每經(jīng)記者 沙斐 發(fā)自上海

上海土地市場(chǎng)再度上演火爆行情。昨日上午（3月20日），寶山區(qū)顧村鎮(zhèn)N12-1101單元05-01地塊迎來出讓，保利、招商、遠(yuǎn)洋等15家房企參與競(jìng)拍，最終融創(chuàng)綠城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司最終以24億元拿下這幅純宅地，折合樓板價(jià)20150元/平方米，溢價(jià)率達(dá)83%。

值得一提的是，寶山顧村地區(qū)一直是以滿足剛性需求為主的板塊，因此當(dāng)融創(chuàng)進(jìn)入上述地區(qū)高價(jià)拿地，不禁讓業(yè)內(nèi)驚呼：向來開發(fā)高端住宅的融創(chuàng)綠城是否也要開始做剛需項(xiàng)目。

融創(chuàng)中國(guó)控股有限公司營(yíng)銷總監(jiān)李公杰接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，目前上述地塊產(chǎn)品定位還沒有最后確定，但可以肯定會(huì)走高端路線。

樓板價(jià)逼近在售樓盤均價(jià)

值得注意的是，寶山區(qū)顧村鎮(zhèn)N12-1101單元05-01地塊成交樓板價(jià)突破2萬元/平方米，刷新了該區(qū)域樓板價(jià)紀(jì)錄，而該區(qū)域目前在售樓盤均價(jià)也保持在2萬元/平方米左右。

根據(jù)出讓文件，顧村N12-1101單元5-01地塊出讓面積為66169.6平方米，容積率為1.8。

德佑地產(chǎn)市場(chǎng)研究部監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，該地塊位于顧村鎮(zhèn)外環(huán)內(nèi)，是區(qū)域內(nèi)最優(yōu)質(zhì)地塊，地塊周邊的二手房項(xiàng)目，如共富新村、富弘苑等，目前售價(jià)在2.0萬元~2.2萬元/平方米。

在上海中原地產(chǎn)研究咨詢部經(jīng)理宋會(huì)雍看來，按照當(dāng)?shù)啬壳暗臉前鍍r(jià)，如果想要盈利，售價(jià)至少要在3.5萬元/平方米以上，而這樣的價(jià)格在顧村區(qū)域很難有足夠的需求支撐。

德佑地產(chǎn)市場(chǎng)研究部監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，2013年全年，顧村區(qū)域單價(jià)3萬元以上的成交量?jī)H保利葉城成交了1套，均價(jià)37734元/平方米，為區(qū)域內(nèi)最高單價(jià)紀(jì)錄。

融綠總經(jīng)理助理、營(yíng)銷中心副總經(jīng)理顧明在接受記者采訪時(shí)表示：“2萬元/平方米的價(jià)格符合融綠的心理價(jià)位，也在合理的范圍之內(nèi)。”他介紹說，融綠一直走高端住宅路線，產(chǎn)品在同地段價(jià)格一般會(huì)高于區(qū)域50%甚至100%。

對(duì)此，宋會(huì)雍指出，顧村早期的公園、地鐵等支撐房?jī)r(jià)的概念已經(jīng)過去。目前，當(dāng)?shù)氐臉鞘谢痉諊鄶?shù)為中低端樓盤，中低端客戶難以支撐3.5萬元/平方米以上的房?jī)r(jià)，改善型等中高端客戶選擇顧村這片區(qū)域的意愿又不會(huì)很強(qiáng)烈，因此這個(gè)價(jià)格的銷售比較有挑戰(zhàn)性。

打造區(qū)域高端改善型項(xiàng)目

盡管有觀點(diǎn)認(rèn)為融綠此次拿地暗藏風(fēng)險(xiǎn)，但在中華企業(yè)市場(chǎng)部經(jīng)理戴正芳看來，如果區(qū)域內(nèi)從來沒有高端項(xiàng)目出現(xiàn)的話，也不失為一個(gè)機(jī)會(huì)。此外，如果區(qū)域內(nèi)有大量人口集聚，相信還是有能力消化的。

上海房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的資深人士楊子江認(rèn)為，在該地域，融綠所稱的高端，肯定不是那些均價(jià)10萬元左右的傳統(tǒng)高端項(xiàng)目，更多可以理解為區(qū)域板塊內(nèi)的高端改善型項(xiàng)目。他指出，顧村板塊開發(fā)已有近10年，二手房存量較大，當(dāng)?shù)匾慌蠘I(yè)主會(huì)有較大的改善型需求。

中華企業(yè)銷售經(jīng)理戴正芳表示，只要供應(yīng)量不是特別大，區(qū)域內(nèi)的改善型需求應(yīng)該可以滿足，而該地塊出讓面積為66169.6平方米，容積率為1.8，“這樣的面積已經(jīng)可以了，再大就不行了。”