每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 尚希 楊玨軒 發(fā)自馬來西亞、廣州    

每經(jīng)記者 尚希 楊玨軒 發(fā)自馬來西亞、廣州

對(duì)在馬來西亞投資的中國(guó)內(nèi)地購(gòu)房者來說，林吉特幣中長(zhǎng)期兌人民幣貶值的概率大小，將是決定其投資收益的關(guān)鍵因素之一。因?yàn)轳R來西亞的樓盤開發(fā)周期遠(yuǎn)較中國(guó)內(nèi)地來得漫長(zhǎng)，通常從銷售到最后正式竣工，開發(fā)商的施工周期長(zhǎng)達(dá)三到四年，顯然加大了匯率變化可能帶來的虧損風(fēng)險(xiǎn)。此外，根據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在馬來西亞當(dāng)?shù)氐恼{(diào)查，部分在當(dāng)?shù)亻_發(fā)樓盤的中國(guó)內(nèi)地企業(yè)要求內(nèi)地購(gòu)房者必須全款購(gòu)買，這進(jìn)一步加大了在馬來西亞樓市投資的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

開發(fā)周期較長(zhǎng)/

對(duì)于適應(yīng)了高周轉(zhuǎn)的中國(guó)開發(fā)企業(yè)來說，來到馬來西亞最先感受到的就是“慢下來”。

“相比國(guó)內(nèi)來說晚了近一年，主要是施工時(shí)間，建安周期會(huì)長(zhǎng)一些。”碧桂園控股（馬來西亞）分公司區(qū)域總裁阮家聲對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說道，造成較長(zhǎng)工期的原因主要是效率。

然而在馬來西亞新山，碧桂園的速度已經(jīng)非?？?，從拿地到開始銷售，基本上只用了7個(gè)月的時(shí)間，完全沿用了在國(guó)內(nèi)快速的打法，但不可控的環(huán)節(jié)依然有很多。

“這里的工人每天上下午要各喝一次茶，每次都要半個(gè)小時(shí)之久，而且工頭拿大家根本沒辦法。”卓達(dá)馬來西亞公司首席執(zhí)行官王斌武同樣對(duì)記者說道。在《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者走訪的新山市一些建筑工地的現(xiàn)場(chǎng)，很難看到如國(guó)內(nèi)熱火朝天的干活景象，勞工也很少有當(dāng)?shù)厝耍?ldquo;大部分都是外勞，當(dāng)?shù)厝说母＠容^好，沒有人愿意做。”王斌武說到。

在諸多中國(guó)開發(fā)商眼中，馬來西亞是一個(gè)慢節(jié)奏的國(guó)家，而且很難去改變，只能適應(yīng)。

“原材料的市場(chǎng)供應(yīng)能力也跟中國(guó)沒法比。”王斌武告訴記者，以最常用的混凝土為例，在馬來西亞是商品化管理，自己并不能在工地上攪拌混凝土，供不應(yīng)求的時(shí)候就只能等。

“而且國(guó)內(nèi)的工程設(shè)計(jì)，建筑、結(jié)構(gòu)、給水排水所有環(huán)節(jié)都會(huì)一起解決，但在馬來西亞各個(gè)環(huán)節(jié)都是分開設(shè)計(jì)，基本上都要等在實(shí)際施工中‘撞車’了再解決，這對(duì)于周期都會(huì)有影響。”王斌武直言。

按照馬來西亞當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)法律規(guī)定，高層建筑的施工周期一般是36個(gè)月，超高層為48個(gè)月，如果個(gè)別項(xiàng)目后期裝修工程較復(fù)雜也可以適當(dāng)跟政府申請(qǐng)加長(zhǎng)工期。王斌武告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，卓達(dá)位于新山伊斯干達(dá)特區(qū)麥迪尼的項(xiàng)目是精裝修交房，但精裝修的貨源供應(yīng)需求在新山并不能得到滿足，“我們很多品牌都需要到吉隆坡去合作，包括印尼等其他國(guó)家。”

