各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡。所以，對(duì)于不同的城市需要落實(shí)差異化政策。對(duì)于優(yōu)質(zhì)公共資源較集中、經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快、人口吸引力較大的一、二線城市，住房供求矛盾較大，因此，采取住房限購(gòu)，抑制投機(jī)投資性需求是必須的。對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展較慢，沒有產(chǎn)業(yè)支撐、人口吸引力較弱的城市，則應(yīng)從產(chǎn)城一體、居業(yè)聯(lián)動(dòng)角度，根據(jù)城市需要，調(diào)控住房供求關(guān)系，促進(jìn)其城市持續(xù)發(fā)展。

第五，市場(chǎng)機(jī)制與政府調(diào)控相結(jié)合。

根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)能夠?qū)崿F(xiàn)資源的最優(yōu)配置，但是，達(dá)到資源最優(yōu)配置是有條件的，即完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、私人物品、產(chǎn)權(quán)明確等。在現(xiàn)實(shí)生活中，很難有符合完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)條件的市場(chǎng)。而市場(chǎng)一旦不具備完全競(jìng)爭(zhēng)的條件，則會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)失靈。在市場(chǎng)失靈的情況下，就需要政府這只看得見的手進(jìn)行干預(yù)，因此，發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的決定性作用，與政府調(diào)控并不矛盾。住房市場(chǎng)由于其涉及國(guó)計(jì)民生，加之其特殊性，在發(fā)揮市場(chǎng)決定性作用的同時(shí)，必須輔之以積極的政府調(diào)控。通過政府調(diào)控有效的干預(yù)市場(chǎng)，可以使房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。近幾年的實(shí)踐已經(jīng)表明，頗有爭(zhēng)議的限購(gòu)政策雖然是行政手段，但，是一種正確的選擇，它有效地抑制了投機(jī)投資性住房需求，對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)起了重要的作用。未來在相對(duì)一段時(shí)間，在城市化完成之前，對(duì)于供不應(yīng)求的一、二線城市，仍然需要繼續(xù)運(yùn)用這樣的限購(gòu)手段。