每經(jīng)記者 師燁東 王杰 發(fā)自保定

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“京津冀一體化”猶如向即將燒開(kāi)的油鍋里倒進(jìn)一盆水，瞬間滋啦啦炸開(kāi)了鍋。如今，北京周邊以保定為代表的河北省多地的樓市，便像這油星一樣，炸開(kāi)了鍋，且此起彼伏。近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者赴保定、燕郊、大廠(chǎng)、固安、廊坊五地采訪(fǎng)，近距離觀(guān)察當(dāng)?shù)貥鞘校瑐鬟f真實(shí)狀況。

對(duì)于京津冀地區(qū)以外的人來(lái)說(shuō)，保定這座城市的名字，還沒(méi)有“驢肉火燒”有名。然而，十多天前的“政治副中心”傳聞，讓保定瞬間成為全國(guó)焦點(diǎn)。即使傳聞已被證偽，仍無(wú)礙搶房潮蔓延。當(dāng)?shù)貥鞘薪?jīng)歷了幾年的波瀾不驚，現(xiàn)在一夜間變得瘋狂甚至癲狂，單周房?jī)r(jià)上漲超過(guò)10%的樓盤(pán)比比皆是。

癲狂上漲的邏輯何在？保定未來(lái)能否有持續(xù)上漲的動(dòng)力？帶著這些疑問(wèn)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者走訪(fǎng)了保定，發(fā)現(xiàn)當(dāng)?shù)貥鞘羞h(yuǎn)非看上去那么光鮮。一部分樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商不惜違法違規(guī)，只有土地證與規(guī)劃證就開(kāi)賣(mài)樓盤(pán)；在全盤(pán)上漲背景下，一些小開(kāi)發(fā)商不僅沒(méi)有漲價(jià)，反而通過(guò)低價(jià)吸引購(gòu)房者全款購(gòu)房，以回籠資金。

部分專(zhuān)家認(rèn)為，樓市成交量的猛增，或有炒作嫌疑。保定的庫(kù)存量很難讓當(dāng)?shù)貥鞘袃r(jià)格持續(xù)上漲，除非有重大利好政策落地，否則現(xiàn)在的瘋狂只是短期行為。購(gòu)房者應(yīng)理性購(gòu)買(mǎi)、投資保定房產(chǎn)。

“分分鐘賣(mài)幾百萬(wàn)”/

“你買(mǎi)房子嗎？不買(mǎi)我旁邊還有顧客呢！”位于保定市植物園西側(cè)的源盛·嘉禾售樓處的一位售樓人員，和《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者交談了不到兩分鐘，就急著去招呼別人。

記者抱歉地表示耽誤了她的時(shí)間后，這位售樓員和記者聊了起來(lái)：“不用客氣，我這分分鐘賣(mài)好幾百萬(wàn)呢！”她說(shuō)。3月28日是周五，這是下午5點(diǎn)半，現(xiàn)場(chǎng)咨詢(xún)買(mǎi)房的人擠滿(mǎn)了整個(gè)大廳。

這位銷(xiāo)售人員說(shuō)，她一天內(nèi)已經(jīng)賣(mài)了15套房子，其中一位投資客一大早便趕來(lái)交了10套房子的定金10萬(wàn)元，7天后會(huì)來(lái)交200萬(wàn)元首付，“現(xiàn)在房子漲這么快，等漲得差不多他就直接賣(mài)了，更名費(fèi)才4%?！?/p>

當(dāng)?shù)鼐用穹Q(chēng)，源盛·嘉禾的樓盤(pán)此前一直位置較偏，隨著保定東站2012年末的通車(chē)以及保定市高新技術(shù)區(qū)的發(fā)展，市里整個(gè)東北區(qū)塊的前景逐漸被看好。

“我們的期房剛開(kāi)盤(pán)5300（元/平方米）還沒(méi)人買(mǎi)，”上述售樓人員稱(chēng)，“3月8號(hào)時(shí)現(xiàn)房均價(jià)才5700，現(xiàn)在期房均價(jià)都6200了。”“‘副中心’傳聞前兩天只是一天漲10塊；媒體報(bào)道后一天漲100塊；現(xiàn)在基本一天漲300塊。明天開(kāi)盤(pán)最少還要漲300塊。因?yàn)榉孔淤u(mài)得太快了，明天有的樓盤(pán)可能還不開(kāi)盤(pán)?！?/p>

在記者的實(shí)地走訪(fǎng)中，所謂的“京津客”并沒(méi)有想象的多。大多數(shù)售樓處外面的停車(chē)場(chǎng)都擠得滿(mǎn)滿(mǎn)的，九成車(chē)牌都以“冀F”打頭。看房者中，外地投資客只占一小部分，更多的是本地居民，還有不少在外工作聽(tīng)到“副中心”消息后趕回來(lái)的保定人。

