2014-04-18 01:13:34
雖然“滬港通”并不是一項(xiàng)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策,但內(nèi)地在香港上市的房企無(wú)疑將是第一批受益者。
4月10日,中國(guó)證監(jiān)會(huì)與香港證券及期貨事務(wù)監(jiān)察委員會(huì)發(fā)布聯(lián)合公告,批準(zhǔn)上海證券交易所、香港聯(lián)合交易所有限公司、中國(guó)證券登記結(jié)算有限責(zé)任公司、香港中央結(jié)算有限公司開展滬港股票市場(chǎng)交易互聯(lián)互通機(jī)制試點(diǎn)(以下簡(jiǎn)稱滬港通)。香港聯(lián)合交易所恒生綜合大型股指數(shù)、恒生綜合中型股指數(shù)的成份股和同時(shí)在香港聯(lián)合交易所、上海證券交易所上市的A+H股公司股票有望向內(nèi)地的投資者銷售。
在上述兩個(gè)指數(shù)的成份股中,有一大堆內(nèi)房企的名字——中國(guó)海外、世茂、碧桂園、恒大、龍湖、綠城、融創(chuàng)、方興……幾乎囊括房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)。上述房企此前或許從未想過(guò),有一天他們的股票居然可以賣給內(nèi)地的投資者。然而,該如何把股票推銷給更了解自己、更熟悉自己的內(nèi)地投資者,以獲得比現(xiàn)在更高的市值呢?對(duì)于在港上市的內(nèi)地房企來(lái)說(shuō),這無(wú)疑是“老革命”遇到的新問(wèn)題。
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“滬港通”促內(nèi)房企變革 開發(fā)商須提升品牌影響力
每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州
雖然“滬港通”并不是一項(xiàng)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策,但內(nèi)地在香港上市的房企無(wú)疑將是第一批受益者。香港聯(lián)合交易所恒生綜合大型股指數(shù)、恒生綜合中型股指數(shù)的成份股的名單中,內(nèi)地在香港上市的房地產(chǎn)企業(yè)占了20多席,既有中國(guó)海外、龍湖這樣的龍頭開發(fā)商,也有保利置業(yè)、恒盛地產(chǎn)這樣的成長(zhǎng)型公司。
香港內(nèi)房股估值分化極為嚴(yán)重,中小房企估值普遍低于行業(yè)平均水平。睿信致成總經(jīng)理薛炯文向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,隨著兩地資本市場(chǎng)連通,內(nèi)房股未來(lái)不僅要獲得國(guó)際投資者的青睞,更重要的是要贏得內(nèi)地投資者的信心,內(nèi)地在港上市房企有望獲得過(guò)去六七年間都沒有的較高市盈率。
但這種可能性實(shí)現(xiàn)的前提是,開發(fā)商必須改變長(zhǎng)期以來(lái)對(duì)品牌工作的輕視,否則,即使“滬港通”落地,內(nèi)房股可能仍然難以改變長(zhǎng)期低迷的狀態(tài)。
從受追捧到被冷落
香港資本市場(chǎng)已經(jīng)成為內(nèi)地房企最重要的融資場(chǎng)所,在香港上市的內(nèi)房股鋒芒也日漸蓋過(guò)在A股上市的地產(chǎn)股。
在克而瑞發(fā)布的《2013年房企銷售TOP20排行榜》中,《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn),在去年銷售額全國(guó)排名前二十位的大型房企中,A股上市房企數(shù)量?jī)H有7家,在港股上市的內(nèi)房股數(shù)量達(dá)到11家 (統(tǒng)計(jì)包括在A股與H股同時(shí)上市的中國(guó)中鐵),如果算上萬(wàn)科、綠地、金地、招商、萬(wàn)達(dá)等龍頭企業(yè)以借殼方式登陸香港市場(chǎng),全國(guó)TOP20房企在香港股市擁有上市地位的內(nèi)地房企已經(jīng)達(dá)到18家。
隨著近年來(lái)A股IPO與再融資閘門對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)緊閉,香港資本市場(chǎng)已成為內(nèi)地房企上市以及境外發(fā)債的重要場(chǎng)所。2013年,共有金輪天地、五洲國(guó)際、時(shí)代地產(chǎn)等7家內(nèi)地房企赴港上市,中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2013年知名房企海外融資總額高達(dá)552.24億美元,折合人民幣3369億元,大部分均是通過(guò)香港資本市場(chǎng)完成募集。