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，在馬來西亞房地產(chǎn)項(xiàng)目一般在獲得開發(fā)審批的同時(shí)便能獲得銷售許可證，也就是說在沒有開工的時(shí)候就可以銷售，這一階段被稱之為賣“樓花”，而此時(shí)購(gòu)房者購(gòu)買的話需要支付總房款的10%。按照馬來西亞的預(yù)售制度，隨著工程進(jìn)度的推進(jìn)分階段交付房款，如果是銀行按揭，首付比例最低也僅在一成左右，如果是全款支付，一般是在工期的3~4年內(nèi)，按照工程進(jìn)度分階段付款。

目前在新山中國(guó)開發(fā)商的項(xiàng)目一般都建議國(guó)內(nèi)的購(gòu)房者選擇全款支付，“分四年無息支付，這種方式還是很劃算的，貸款的話這邊審核還是較麻煩。”阮家聲說道。

根據(jù)王斌武的介紹，目前卓達(dá)在新山麥迪尼的項(xiàng)目對(duì)于內(nèi)地客戶也只接受全款購(gòu)買。

投資者將面臨眾多風(fēng)險(xiǎn)/

對(duì)于中國(guó)的購(gòu)房者來說，馬來西亞房?jī)r(jià)優(yōu)勢(shì)自不必說，資產(chǎn)升值的預(yù)期也非常強(qiáng)烈，對(duì)于長(zhǎng)達(dá)99年甚至永久產(chǎn)權(quán)的海外房屋來說，是否能穩(wěn)賺不賠，購(gòu)房者還應(yīng)該注意哪些方面？

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者隨機(jī)與在場(chǎng)的一些購(gòu)房者攀談，大多數(shù)人選擇購(gòu)房的目的并非自住而是坐等升值。戴德梁行馬來西亞公司董事總經(jīng)理黃子光也證實(shí)，大多數(shù)的中國(guó)買家買房都是為了投資需求。

“現(xiàn)在馬國(guó)在重點(diǎn)發(fā)展這個(gè)區(qū)域，也有一些稅費(fèi)上的優(yōu)惠減免，我們覺得還是會(huì)有一些升值空間。”在場(chǎng)的一位購(gòu)房者對(duì)記者說道。

但對(duì)于中國(guó)購(gòu)房者來說，購(gòu)房后的出租打理則是一個(gè)重要的問題。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，目前新山在售的一些項(xiàng)目包含了售后返租的服務(wù)，但根據(jù)項(xiàng)目不同，返租的年限也各有不同，“我們是承諾返租2年，一年是返還5%的回報(bào)。”當(dāng)?shù)氐囊患翼?xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴記者。

當(dāng)?shù)匾患覐氖轮薪榇淼娜藛T告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，由于很多人都是通過貸款來購(gòu)買，以月租收入抵償還款額，但伴隨著銀行利率的上升，租金收益的下降，“以租養(yǎng)房”并非毫無風(fēng)險(xiǎn)。

同時(shí)，該人員進(jìn)一步表示，對(duì)于海外客戶來說，如果遇到租戶拖欠租金、破壞房屋設(shè)置等等糾紛，在處理上都會(huì)更加麻煩。

仲量聯(lián)行國(guó)際資本集團(tuán)亞太區(qū)總監(jiān)AlistairMeadows說，即使上述問題能得到解決，由于馬來西亞人口較少，但部分地區(qū)住房供應(yīng)量大，當(dāng)?shù)赝顿Y物業(yè)的租金回報(bào)率也有可能存在較低的問題。與此同時(shí)，馬來西亞雖然政局較泰國(guó)等東南亞國(guó)家穩(wěn)定，但該國(guó)目前正面臨大選期，政局有可能受到干預(yù)，該國(guó)也存在一些法規(guī)不健全等隱患。上述不確定因素顯然加大了境內(nèi)購(gòu)房者的投資風(fēng)險(xiǎn)。

匯率波動(dòng)存變數(shù)/

匯率絕對(duì)是決定馬來西亞住宅投資前景的重要因素之一。如果未來馬來西亞貨幣林吉特幣出現(xiàn)對(duì)人民幣的大幅貶值，那么即使房?jī)r(jià)每年仍然保持5%的增速，投資虧損也是無法避免的。

根據(jù)中國(guó)人民銀行的數(shù)據(jù)，2013全年人民幣兌林吉特中間價(jià)漲幅接近11%，最近兩個(gè)月，人民幣兌林吉特中間價(jià)漲跌幅度也高達(dá)3.6%。