這只是保定樓市瘋狂的一個(gè)片段。位于植物園東南的麗景藍(lán)灣小區(qū)售樓處門(mén)口停滿(mǎn)了汽車(chē)，不少是北京和天津的牌照。售樓處里人聲鼎沸，簽合同的房間擠不進(jìn)去人。銷(xiāo)售人員告訴記者，28日一上午賣(mài)了30多套房，27日還是6400（元/平方米）的均價(jià)，28日開(kāi)賣(mài)就已經(jīng)上漲到6700（元/平方米）了。

到了晚上6點(diǎn)半，各大售樓處依然忙碌一片。和美鑫苑的售樓員畢小姐對(duì)蜂擁而至的買(mǎi)房人說(shuō)，“各位實(shí)在抱歉，今天太累了，早上到現(xiàn)在飯都沒(méi)吃，我們五點(diǎn)半下班，我到現(xiàn)在實(shí)在撐不住了，你們明天早上再來(lái)看吧?！?/p>

剛需人群最無(wú)奈

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，保定市的北市區(qū)，多家二手房中介生意火爆。不少工作人員最近每天都忙到夜里。民生房產(chǎn)中介公司的工作人員告訴記者，這兩天都“累瘋了，買(mǎi)賣(mài)二手房的人到凌晨都在和我們打電話(huà)”。

另一位地產(chǎn)中介公司業(yè)務(wù)員告訴記者，不少房主上午協(xié)議了房?jī)r(jià)，下午簽協(xié)議時(shí)，就反悔要求買(mǎi)家多加2萬(wàn)或5萬(wàn)現(xiàn)金，否則就不賣(mài)了。而且他們根本不在乎賠償一兩萬(wàn)元違約金，因?yàn)槎址績(jī)r(jià)一天一漲，漲的錢(qián)都比違約金多。據(jù)其透露，還有更多二手房房主在坐等房子漲價(jià)，近期堅(jiān)決不賣(mài)。

在天成嘉園售樓處看房的一對(duì)夫妻向記者表示，他們?cè)居?jì)劃過(guò)兩年買(mǎi)一套大點(diǎn)的住房改善，但現(xiàn)在一看這房子的漲價(jià)架勢(shì)，“不能再拖了”。

保定在外的打工者也聞風(fēng)而來(lái)。在某售樓處外，一位在北京工作的保定人和記者閑聊時(shí)說(shuō)道，“北京的房?jī)r(jià)那么高，很難在北京買(mǎi)房。如果保定成了副中心，未來(lái)也有可能回來(lái)發(fā)展，不如先置辦下房產(chǎn)?！?/p>

而最無(wú)奈的，或許是在保定本地收入有限的剛需人群了。保定市的西區(qū)總體房?jī)r(jià)較為便宜，蘇堤杭城的樓盤(pán)便位于此。在其銷(xiāo)售中心門(mén)外，一對(duì)在保定工作居住的夫妻表示，“反正房子早晚都得買(mǎi)，看現(xiàn)在這情況，未來(lái)還要漲，借錢(qián)也得先把房子買(mǎi)了?！?/p>

火爆背后有陷阱

這一周，保定市內(nèi)幾乎所有樓盤(pán)都在漲價(jià)，樓市未來(lái)似乎前景大好。但這背后，可能存在諸多陷阱和風(fēng)險(xiǎn)。

“副中心”傳聞第二天便被否認(rèn)，被熱炒的“京津冀一體化”也已存在多年，難為保定帶來(lái)實(shí)質(zhì)性利好。而《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地走訪(fǎng)得知，部分開(kāi)發(fā)公司的樓盤(pán)，甚至只有土地證，便已經(jīng)開(kāi)始售賣(mài)期房。

記者走訪(fǎng)的“和美鑫苑”項(xiàng)目由同美集團(tuán)華宇地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)。現(xiàn)場(chǎng)售樓員毫不諱言，雖然其五證（《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國(guó)有土地使用證》和 《商品房預(yù)售許可證》）不全，但是3月29日，他們開(kāi)盤(pán)的期房已經(jīng)銷(xiāo)售一空。

這種現(xiàn)象在保定市內(nèi)并非個(gè)案。保定當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商康遠(yuǎn)地產(chǎn)的“蘇堤杭城”項(xiàng)目，只有土地證與規(guī)劃證；保定隆遠(yuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的“萬(wàn)和藍(lán)山”項(xiàng)目，銷(xiāo)售人員同樣公開(kāi)對(duì)購(gòu)房者表示五證不全。

對(duì)此，秦兵房產(chǎn)律師團(tuán)律師徐斌表示，開(kāi)發(fā)商五證不全就賣(mài)房是一種違法行為，“在五證不全情況下簽的合同，如果未來(lái)房?jī)r(jià)暴漲，開(kāi)發(fā)商可以主動(dòng)提出訴訟確認(rèn)合同無(wú)效；如果房?jī)r(jià)暴跌，開(kāi)發(fā)商跑路，房子也可能變成爛尾樓，業(yè)主可能無(wú)法獲得賠償?！?/p>

