每經(jīng)編輯 趙秀池    

◎趙秀池（首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授）

當(dāng)前由于個(gè)別城市住房?jī)r(jià)格下跌，導(dǎo)致樓市“崩盤論”不絕于耳。筆者認(rèn)為，這種言論有失偏頗，不符合國情。實(shí)際情況是各大中城市房?jī)r(jià)還在不斷上漲。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2月份70個(gè)大中城市新建商品住宅與去年同月相比，價(jià)格下降的只有1個(gè)城市，上漲的有69個(gè)；最高漲幅為18.7%，最低為下降4.1%。二手房?jī)r(jià)格也是如此。

房?jī)r(jià)不斷上漲的原因，主要是供求規(guī)律使然。在新型城鎮(zhèn)化的背景下，大部分城市人口在不斷增加，城市規(guī)模在不斷加大，對(duì)住房的需求在不斷增加。

由于長(zhǎng)期以來城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)以及“剪刀差”的存在，我國目前城鄉(xiāng)差別較大，這種差別不僅體現(xiàn)在城鄉(xiāng)居民收入上，也體現(xiàn)在各自的生存環(huán)境、享受的公共資源上。根據(jù)《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃 （2014－2020年）》，到2020年，我國城市化率達(dá)到60%左右，會(huì)有1億左右農(nóng)村人口在城鎮(zhèn)落戶。這些人口進(jìn)城，既需要為他們提供相應(yīng)的住宅，也需要為他們提供相應(yīng)的商業(yè)、交通、醫(yī)療等各種設(shè)施與服務(wù)，還需要發(fā)展工業(yè)、服務(wù)業(yè)等各種產(chǎn)業(yè)為他們提供就業(yè)機(jī)會(huì)。房地產(chǎn)是城市基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)設(shè)施的重要載體，住房和產(chǎn)業(yè)的提供，也都離不開房地產(chǎn)。因此，城鎮(zhèn)化不是房地產(chǎn)，但房地產(chǎn)是城鎮(zhèn)化的重要推動(dòng)力量。

需要注意的是，我國城市之間發(fā)展是不均衡的，各地城市化水平也不一樣。目前東部地區(qū)常住人口城鎮(zhèn)化率為62.2%，而中、西部地區(qū)分別只有48.5%、44.8%。因此，各地的發(fā)展路徑、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也有差異。就北京而言，盡管已經(jīng)處于城市化后期階段，但人口還是在不斷增加。2013年北京市常住人口已經(jīng)達(dá)到2114.8萬，比2009年增加359.8萬，按三口之家一套住房簡(jiǎn)單估算，就需要增加住房120萬套。目前北京還有13萬經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房的輪候家庭等待解決住房問題，還有大量的棚戶區(qū)、舊城區(qū)需要改造，首個(gè)自住型商品房的中簽率只有1.35%，很多商品房樓盤出現(xiàn)了“日光盤”，一房難求。北京房?jī)r(jià)不斷上漲的主要原因還是住房需求不斷增加，供不應(yīng)求所致。

影響房?jī)r(jià)的因素有很多，但不管是什么因素，最終都會(huì)通過供求關(guān)系來對(duì)房?jī)r(jià)造成影響，最終起決定作用的仍然是供求關(guān)系。針對(duì)大中城市住房供不應(yīng)求的狀況，對(duì)于供求矛盾較大的城市，我們一方面不斷增加中小戶型商品房、保障房供應(yīng)，另一方面也采取了限購、限貸等手段來限制投資性、投機(jī)性住房需求，有效抑制了房?jī)r(jià)快速上漲。

房?jī)r(jià)上漲背后，除了供求關(guān)系，更深層的問題是各地發(fā)展不均衡所致，有的城市集中了較多教育、醫(yī)療、交通等優(yōu)質(zhì)公共資源，城市發(fā)展?jié)摿^大，對(duì)人口的吸引力較大，所以，房?jī)r(jià)問題在房?jī)r(jià)之外才能找到更好答案。北京的房?jī)r(jià)居高不下，更是城市功能、優(yōu)質(zhì)公共資源太集中的表現(xiàn)，對(duì)人口有巨大吸引力。因此，北京的房?jī)r(jià)問題不僅僅是北京的問題，而是全國的均衡發(fā)展問題，是全國的優(yōu)質(zhì)公共資源分布不均衡的問題。各城市房?jī)r(jià)的不同，實(shí)際上也是各城市優(yōu)質(zhì)資源不同的反映。因此房?jī)r(jià)的調(diào)控不能只通過房地產(chǎn)看房地產(chǎn)，而是要跳出房地產(chǎn)看房地產(chǎn)。當(dāng)各城市均衡發(fā)展，優(yōu)質(zhì)公共資源實(shí)現(xiàn)均衡配置時(shí)，一線特大城市的房?jī)r(jià)問題也就不是問題了。

在新型城鎮(zhèn)化背景下，在城市化加速過程中，房地產(chǎn)是否會(huì)“崩盤”，最終還取決于各城市住房的供求關(guān)系。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展向好、人口不斷聚集的城市，城鎮(zhèn)人口不斷增加，住房需求不斷增加，住房供不應(yīng)求或供求均衡情況下，房地產(chǎn)不會(huì)崩盤。在個(gè)別城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展缺乏后勁，盲目增加房地產(chǎn)投資，沒有產(chǎn)業(yè)和人口跟進(jìn)，不能實(shí)現(xiàn)居業(yè)聯(lián)動(dòng)，就會(huì)出現(xiàn)崩盤現(xiàn)象?？傮w來看，房地產(chǎn)崩盤源于人們?cè)谕稒C(jī)獲利的預(yù)期下狂熱爭(zhēng)購房地產(chǎn)而引起的房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)大幅度異常上升，使市場(chǎng)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于實(shí)際價(jià)值的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。在近幾年嚴(yán)厲的住房限購形勢(shì)下，我們已經(jīng)限制了投機(jī)性和投資性需求，有效阻止了房地產(chǎn)的投機(jī)活動(dòng)。因此，在宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行下，房地產(chǎn)業(yè)依然會(huì)發(fā)揮其先導(dǎo)及支柱作用，房地產(chǎn)市場(chǎng)及房?jī)r(jià)走勢(shì)也會(huì)不斷趨穩(wěn)。