每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 尚希 馬來西亞攝影報(bào)道    

每經(jīng)記者 尚希 馬來西亞攝影報(bào)道

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在很多中國房企眼中，馬來西亞像是一個(gè)“冒險(xiǎn)家的樂園”。由于從拿地到開發(fā)，每一個(gè)環(huán)節(jié)都能獲得貸款，馬來西亞本土的開發(fā)商常常能以極少的自有資金啟動(dòng)一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，這使得開發(fā)商可以以極高的負(fù)債杠桿率獲得比在中國更大的盈利空間。

但同時(shí)，馬來西亞的地產(chǎn)項(xiàng)目周期普遍較長，一般在3~4年，資金回籠較慢，高周轉(zhuǎn)模式顯然不能奏效。

馬來西亞樓市投資前景如何？中國房企赴馬投資需要注意哪些？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》特從開發(fā)商角度剖析這一問題。

盡管在馬來西亞，土地價(jià)款和資金成本相對較低，不過，因?yàn)楦軛U倍數(shù)的放大，當(dāng)房價(jià)和幣值下跌時(shí)，房企的虧損額也會(huì)放大。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年前，中國開發(fā)商在馬來西亞的投資額不足10億美元，而根據(jù)目前已經(jīng)公開的房企投資數(shù)額，中國開發(fā)商在馬投資總額已接近500億元人民幣（80.49億美元）。僅有2700萬人口的馬來西亞，緣何會(huì)成為中國開發(fā)商的投資熱土？

“目前中國有幾十家大大小小的開發(fā)企業(yè)在與銀行接觸，希望進(jìn)軍這個(gè)市場。”馬來西亞一家華人開發(fā)商負(fù)責(zé)人對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說，對于資金實(shí)力只有幾千萬元的小房企來說，在國內(nèi)早已失去了話語權(quán)，而投身馬來西亞后，卻可以輕松撬動(dòng)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)。

拿地“自由”空間很大/

“開發(fā)商到我們這里，可以根據(jù)公司的發(fā)展計(jì)劃、市場反映自由安排（項(xiàng)目進(jìn)度），如果市場行情不好，等幾年再開發(fā)都可以。”吉隆坡一家開發(fā)企業(yè)營銷總監(jiān)Hsieh向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹。

相較于國內(nèi)嚴(yán)苛的土地出讓規(guī)則和土地款支付期限，馬來西亞則“自由”許多，“拿地的時(shí)候就可以跟銀行申請貸款，基本上可以拿到70%的比例，”馬來西亞上市房企龍城集團(tuán)拿督陳成龍告訴記者，不但開發(fā)商從最初的拿地環(huán)節(jié)就能借助銀行杠桿，而且在土地款的支付方面，空間也很大。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，一般馬來西亞的土地款可以分期支付，而且周期較長。位于新山的一家中國開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人向記者表示，他們在新山依斯干達(dá)特區(qū)獲得的幾宗地塊，目前只有已經(jīng)開發(fā)的這宗交付了部分土地款，“二期地塊的土地款要到2015年才需要支付，三期地塊差不多在2016年支付。”

這無疑給開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)提供了巨大便利。比較而言，目前在國內(nèi)北京、上海等一線城市，土地款的支付周期僅僅只有一個(gè)月左右，且不能分期付款，這一門檻足以排擠出一大批資金實(shí)力欠佳的中小房企。

此外，不同于國內(nèi)土地市場統(tǒng)一的“招拍掛”出讓模式，由于馬來西亞的土地大多屬于私有用地，很多都掌握在私人手中，同時(shí)，當(dāng)?shù)卣尘暗钠髽I(yè)或各個(gè)州的蘇丹掌握了大量土地資源，但各個(gè)州有各自的法律條款，產(chǎn)權(quán)年限、出讓方法都不盡相同。

“當(dāng)時(shí)我們拿這塊地大概用了6個(gè)月的時(shí)間來談判，這塊地主要是從柔佛州政府下屬的一個(gè)發(fā)展公司拿下，這家公司相當(dāng)于做土地的一級(jí)開發(fā)，但實(shí)際不擁有這些土地。”碧桂園控股（馬來西亞）分公司區(qū)域總裁阮家聲告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

而在碧桂園隨后的拓展中，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了從當(dāng)?shù)刂菡苯幽玫亍Ｈ绾螌ふ业阶詈诵?、最有效的購買渠道，的確是中國開發(fā)商進(jìn)入這一市場面臨的首要問題。

