每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

3月底，關(guān)于虹橋供應(yīng)過(guò)量或引發(fā)激烈競(jìng)爭(zhēng)的報(bào)道，在上海房地產(chǎn)行業(yè)扔下了一枚重磅 “炸彈”。報(bào)道援引戴德梁行研究數(shù)據(jù)稱，從現(xiàn)在至2015年，虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)將產(chǎn)生261萬(wàn)平方米的甲級(jí)寫(xiě)字樓，這相當(dāng)于該年度上海甲級(jí)寫(xiě)字樓預(yù)計(jì)總存量的24%，而整個(gè)虹橋商務(wù)區(qū)的商辦項(xiàng)目供應(yīng)量將相當(dāng)于浦西歷史上全部的供應(yīng)量。巨量的供應(yīng)甚至可能引發(fā)激烈的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。

然而，近期也有富力地產(chǎn)、龍湖等房企繼續(xù)加碼這一區(qū)域市場(chǎng)。

虹橋商務(wù)區(qū)真像外界所認(rèn)為那樣的將處于極為激烈的競(jìng)爭(zhēng)中，還是存在著不為人所知的掘金機(jī)會(huì)呢？

龐大供應(yīng)帶來(lái)的“內(nèi)憂外患”

讓業(yè)界對(duì)大虹橋地區(qū)寫(xiě)字樓供應(yīng)感到擔(dān)心的，是戴德梁行的一份研究報(bào)告。上述報(bào)告用“內(nèi)憂外患”來(lái)形容目前大虹橋地區(qū)寫(xiě)字樓所面臨的競(jìng)爭(zhēng)壓力。根據(jù)上述研究報(bào)告的數(shù)據(jù)，大虹橋地區(qū)的租賃持有寫(xiě)字樓總量將達(dá)到65萬(wàn)平方米，銷售型的寫(xiě)字樓則將超過(guò)100萬(wàn)平方米。

不僅內(nèi)部的寫(xiě)字樓供應(yīng)量巨大，周邊的商務(wù)區(qū)也將有大量寫(xiě)字樓供應(yīng)，以分流大虹橋的客戶。根據(jù)戴德梁行的報(bào)告，能分流大虹橋的商務(wù)區(qū)至少有五六家，除了其周邊的虹橋臨空商務(wù)區(qū)、莘莊商務(wù)區(qū)、南方商務(wù)區(qū)、七寶商務(wù)區(qū)外，自貿(mào)區(qū)、前灘和后世博區(qū)也因?yàn)檎猩谭较蚺c大虹橋重疊，成為其潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

此外，目前上海的甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)本身情況并不好，一季度平均租賃價(jià)由上一年的8.74元/平方米/天，下滑至8.65元/平方米/天。浦西甲級(jí)寫(xiě)字樓的空置率由上一年的8.7%，上升至一季度的12%。

更為令人擔(dān)心的是大虹橋潛在供應(yīng)的集中釋放。戴德梁行的調(diào)查結(jié)果顯示，這一地區(qū)的甲級(jí)寫(xiě)字樓幾乎都計(jì)劃在2014年至2015年集中推出。戴德梁行華東區(qū)寫(xiě)字樓部董事在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，由于當(dāng)?shù)氐拈_(kāi)發(fā)商沒(méi)有一家類似和黃那樣自有資金較充足的房企，幾乎所有接受調(diào)查的房企都是計(jì)劃在短期內(nèi)就推出銷售。這也導(dǎo)致了當(dāng)?shù)氐母?jìng)爭(zhēng)激烈。根據(jù)該機(jī)構(gòu)的調(diào)查，這一區(qū)域的甲級(jí)寫(xiě)字樓預(yù)計(jì)售價(jià)僅為35000~43000元/平方米。

這一售價(jià)不僅大大低于地位與之相同的陸家嘴地區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓（早在2008年就已經(jīng)超過(guò)8萬(wàn)元/平方米），也低于北外灘、徐匯濱江等板塊的寫(xiě)字樓售價(jià)（平均銷售均價(jià)超過(guò)5萬(wàn)元/平方米），甚至比受其輻射的長(zhǎng)風(fēng)等板塊的甲級(jí)寫(xiě)字樓售價(jià)還要低。沈潔透露，事實(shí)上很多房企都期望能最早把寫(xiě)字樓推向市場(chǎng)，好搶走虹橋商務(wù)區(qū)第一波客戶，確立項(xiàng)目品牌在該地區(qū)領(lǐng)先的市場(chǎng)份額。