此外，業(yè)界普遍預(yù)測(cè)，吉林特幣兌人民幣中長(zhǎng)期貶值是大概率事件。

某銀行外匯交易員楊先生分析，此前人民幣對(duì)林吉特的持續(xù)升值，除了受人民幣對(duì)美元被動(dòng)升值的影響外，也有主動(dòng)的因素：“東盟毗鄰中國(guó)，又有許多華人，對(duì)人民幣的接受度很高，可以說是人民幣國(guó)際化的第一站。中國(guó)政府有意愿使人民幣對(duì)這些國(guó)家的貨幣適當(dāng)?shù)纳?，馬來西亞是中國(guó)在東盟里最大的交易伙伴，人民幣對(duì)林吉特升值就顯得理所當(dāng)然。”而近期來，人民幣對(duì)林吉特的大幅貶值，他認(rèn)為主要是受人民幣對(duì)美元貶值拖累，但長(zhǎng)期看 “不管因?yàn)檎芜€是經(jīng)濟(jì)的原因，人民幣對(duì)林吉特升值是大概率事件”。

最近發(fā)生的馬航事件，更為人民幣兌林吉特的走勢(shì)增添了變數(shù)。中國(guó)外匯投資研究院院長(zhǎng)譚雅玲向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，馬航事件可能對(duì)馬來西亞的旅游業(yè)乃至整體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生重要影響，因此人民幣兌林吉特未來的走勢(shì)目前不好判斷。

在匯率如此大幅度的波動(dòng)下，協(xié)縱國(guó)際合伙創(chuàng)始人黃立沖這樣向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析：“如果馬來西亞貨幣（林吉特）相對(duì)人民幣貶值，那么中國(guó)開發(fā)商在馬來西亞的投資，在兌換后人民幣收益將縮水，導(dǎo)致利潤(rùn)減少甚至虧損；當(dāng)然也可能是反過來。但不確定性就意味著風(fēng)險(xiǎn)。”

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業(yè)界：馬航事件將影響中國(guó)買家熱情

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

“現(xiàn)在國(guó)內(nèi)幾個(gè)大開發(fā)商已經(jīng)進(jìn)入馬來西亞，馬航事件所造成的負(fù)面影響肯定會(huì)有，至少在短期內(nèi)對(duì)于國(guó)內(nèi)購(gòu)房者信心帶來影響。”世聯(lián)行總經(jīng)理周敏向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

盛富資本與協(xié)眾國(guó)際總裁黃立沖向記者表示，目前馬航事件仍然存在眾多不明朗因素，且負(fù)面影響仍有擴(kuò)大的可能，在短期內(nèi)無論是對(duì)國(guó)人到馬來西亞旅游還是置業(yè)均會(huì)造成影響，這幾乎是不可避免。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，通過提高服務(wù)素質(zhì)以及加大購(gòu)房者權(quán)益的保障力度，才是提振購(gòu)房者信心的最有利辦法。

“對(duì)于很多到國(guó)外進(jìn)行地產(chǎn)投資的購(gòu)房者而言，務(wù)必拋棄過去在中國(guó)市場(chǎng)賴以成功的經(jīng)驗(yàn)”，黃立沖表示，在更為理性的市場(chǎng)環(huán)境下，國(guó)內(nèi)投資者應(yīng)該更重視現(xiàn)金回報(bào)，而非單純的升值回報(bào)。如果不依靠良好的租金回報(bào)，僅依靠物業(yè)增值的回報(bào)比較緩慢，中國(guó)式的炒家買房子后馬上賣掉扣掉相關(guān)稅費(fèi)后很難賺錢。

此外，由于馬來西亞柔佛州近來發(fā)生一連串搶劫案也使得不少想在當(dāng)?shù)刂卯a(chǎn)和居住的新加坡人退卻。佳海國(guó)際市場(chǎng)總監(jiān)林通認(rèn)為，如何提高安保水平也將成為國(guó)內(nèi)房企的新考驗(yàn)。同時(shí)，由于目前國(guó)內(nèi)越來越多旅行社已經(jīng)暫停與馬來西亞航空公司的合作，有專家建議，國(guó)內(nèi)房企應(yīng)該尋求與國(guó)內(nèi)航空公司增強(qiáng)合作，為買家提供更便捷的航班服務(wù)。