輝立證券分析師陳耕向記者表示,雖然A股IPO已經(jīng)開閘,但國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控轉(zhuǎn)入常態(tài)化,大多數(shù)中小型內(nèi)地房企不得不依賴香港資本市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)融資。
長(zhǎng)期關(guān)注港股市場(chǎng)的地產(chǎn)人士張映光說(shuō),港股市場(chǎng)經(jīng)歷過(guò)兩個(gè)階段,2007年以前,很多地產(chǎn)公司都能在香港以較高價(jià)格發(fā)行,最典型的莫過(guò)于碧桂園。但是在2007年之后,在香港上市的房地產(chǎn)企業(yè)需要較凈資產(chǎn)大幅折讓才能上市。
“雖然在最近一兩年,香港投資者給予內(nèi)房股的估值很低,很多內(nèi)房股被稱之為‘流血上市’,通過(guò)IPO募集的資金有限,但由于上市后公司可以通過(guò)發(fā)行優(yōu)先票據(jù)等方式持續(xù)融資,在未來(lái)幾年,香港資本市場(chǎng)對(duì)于內(nèi)地房企仍有較大吸引力”,香港粵海證券投資銀行董事黃立沖認(rèn)為。
一家地產(chǎn)公司的上市公司掌門人說(shuō),港股市場(chǎng)給內(nèi)房企較低的估值是必然的。首先,投資者對(duì)內(nèi)地企業(yè)的運(yùn)作模式并不熟悉;其次,不少公司的業(yè)績(jī)不穩(wěn)定,很難做到持續(xù)增長(zhǎng)。
品牌戰(zhàn)略需調(diào)整
以往,由于香港股市主要以海外資金以及香港本地投資者為主,內(nèi)房股要贏得香港乃至國(guó)際投資者的青睞并不是一件容易的事,“海外投資者不懂中國(guó)房地產(chǎn)”成為很多內(nèi)房企高層慣常的抱怨,也造成內(nèi)房股長(zhǎng)期陷入估值低迷的狀態(tài)。
安信證券的研究報(bào)告顯示,雖然由于會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的區(qū)別,香港內(nèi)房股的EPS(每股收益)會(huì)略高于內(nèi)地會(huì)計(jì)準(zhǔn)則計(jì)量結(jié)果,但目前香港內(nèi)房股平均靜態(tài)市盈率僅為5.91倍,上證180中地產(chǎn)股靜態(tài)市盈率高達(dá)16.72倍,香港內(nèi)房股整體估值水平大幅低于A股地產(chǎn)股。
香港內(nèi)房股估值分化極為嚴(yán)重,大企業(yè)享受估值溢價(jià),中國(guó)海外、碧桂園大市值內(nèi)房股平均靜態(tài)市盈率均高于7倍,小房企估值普遍低于行業(yè)平均水平,雅居樂、富力地產(chǎn)等主流二線房企靜態(tài)市盈率均低于4倍。A股的地產(chǎn)估值體系則與香港內(nèi)房股完全相反,萬(wàn)科、保利地產(chǎn)等A股龍頭地產(chǎn)企業(yè)估值水平低于行業(yè)均值,而中小地產(chǎn)企業(yè)則享受估值溢價(jià)。
隨著滬港通出爐,在兩地資本市場(chǎng)估值接軌下,A股與香港內(nèi)房股的估值差異有望出現(xiàn)改變。安信證券認(rèn)為,隨著“滬港通”落地,少量A股龍頭企業(yè)估值會(huì)稍有提升,但中小型地產(chǎn)商的估值存在大幅下降的可能,A股地產(chǎn)股整體估值有可能出現(xiàn)下降。
如果開發(fā)商不能改變過(guò)去十年品牌工作的傳統(tǒng)思路,將依然難以改變股價(jià)賤賣的處境。
此前,內(nèi)地開發(fā)商普遍不重視品牌的職能,認(rèn)為只是營(yíng)銷的一個(gè)附庸。他們更多將品牌定位為房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的一部分,從未想過(guò)資本市場(chǎng)也需要營(yíng)銷,也需要向投資者推薦。
這導(dǎo)致開發(fā)商雖然在銷售市場(chǎng)有非常不錯(cuò)的業(yè)績(jī),但股價(jià)卻普遍接近或者低于凈資產(chǎn)?!睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn),只有少部分大型內(nèi)房股如恒大地產(chǎn)、碧桂園自上市以來(lái)在投資者維護(hù)與品牌宣傳方面較好地兼顧了資本市場(chǎng)和房屋銷售市場(chǎng)。
不僅如此,開發(fā)商對(duì)內(nèi)地的投資者也比較冷漠,很少主動(dòng)創(chuàng)造機(jī)會(huì)讓內(nèi)地投資者了解企業(yè)。