看好變擔(dān)憂只在一年之間

據(jù)媒體報(bào)道，2012年7月DTZ戴德梁行還曾發(fā)表報(bào)告稱，看好虹橋商務(wù)區(qū)的機(jī)會(huì)。戴德梁行華東區(qū)研究部及中國(guó)策略主管ShaunBrodie先生表示：“虹橋商務(wù)區(qū)既有完善快捷的交通網(wǎng)絡(luò)，又有大量簇新的優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓項(xiàng)目，加上預(yù)期直至2015年，該區(qū)的寫(xiě)字樓租金將較上海最昂貴的靜安區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓的平均租金便宜32.6%，我們預(yù)計(jì)將有不少企業(yè)入駐虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)，或自上海的中心地帶遷往虹橋，以節(jié)省租務(wù)開(kāi)支，并善用商務(wù)機(jī)會(huì)大增的黃金契機(jī)，以促進(jìn)其業(yè)務(wù)發(fā)展?！?/p>

僅僅在一年多之后，戴德梁行卻口風(fēng)一轉(zhuǎn)，表達(dá)了因?yàn)樯鲜鰠^(qū)域短期內(nèi)的供應(yīng)集中爆發(fā)而感到擔(dān)心，并期望通過(guò)媒體向虹橋商務(wù)區(qū)的主管部門(mén)提出了包括改善交通指示系統(tǒng)、對(duì)重點(diǎn)行業(yè)實(shí)行專項(xiàng)扶持、跨國(guó)企業(yè)高管及高端人才引入的優(yōu)惠政策等建議，以刺激上述市場(chǎng)的租售需求。

“短期供應(yīng)過(guò)大，帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)可見(jiàn)一斑?！鄙驖嵳f(shuō)，從目前的情況來(lái)看，開(kāi)發(fā)商之間應(yīng)該并沒(méi)有為了避免集中供應(yīng)，召開(kāi)過(guò)內(nèi)部的協(xié)調(diào)會(huì)議。

全國(guó)性銷售渠道待突破

事實(shí)上，虹橋商務(wù)區(qū)巨量的供應(yīng)，不僅加大了內(nèi)部的競(jìng)爭(zhēng)，也給已經(jīng)成熟的上海核心CBD帶來(lái)巨大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。沈潔透露，來(lái)自虹橋商務(wù)區(qū)的巨大供應(yīng)量，讓南京西路的一些頂級(jí)寫(xiě)字樓業(yè)主感到極為擔(dān)心。原因很簡(jiǎn)單，交通條件更占優(yōu)勢(shì)的虹橋核心商務(wù)區(qū)有著比南京西路、陸家嘴等核心CBD更低廉的租金價(jià)格。

沈潔表示，租金的優(yōu)勢(shì)，導(dǎo)致了很多在市中心辦公的歐美跨國(guó)公司選擇搬往虹橋商務(wù)區(qū)。除了歐美客戶外，長(zhǎng)三角地區(qū)的客戶也是虹橋商務(wù)區(qū)主要客戶來(lái)源。

此外，睿信致成管理咨詢公司董事總經(jīng)理薛迥文曾告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，目前那些高市值的輕資產(chǎn)企業(yè)急需要購(gòu)買一些固定資產(chǎn)，避免一旦股票泡沫破裂而令股價(jià)大幅縮水。自用型的辦公物業(yè)正是上述公司可以選擇購(gòu)買的固定資產(chǎn)之一。

那些采用評(píng)估值計(jì)算投資物業(yè)的上市公司，也將是虹橋商務(wù)中心的主要買家。虹橋商務(wù)中心遠(yuǎn)低于上海其他CBD的售價(jià)，能為物業(yè)騰出持續(xù)性的升值空間，進(jìn)而為上市公司提供在未來(lái)可以入賬的賬面利潤(rùn)。

從這個(gè)角度來(lái)看，如果成功面向長(zhǎng)三角乃至全國(guó)出售、出租虹橋商務(wù)區(qū)的寫(xiě)字樓，眼前看似恐怖的高供應(yīng)量不僅不是問(wèn)題，反而會(huì)成為新的商機(jī)。