投資回報(bào)率較高/

對于中國開發(fā)商來說，一個(gè)強(qiáng)大的合作伙伴不但可以幫助其拿到優(yōu)質(zhì)的地塊，在后續(xù)的審批開發(fā)環(huán)節(jié)同樣也可以減少很多麻煩。此外，在銀行的議價(jià)上也會(huì)因此“加分”。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，在拿地環(huán)節(jié)的融資方面，銀行對于開發(fā)商的考量主要基于公司品牌、發(fā)展?jié)摿晚?xiàng)目預(yù)期盈利，而中國開發(fā)商在馬來西亞同樣也有這樣的議價(jià)能力，不光是在拿地環(huán)節(jié)，在開發(fā)環(huán)節(jié)，銀行杠桿的使用也非常頻繁，且融資成本大大低于中國。

“一般等房子銷售額達(dá)到50%~55%的銷售總量，銀行就開始啟動(dòng)開發(fā)貸款，利息一般在6%。”卓達(dá)馬來西亞公司首席執(zhí)行官王斌武告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。但對于中國開發(fā)企業(yè)來說，并非每家企業(yè)都可以獲得如此強(qiáng)的議價(jià)能力，尋找一個(gè)“靠譜”的合作伙伴十分重要。“據(jù)我們估算，資金成本大概要比國內(nèi)低50%，但這并不容易實(shí)現(xiàn)，我們也是靠與馬來西亞依斯干達(dá)投資公司（IIB）合作才實(shí)現(xiàn)的。”

談及項(xiàng)目開發(fā)的利潤收益，接受采訪的多家開發(fā)企業(yè)不愿直接回答，“比國內(nèi)稍微好一點(diǎn)吧。”當(dāng)?shù)匾患抑袊_發(fā)企業(yè)的負(fù)責(zé)人對記者表示，雖然馬來西亞項(xiàng)目開發(fā)的周轉(zhuǎn)率相對較低，但利潤狀況略高于國內(nèi)。

“除了融資成本要比國內(nèi)低，部分海外項(xiàng)目的投資回報(bào)率也很高。”有機(jī)構(gòu)分析人士向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者直言，一般來說，國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)平均利潤率在10%~15%，且呈現(xiàn)逐年下滑的趨勢，目前大約為12%，而有些房企在海外投資的項(xiàng)目，利潤率可以達(dá)到20%~30%，盈利空間可見一斑。

記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，以新山為例，目前在售樓盤的均價(jià)在1.5萬元~2萬元人民幣/平方米，也有一些核心區(qū)位的項(xiàng)目售價(jià)在3萬元/平方米左右。但新山的地價(jià)相對較便宜，國際地產(chǎn)咨詢公司萊坊馬來西亞住宅部副董事HerbertLeong告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，目前新山平均地價(jià)在900元/平方米左右。

在新山當(dāng)?shù)匾晃婚_發(fā)商眼中，后期進(jìn)入的中國開發(fā)企業(yè)拿到的地價(jià)已經(jīng)越來越貴，“基本上都是我們拿地價(jià)格的兩三倍，但是大家還是愿意拿，原因是有利可圖。”

今年初，新華聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)股份有限公司（000620，SZ；以下簡稱新華聯(lián)）共斥資1.5億馬來西亞林吉特（約合3億元人民幣）購買了位于馬來西亞柔佛州麥蒂尼B區(qū)總用地面積11.70英畝 （約合4.73萬平方米）、總建筑面積為2062537平方英尺（約合19.16萬平方米）的相關(guān)地塊，該地塊租賃期限為99年。

“他們在拿地之前做了很久的市場調(diào)查，最后才決定買下這塊地，而且這個(gè)區(qū)域內(nèi)的土地是免稅的，購房者也不用交稅，如果以現(xiàn)在的行情來說，這塊地大約可以賺到6億林吉特（約合12億元人民幣）。”新山當(dāng)?shù)匾晃唤咏氯A聯(lián)所購買地塊的公司人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說道。