“在以往,大多數(shù)內(nèi)房股在維護(hù)投資者關(guān)系時(shí)存在誤區(qū):他們往往只傾向于海外與香港投資者,內(nèi)地買家在他們看來(lái)只不過(guò)是產(chǎn)品的消費(fèi)者而受到忽視”,薛迥文告訴記者,隨著香港與內(nèi)地資本市場(chǎng)的連通,越來(lái)越多的內(nèi)地客戶將擁有“消費(fèi)者”與“投資者”的雙重身份,內(nèi)房股管理層也會(huì)兼顧內(nèi)地投資者。
薛迥文認(rèn)為,市值管理的關(guān)鍵是通過(guò)與資本市場(chǎng)保持準(zhǔn)確、及時(shí)的信息交互傳導(dǎo),維持各關(guān)聯(lián)方之間關(guān)系的相對(duì)動(dòng)態(tài)平衡,內(nèi)房股未來(lái)如何及時(shí)向內(nèi)地投資者傳遞公司信息,加強(qiáng)與內(nèi)地基金經(jīng)理、分析師以及財(cái)經(jīng)媒體之間的有效溝通,通過(guò)加大投入提升上市公司品牌在內(nèi)地投資者中的地位,最終獲得內(nèi)地投資者的廣泛認(rèn)同,將成為“滬港通”開通后內(nèi)房股的一項(xiàng)新挑戰(zhàn)。
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拓展低成本融資渠道 “滬港通”加速房企全球化布局
每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京
隨著“滬港通”進(jìn)行試點(diǎn),AH股市場(chǎng)之間的聯(lián)動(dòng)將更為緊密,資金流動(dòng)的壁壘也將部分消除。
“這對(duì)50多家在港上市的內(nèi)房股來(lái)說(shuō)肯定是利好,雖然不能在A股融資,但這是品牌化的契機(jī)。”蘭德咨詢總裁宋延慶在接受 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示。
房企國(guó)際化契機(jī)
“滬港通”被市場(chǎng)廣泛認(rèn)為是內(nèi)地資本市場(chǎng)對(duì)外開放的又一個(gè)實(shí)質(zhì)性步驟。
“對(duì)于一些績(jī)優(yōu)股價(jià)低的企業(yè)來(lái)說(shuō)是利好,但這就要求其模式要獨(dú)特且有競(jìng)爭(zhēng)力、業(yè)績(jī)優(yōu)且穩(wěn)健,波動(dòng)性不能太大,債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)要低。”在蘭德咨詢總裁宋延慶看來(lái),在“滬港通”推進(jìn)過(guò)程中,在A股上市的房地產(chǎn)企業(yè)面臨諸多挑戰(zhàn)。
內(nèi)房企陽(yáng)光壹佰剛剛完成在香港上市,其常務(wù)副總裁范小沖在接受 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)說(shuō)道,“這肯定是一件好事,對(duì)于香港市場(chǎng)來(lái)說(shuō),引入了新的投資者;對(duì)于在港上市的內(nèi)房企來(lái)說(shuō),未來(lái)內(nèi)地媒體的報(bào)道會(huì)更多;對(duì)于A股市場(chǎng)來(lái)說(shuō),帶來(lái)的則是成熟的機(jī)制以及對(duì)透明度更高的要求。”
萊坊董事兼大中華研究及咨詢部主管林浩文對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,目前香港資本市場(chǎng)對(duì)于“滬港通”的反應(yīng)略顯保守,目前來(lái)看,“滬港通”對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)暫難有太大的影響。但他認(rèn)為,“對(duì)投資者而言,‘滬港通’相當(dāng)于多了一個(gè)平臺(tái),但對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言,還是需要從自身的產(chǎn)品、項(xiàng)目出發(fā),只要有好產(chǎn)品,做好了盈利,對(duì)于海外的投資者來(lái)說(shuō)都是認(rèn)可的。”
中投顧問(wèn)產(chǎn)業(yè)與政策研究中心主任扈志亮在接受記者采訪時(shí)也表示,“目前房地產(chǎn)市場(chǎng)較為低迷,在港上市的內(nèi)地房地產(chǎn)公司,暫難引起投資者興趣。”扈志亮說(shuō)道,開發(fā)商應(yīng)該重視企業(yè)文化建設(shè),同時(shí)進(jìn)行精準(zhǔn)的市場(chǎng)定位,創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)管理模式。
拓展融資新渠道
