每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自馬來西亞    

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自馬來西亞

“現(xiàn)在新山市有將近300棟高樓在開工建設(shè)，我相信除了在中國內(nèi)地，這是很難看到的景象。”馬來西亞中華總商會副總會長、柔佛州中華總商會總會長陳成龍在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者專訪時說道。

偏安馬來西亞最南角的柔佛州新山市，開啟了區(qū)域市場發(fā)展的快車道，而刺激這一市場快速發(fā)展的除了來自新加坡的需求外溢，中國開發(fā)商的大舉進入更是“功不可沒”。

為什么幾乎所有進入馬來西亞的中國開發(fā)商企業(yè)都會首選新山，而非市場較成熟的首都吉隆坡？這個城市真正的吸引力在哪里？這個城市有沒有足夠的需求來消化如此龐大的新增供應(yīng)？中國的“鬼城”故事究竟會不會在馬來西亞被復(fù)制？

多項措施吸引海外投資者

早在2006年，馬來西亞便啟動了伊斯干達特區(qū)的開發(fā)，但真正進入快速發(fā)展周期則是四年后。

“其實最早這個開發(fā)區(qū)并不是面對全世界的投資商，而只是對中東?！碑?dāng)?shù)匾晃粰?quán)威人士向《每日經(jīng)濟新聞》透露，之前伊斯干達特區(qū)是希望吸引迪拜等中東的投資力量，但一直收效甚微，到了2009年該區(qū)域才進行調(diào)整。

“2011年與新加坡政府簽訂了共同開發(fā)的意向，直到新加坡最大的投資公司淡馬錫等進入，這個區(qū)域的開發(fā)才真正起步?！痹撊耸空f。

記者在走訪中了解到，伊斯干達特區(qū)按照功能也劃分為幾個區(qū)域，其中碧桂園、富力項目所在的區(qū)域為A區(qū)，主要是文化發(fā)展地區(qū)，醫(yī)療行政集中在B區(qū)，還包括特區(qū)中的特區(qū)“麥迪尼”。目前麥迪尼區(qū)域集中了馬來西亞本土多家品牌房企，而進駐的中國開發(fā)企業(yè)則包括卓達以及剛剛拿地的新華聯(lián)。對于開發(fā)商以及投資者來說，麥迪尼特區(qū)的優(yōu)惠措施更加豐厚。

在伊斯干達其他區(qū)域，房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收相比中國內(nèi)地大大減少，一般項目只需要支付單一的稅費，大概比例在25%。不光開發(fā)環(huán)節(jié)稅收較少，在馬來西亞開發(fā)過程中，從拿地環(huán)節(jié)便可以借助銀行融資，最高比例可以到70%，此外銀行利率也相對較低。開發(fā)商不但可以分幾年周期來支付土地款，同時也可以根據(jù)自身發(fā)展節(jié)奏來決定土地開發(fā)周期，不會有因閑置被收回的危險。

“當(dāng)?shù)卣€是希望打造成一個國際平臺，吸引更多的國外投資者進入?！弊窟_馬來西亞公司首席執(zhí)行官王斌武告訴 《每日經(jīng)濟新聞》。而據(jù)了解，卓達是第一批進入麥迪尼特區(qū)的中國開發(fā)商，并迅速拿下了建筑面積將近70萬平方米的土地。

低廉的地價也是吸引中國開發(fā)企業(yè)前往的一個重要因素。

據(jù)了解，新山的平均地價只是吉隆坡的1/3甚至更低。“吉隆坡的地塊規(guī)模都很小，平均在3000林吉特/平方英尺，但新山目前大部分還不足1000林吉特。地塊面積也都比較大?！眹H地產(chǎn)咨詢公司萊坊馬來西亞住宅部副董事HerbertLeong對《每日經(jīng)濟新聞》記者說道。

緊鄰新加坡的“小深圳”

盡管有多項優(yōu)惠政策，但面對龐大的供應(yīng)和有限的需求，人們不禁質(zhì)疑，新山會是馬來西亞版的“鬼城”嗎？

對此，來自中國內(nèi)地的開發(fā)商表現(xiàn)得較為樂觀。

碧桂園控股（馬來西亞）分公司區(qū)域總裁阮家聲指向辦公室外的那片海面說，“離我們最近的新加坡項目均價在5萬元，而市中心的均價超過20萬元人民幣。在新加坡，這些潛在的需求很龐大。”

在王斌武看來，由于緊鄰新加坡，新山市場的升值空間也將更大，目前隨著新加坡產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移，也將會吸引更多的人口流入，“3~5年之后新山區(qū)域人口應(yīng)該就可以翻倍。”

有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，每日往返新山與馬來西亞的人次達到16萬，有消息稱，兩國之間的高鐵預(yù)計將在2018年投入運營。

“未來20、30年，新山的市場也許會有波動，但長期來看是保持上行的?！标惓升垖Υ苏f道。只不過，來自新加坡的購房者能不能填滿新山，還是個未知數(shù)。