如果按此推算，新華聯(lián)年初通過3億人民幣購買的這宗地塊，其大概盈利可以高達(dá)11億元人民幣，如此來看，利潤相當(dāng)可觀。

房企海外“反投資”/

對于擁有強(qiáng)大的金融杠桿支撐的馬來西亞市場來說，中國開發(fā)商可以很容易撬動(dòng)這個(gè)市場。

“很少會(huì)動(dòng)用自有資金，馬來西亞大部分開發(fā)商的資金規(guī)模也就只有幾千萬元人民幣，現(xiàn)在中國開發(fā)商一進(jìn)來，動(dòng)輒幾十億甚至上百億元人民幣，真的很夸張。”Hsieh說道，在馬來西亞，很多銀行都不能支撐一家中國開發(fā)商的資金需求，往往需要幾家銀行聯(lián)合提供貸款。

在記者的采訪中，受益于馬來西亞當(dāng)?shù)剌^為寬松的融資環(huán)境以及預(yù)售制度，開發(fā)商從拿地到施工建設(shè)的過程中，自有資金的支持比例非常低，“拿地環(huán)節(jié)以及建安過程中都可以融資貸款，其次，通過審批的同時(shí)就可獲得銷售許可證，從最開始賣樓的回款到銀行融資基本可以支撐整個(gè)項(xiàng)目的資金，偶爾會(huì)需要額外投入資金。”新山當(dāng)?shù)匾患抑袊_發(fā)商負(fù)責(zé)人告訴記者。

如此一來，對于資金實(shí)力雄厚的中國開發(fā)企業(yè)來說，馬來西亞無疑成為“低投入、高產(chǎn)出”的市場，但海外市場的盈利卻在公司業(yè)績中的貢獻(xiàn)不大，為何還會(huì)有越來越多的企業(yè)謀求海外市場的擴(kuò)充？對此，一位身處其中的中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人說道，“這也是一種戰(zhàn)略考慮——反投資。”

該人士進(jìn)一步解釋，目前在海外注冊的項(xiàng)目公司如果再回到國內(nèi)投資，就可以以外商投資的身份享受一定的優(yōu)待。

對此，萊坊董事兼大中華區(qū)研究及咨詢部主管林浩文向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，受到國內(nèi)限購政策的影響，中國人海外置業(yè)的需求越來越強(qiáng)烈，而對于品牌房企而言，也需要通過海外市場的營收來保持其業(yè)務(wù)的增長，“目前國內(nèi)的品牌開發(fā)企業(yè)今年都將銷售目標(biāo)調(diào)高了10%~15%，其中海外市場也將對其有一定的支撐，雖然全球布局不會(huì)占比太大。”

林浩文指出，金融危機(jī)“后遺癥”讓海外市場越來越歡迎中國資本的進(jìn)入，“但中國房企去海外投資最主要的風(fēng)險(xiǎn)是對當(dāng)?shù)厥袌龅牟皇煜?，所以才與當(dāng)?shù)亻_發(fā)商合作來攤薄風(fēng)險(xiǎn)”。

林浩文同時(shí)指出，不少中國房企投資海外項(xiàng)目，主要目標(biāo)客戶還是來自于國內(nèi)，即去國外蓋房子賣給中國人。因此，中國買家這種購買需求到底能在全球房地產(chǎn)市場中釋放多久則很關(guān)鍵。

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房企海外開發(fā)瓶頸：高周轉(zhuǎn)模式難推廣

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

在更嚴(yán)厲的項(xiàng)目規(guī)劃、預(yù)售款監(jiān)控以及勞工制度下，中國房企要在海外市場施展高周轉(zhuǎn)的快速復(fù)制戰(zhàn)略幾乎不可能。

日前，碧桂園、卓達(dá)集團(tuán)等企業(yè)內(nèi)部人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，由于馬來西亞建筑周期長達(dá)3~4年，且房款也是按照工期進(jìn)度繳付，資金回籠速度遠(yuǎn)低于國內(nèi)開發(fā)，這意味著對于崇尚高周轉(zhuǎn)的國內(nèi)房企而言，以往擅長的“打法”在馬來西亞市場未必適用。

但有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，較低的土地與資金成本為房企轉(zhuǎn)型精品化路線提供了可能，海外市場有望成為房企未來轉(zhuǎn)型的試驗(yàn)田。

資金回籠速度慢

在馬來西亞新山，中國地產(chǎn)開發(fā)商為當(dāng)?shù)厝苏故玖似淇焖匍_售的能力。碧桂園金海灣項(xiàng)目從拿地到開售只用了7個(gè)月時(shí)間。同時(shí)，記者也獲悉，去年12月成功拿地的富力地產(chǎn)新山項(xiàng)目，最快將于今年5月份開售。

