每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 查道坤 發(fā)自江蘇    

每經(jīng)記者 查道坤 發(fā)自江蘇

售后返租的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開始品嘗自身釀下的苦果。

位于江蘇泰州高港的文峰千家惠百貨商場是文峰股份（601010，SH）與泰州廣信臺(tái)灣商城合作興辦的高港區(qū)規(guī)模最大的現(xiàn)代化百貨商場。

2010年7月，包括南京市民陳先生在內(nèi)的近百位南京市民購買了位于泰州高港的文峰千家惠百貨商場（以下簡稱文峰商場）的商鋪，根據(jù)當(dāng)初的協(xié)議，他們將在今年獲得房款約10%的收益，然而截至目前文峰商場卻僅僅支付了房款總額的3%的收益，并明確對業(yè)主表示今后幾年的租金收益將無法保證。

面對開發(fā)商的違約，業(yè)主曾多次前往泰州進(jìn)行維權(quán)，據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，目前泰州高港區(qū)政府已經(jīng)為文峰商場成立了專門的工作組，將由政府牽頭，最大限度挽回業(yè)主損失。文峰股份尚未回應(yīng)記者的采訪。

售后返租早已被叫停

文峰股份官網(wǎng)顯示，文峰商場是文峰股份與泰州廣信臺(tái)灣商城合作興辦的高港區(qū)規(guī)模最大的現(xiàn)代化百貨商場。

陳先生對記者介紹說，之所以購買文峰商場物業(yè)，就是被開發(fā)商售后返租的模式和高收益所吸引，“當(dāng)時(shí)很多購買該商鋪的投資者都認(rèn)為這個(gè)商鋪產(chǎn)品起點(diǎn)低，回報(bào)也不錯(cuò)，也有合同做收益保障，感覺沒什么風(fēng)險(xiǎn)，就把錢投進(jìn)去了。”

陳先生所說的合同，就是開發(fā)商售后返租的合同。公開資料顯示，售后返租是指開發(fā)企業(yè)將所售商品房出售給投資者，同時(shí)與其簽訂承租協(xié)議，并以承租期間的租金沖抵部分售價(jià)款或償付一定租金回報(bào)的一種投資方式，一般年返租回報(bào)在8%至12%。監(jiān)管層早已發(fā)文叫停售后返租模式。

“商鋪采用的是售后返租的性質(zhì)，并采取10年售后返租，前三年的托管收益將直接減免在房款里，第四年和第五年初，每年將拿到不低于10600元的租金收益。”陳先生對記者說。

陳先生介紹說，到了第六年，業(yè)主將獲得當(dāng)年實(shí)際的全部租金收入，第七年至第十年，受托方將每年實(shí)際的租金收入的90%返還給業(yè)主，“按照合同規(guī)定，應(yīng)該在今年2月份拿到總房款10%的收益，但是到目前我們只拿到了3%的收益，并且開發(fā)商還說往后的幾年租金收益可能將無法保障。”

記者從泰州高港區(qū)官方了解到，和陳先生有同樣遭遇的投資者約有500人之多，總投資額達(dá)到1億元。

開發(fā)商資金鏈出現(xiàn)問題

值得注意的是，早在去年7月份，有業(yè)主就接到文峰商場的運(yùn)營方通知：由于開發(fā)商泰州廣信地產(chǎn)出現(xiàn)問題，導(dǎo)致公司資金鏈出現(xiàn)很大困難，經(jīng)營方2014年很可能無法再按照合同約定的數(shù)額支付業(yè)主返租收益，并讓業(yè)主做好心理準(zhǔn)備。“開發(fā)商與銀行貸款業(yè)務(wù)出現(xiàn)了大問題，公司資金鏈斷裂，文峰商場經(jīng)營方的法人代表也因此被立案調(diào)查，加上種種原因，開發(fā)商原本給業(yè)主的租金補(bǔ)貼也就成了泡影。”泰州本地的業(yè)主林先生對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說。

而今年業(yè)主拿到的3%的收益回報(bào)，也是當(dāng)?shù)卣雒娴盅洪_發(fā)商的資產(chǎn)獲得的貸款給業(yè)主的租金回報(bào)，“目前開發(fā)商已經(jīng)處于癱瘓狀態(tài)，由于公司的注冊資金沒有補(bǔ)齊，所以想申請破產(chǎn)都沒有資格。”林先生對記者說。

林先生所說的上述內(nèi)容記者均已獲得政府方面的證實(shí)。

值得注意的是，有知情人士對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，該項(xiàng)目是由泰州廣信地產(chǎn)與文峰股份合作的項(xiàng)目，開發(fā)商資金鏈斷裂，那么業(yè)主的租金就應(yīng)該由合作方文峰股份承擔(dān)，但是記者致電文峰股份并未得到回應(yīng)。

事實(shí)上，這并不是文峰股份旗下商場第一次由于售后返租出現(xiàn)業(yè)主租金無法收回的情況，2012年7月31日《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者報(bào)道了位于南通如皋的文峰城市酒店業(yè)主因無法拿到租金收益而發(fā)生糾紛一事。

售后返租涉嫌違規(guī)

在無法拿到租金之后，不少業(yè)主前往泰州當(dāng)?shù)剡M(jìn)行維權(quán)索要租金，泰州高港區(qū)政府相關(guān)負(fù)責(zé)人王主任表示，目前已經(jīng)為文峰商場成立了專門的工作組，由政府牽頭，最大限度挽回業(yè)主損失。

然而值得注意的是，泰州文峰千家惠百貨商場售后返租的招商形式本身就涉嫌違規(guī)。

根據(jù)原建設(shè)部2001年《商品房銷售管理辦法》第十一條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后返租的方式銷售未竣工商品房。”

房地產(chǎn)行業(yè)專家張建初對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹說，近年以來隨著商業(yè)地產(chǎn)猶如雨后春筍般涌出，不少開發(fā)商為了招商大都采用售后包租或者售后返租的方式進(jìn)行回籠資金，“文峰商場的招商模式采用的售后返租，明顯與規(guī)定相違背。”