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，雖然五證不全便開(kāi)賣(mài)房屋在三四線(xiàn)城市普遍存在，但對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)的確存在風(fēng)險(xiǎn)?！斑@種行為的主要原因還是在于開(kāi)發(fā)商的資金壓力比較大”，張大偉分析。“三四線(xiàn)城市的開(kāi)發(fā)商之前去化速度都很慢，如果等五證辦完了再賣(mài)，對(duì)于小企業(yè)來(lái)說(shuō)資金壓力太大了?！?/p>

資金壓力令一些小開(kāi)發(fā)商不惜降價(jià)以售。由保定市塬旻房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的尚江南 “侯河銘品”項(xiàng)目，據(jù)其銷(xiāo)售人員稱(chēng)，在最近一周并沒(méi)有漲價(jià)。這一2012年7月便已開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目，目前在搜房網(wǎng)上顯示的均價(jià)為4200元/平方米，然而，其銷(xiāo)售人員告訴記者，項(xiàng)目中的一些房屋，如果可以一次性付款，則可享受3685元的單價(jià)。

張大偉分析，對(duì)于當(dāng)?shù)刭Y金鏈緊張的小企業(yè)，目前還是要走量而非提價(jià)。如果當(dāng)?shù)貥鞘姓娴陌l(fā)生質(zhì)變，可能出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)的現(xiàn)象，而非提價(jià)大賣(mài)，“保定當(dāng)?shù)貥鞘械那闆r，不能通過(guò)這兩天的火爆炒作下定論。”

都愿意看到的好戲？

張大偉認(rèn)為，當(dāng)?shù)貥鞘谢鸨赡苡虚_(kāi)發(fā)商自我炒作的成分，“當(dāng)?shù)貛?kù)存量巨大，樓盤(pán)銷(xiāo)量欠佳，開(kāi)發(fā)商有炒作的需要；樓市漲價(jià)，也是一些有錢(qián)卻沒(méi)地方投資的人希望看到的?！?/p>

在這背后，或許是一出多方都愿意看到的好戲。高調(diào)的開(kāi)發(fā)商、手握資金的投資客……借著這波沸沸揚(yáng)揚(yáng)的傳聞，上演一場(chǎng)房?jī)r(jià)短期暴漲的狂歡。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2013年1月至11月，保定商品房累計(jì)成交150.919萬(wàn)平方米，平均每月去化14萬(wàn)平方米。按照目前可售面積584萬(wàn)平方米計(jì)算，保定庫(kù)存去化時(shí)間高達(dá)42個(gè)月，是北京的6倍。

張大偉對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析，即使停建在售樓盤(pán)，目前的樓盤(pán)也足夠當(dāng)?shù)刭u(mài)接近3年半。同時(shí)保定的土地供應(yīng)逐年增加，2014年一季度土地出讓金已經(jīng)超過(guò)2011年全年，未來(lái)土地庫(kù)存壓力會(huì)進(jìn)一步加大。

“從我們得到的數(shù)據(jù)來(lái)看，這段時(shí)間內(nèi)大多數(shù)在保定買(mǎi)房的人還是在外工作的當(dāng)?shù)厝耍睆埓髠フJ(rèn)為，“巨大的庫(kù)存使得保定樓市缺乏上漲動(dòng)力。保定的房地產(chǎn)市場(chǎng)還是需要當(dāng)?shù)匦枨髞?lái)承接，如果靠現(xiàn)在的利好消息與外地的投資客來(lái)拉動(dòng)，后期可能大幅回落。”

對(duì)于各種利好消息，張大偉認(rèn)為，“京津冀一體化”規(guī)劃雖是長(zhǎng)期利好，但已傳言多年，對(duì)樓市自住影響有限。對(duì)于保定的市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，所謂“副中心”等利好消息已被證實(shí)還不確切。這種情況下，除非爆炸性的利好落地，否則當(dāng)前的這種上漲不會(huì)持續(xù)。

張大偉同時(shí)警示，保定應(yīng)謹(jǐn)防通州在2010~2011年出現(xiàn)的暴跌。2010初，因?yàn)椤巴ㄖ荽沃行摹钡膫餮裕瑢?dǎo)致通州投資購(gòu)房占比高達(dá)四成，結(jié)果在2011年的樓市調(diào)整中，通州很多區(qū)域出現(xiàn)了房?jī)r(jià)腰斬。

從房企角度來(lái)看，保定樓市更多是一個(gè)概念的炒作。泰禾集團(tuán)品牌總監(jiān)沈力男說(shuō)，就比如海南叫“國(guó)際旅游島”，炒作一時(shí)之后，現(xiàn)在回歸了正常；通州炒作“國(guó)際新城”概念。保定也是概念先行。這種情況下，投機(jī)因素很容易滋生。