但快速開盤并不意味著能快速實(shí)現(xiàn)資金回籠，記者了解到，雖然在馬來西亞房地產(chǎn)項(xiàng)目一般在獲得開發(fā)審批的同時(shí)便能獲得銷售許可證，也就是說在沒有開工的時(shí)候就可以銷售。購房者此時(shí)購買的話需要支付總房款的10%。按照馬來西亞的預(yù)售制度，隨著工程進(jìn)度的推進(jìn)分階段交付房款。由于該國無論是工人還是原材料供應(yīng)的效率均遠(yuǎn)低于國內(nèi)，一個(gè)項(xiàng)目整體開發(fā)周期長達(dá)3~4年，這大大降低了房企資金回籠的速度。

克爾瑞研究中心分析師朱一鳴向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，從碧桂園實(shí)際經(jīng)驗(yàn)看，海外拓展尤其是大盤運(yùn)作需防范“人才”短缺風(fēng)險(xiǎn)。為了加快進(jìn)度，房企往往需要成批地將國內(nèi)員工運(yùn)送到海外，但滯留時(shí)間受簽證期限限制，企業(yè)仍要定期將員工派送回國，這無疑會(huì)增加開發(fā)成本，并影響項(xiàng)目進(jìn)度。

除此之外，資金回籠的風(fēng)險(xiǎn)也不可小覷。朱一鳴認(rèn)為，以碧桂園金海灣項(xiàng)目為例，根據(jù)馬來西亞當(dāng)?shù)刭彿空?，首付款都是階段性支付——在合同簽訂、工程結(jié)頂、交房時(shí)分別支付相應(yīng)的比例。因此該項(xiàng)目盡管熱銷，但資金回款率較低，認(rèn)購銷售金額105億元，實(shí)際回籠資金可能只有10億元。

在日前舉辦的佳海國際澳洲房展會(huì)上，佳海國際市場總監(jiān)林通向記者表示，中國房企的高周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略在很多海外國家難實(shí)現(xiàn)。以澳大利亞為例，一個(gè)新項(xiàng)目的規(guī)劃需要對周邊居民公示，獲得這些居民同意后才能開工。同時(shí)，澳大利亞擁有勢力強(qiáng)大的工會(huì)組織，當(dāng)?shù)毓と说母＠筝^高，但工作積極性與國內(nèi)工人相差甚遠(yuǎn)。此外，澳大利亞對于預(yù)售款有嚴(yán)格的監(jiān)管程序，購房者繳納的首付款必須寄存在政府的信托賬戶里，開發(fā)商必須在交樓后才能拿到這筆款項(xiàng)，資金回籠的速度更加緩慢。

產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化戰(zhàn)略難推廣

對于國內(nèi)房企而言，既然在海外市場高周轉(zhuǎn)策略打不響，那么走“精耕細(xì)作”路線，通過提高產(chǎn)品附加值獲取更高的毛利顯然是更好的選擇。

根據(jù) 《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理狀況藍(lán)皮書2013》統(tǒng)計(jì)，目前百強(qiáng)房企中92%的企業(yè)都在推行產(chǎn)品系列化和標(biāo)準(zhǔn)化開發(fā)，每個(gè)企業(yè)平均有3.7個(gè)產(chǎn)品線。幾乎所有的一線房企都形成了多個(gè)產(chǎn)品系列和多條產(chǎn)品線，并在不同城市、不同項(xiàng)目上進(jìn)行著標(biāo)準(zhǔn)化連鎖、復(fù)制開發(fā)。以碧桂園金海灣為例，有業(yè)內(nèi)人士向記者形容，金海灣就像是一個(gè)異域的碧桂園十里銀灘或者十里金灘。

保利地產(chǎn)董事會(huì)秘書黃海此前在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，“房地產(chǎn)與其他行業(yè)最大的不同，是其區(qū)域性特征很強(qiáng)，市場需求差異也很大，就算同樣是海外華僑，不同地區(qū)的華人對產(chǎn)品的需求也不盡相同，產(chǎn)品設(shè)計(jì)幾乎沒有可復(fù)制性，這意味著國內(nèi)房企慣用的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化戰(zhàn)略很難在海外推廣。”

香港粵海證券投資銀行董事黃立沖告訴記者，在國內(nèi)地價(jià)飛漲以及資金成本高企的環(huán)境下，如果不做高周轉(zhuǎn)，企業(yè)賺取的利潤還不夠在同一地區(qū)再拿一塊類似的土地，因此，企業(yè)只能通過加快周轉(zhuǎn)率獲取利潤，但海外市場有所不同，像馬來西亞的土地成本與貸款成本很低，土地款還可以分期繳付，對企業(yè)的現(xiàn)金流占用有限，這意味著房企可以花更多心思在產(chǎn)品設(shè)計(jì)以及后續(xù)服務(wù)的提升上，通過提高產(chǎn)品附加值以提高利潤率。

黃立沖認(rèn)為，“除了產(chǎn)品設(shè)計(jì)，國內(nèi)的地產(chǎn)開發(fā)模式依然停留在拿地-開發(fā)-售房，發(fā)展模式粗放。然而發(fā)達(dá)國家的開發(fā)商更講究后續(xù)的服務(wù)營運(yùn)，包括為業(yè)主提供豐富的資產(chǎn)管理以及管家服務(wù)，這也是國內(nèi)房企可以在‘出海’過程中可以學(xué)習(xí)的。”

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記者手記

警惕過于相信新山的預(yù)期

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自馬來西亞

馬來西亞樓市調(diào)查報(bào)道的開始時(shí)間是馬航MH370客機(jī)失聯(lián)的第7天，當(dāng)時(shí)在外界信息不明朗以及各國搜救行動(dòng)持續(xù)的情況下，MH370上的乘客還存在生還的可能。馬來西亞吉隆坡也因此次失聯(lián)客機(jī)成為全世界關(guān)注的焦點(diǎn)。

在吉隆坡，機(jī)場、酒店大堂、商場里隨處可見為失聯(lián)客機(jī)祈福的許愿墻，但最終 “飛機(jī)已經(jīng)墜毀，無人生還”，把所有人的希望打碎。一時(shí)間，馬來西亞成為國人的痛點(diǎn)，微博、微信中聲討馬政府聲音漸起，有網(wǎng)友稱“此生不去馬來西亞”。

就這樣，馬來西亞樓市跟著“躺槍”，這個(gè)曾因中國開發(fā)企業(yè)大量涌入的投資熱土，是否會(huì)因此步入寒冬？馬航失聯(lián)雖為偶發(fā)，但也令人對馬來西亞在公共交通安全管理、政府危機(jī)處理能力以及信息披露速度等方面產(chǎn)生質(zhì)疑。馬來西亞是否還是適合投資的國家？馬來西亞的投資前景究竟有多大？帶著這些疑問，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者特此前往馬來西亞吉隆坡、新山、博德申等地展開調(diào)查。

抵達(dá)此次調(diào)查的首站柔佛州新山已是晚上10時(shí)，出租車行駛在機(jī)場通往市區(qū)的高速公路上，這位印度司機(jī)將油門踩到90邁，這讓道路兩旁的熱帶植物在夜色下只剩輪廓。悶熱的空氣彌漫整個(gè)車廂，伴著電臺(tái)里的馬來語，令人焦躁。眨眼功夫，暴雨驟降，雨刷器快速搖晃，司機(jī)腳下的油門卻一直不舍松開。這樣的“速度”在馬來西亞并不常見，更多時(shí)候這是一個(gè)習(xí)慣慵懶隨性的國度。

直到中國地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)入馬來西亞，新山的市場節(jié)奏被調(diào)快。巨大的政策紅利以及便利程度加速了中國房企在柔佛海峽的布局，這道與新加坡隔海相望的海岸線成為了中國開發(fā)商在馬來西亞的新戰(zhàn)場。

“深圳與香港”是記者在此次采訪中聽聞最多的故事，不同的版本、不同的敘述角度流轉(zhuǎn)在當(dāng)?shù)亻_發(fā)商的口中，他們想要講述的是這座城市所擁有的無限潛力，言辭之外，你還要讀懂“等待”。畢竟，深圳不是用了一天兩天便成為 “香港的深圳”。同理，要成為新加坡的“新山”，也需要時(shí)間。

當(dāng)然，這些品牌房企對于市場的調(diào)查，投資可行性分析自然非常充分，一舉一動(dòng)都是出自戰(zhàn)略思考，這一市場也一定有其價(jià)值所在，但風(fēng)險(xiǎn)也并非不復(fù)存在。有的時(shí)候，預(yù)期往往是一種很可怕的東西，過度相信預(yù)期容易讓人失去理性的思考與審慎，這一點(diǎn)，不管對開發(fā)商還是投資者，同樣適用。