多位房企人士指出,“滬港通”對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)最大的利好,是可以開拓更多新的融資渠道。
德勤發(fā)布的2014年一季度內(nèi)地及香港IPO市場(chǎng)報(bào)告顯示,今年一季度在港IPO企業(yè)總數(shù)中,房地產(chǎn)行業(yè)占比同比下降,但融資金額卻大幅提升。
德勤報(bào)告顯示,在香港市場(chǎng),今年一季度共有23家企業(yè)上市,融資金額達(dá)460億港元。相比去年同期,IPO宗數(shù)增加11筆,融資金額增加318億港元。
對(duì)于一直以來(lái)對(duì)港股市場(chǎng)興趣十足的內(nèi)房企來(lái)說(shuō),“滬港通”無(wú)疑為其注入了強(qiáng)心劑,有分析人士指出,這將刺激更多的內(nèi)房企籌謀赴港融資,但對(duì)于內(nèi)房企來(lái)說(shuō),需要面對(duì)的困難則是如何能夠在香港市場(chǎng)培育投資者的信心,擴(kuò)大影響力。
對(duì)于內(nèi)地房企羨慕的較低成本的融資渠道,會(huì)不會(huì)因“滬港通”而打通,宋延慶對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,“如果想要獲得較低的融資利率,需要標(biāo)普、惠譽(yù)等國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)給予較高的信用等級(jí)。”他說(shuō),不同企業(yè)的盈利能力、債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度不同,信用評(píng)級(jí)高低相差較大,所以融資利率和資金成本相差很大。
宋延慶舉例稱,奧園于2019年到期的3億美元優(yōu)先票據(jù)利率是11.25%,五洲國(guó)際于2018年到期的1億美元優(yōu)先票據(jù)利率高達(dá)13.75%。龍湖地產(chǎn)去年1月發(fā)的10年期5億美元優(yōu)先票據(jù),利率是6.75%;7月的4年期77億港元銀團(tuán)貸款利率是3.1%+HIBOR。“原因是龍湖的信用評(píng)級(jí)在內(nèi)地民營(yíng)房企中是最高的,穆迪給予龍湖的信用評(píng)級(jí)是Ba1,標(biāo)普給的是BB+。”宋延慶補(bǔ)充道。
資本市場(chǎng)
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“滬港通”帶來(lái)更多融資方式商業(yè)地產(chǎn)證券化有望提速
每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州
從2005年開始,商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化,一直是業(yè)界討論的熱點(diǎn),房地產(chǎn)行業(yè)就此有過(guò)很多嘗試和考慮。
而在“滬港通”出爐之后,內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)赴港拆分上市,完成資產(chǎn)證券化,將能夠獲得更為便捷的通道。商業(yè)地產(chǎn)融資方式的變革,也會(huì)改變未來(lái)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)“生態(tài)”。
世邦魏理仕執(zhí)行董事及中國(guó)區(qū)投資物業(yè)部聯(lián)席主管鐘德堯向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)融資方式將從傳統(tǒng)融資方式(自有資金、銀行貸款等)轉(zhuǎn)向直接融資,出現(xiàn)更多的投資產(chǎn)品和融資渠道,REITs(房產(chǎn)信托基金)等房地產(chǎn)多元化融資模式在未來(lái)勢(shì)必得到蓬勃的發(fā)展。
商業(yè)地產(chǎn)證券化“破冰”
位于北京與深圳的兩棟中信證券大廈近日來(lái)受到業(yè)界高度關(guān)注?!睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者獲悉,證監(jiān)會(huì)今年1月正式批復(fù)了中信證券通過(guò)旗下發(fā)起設(shè)立的非公募基金全資子公司,以不低于50.4億元的價(jià)格接收持有北京、深圳兩地中信證券大廈房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的兩家全資子公司的全部股權(quán),并擬對(duì)此進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)證券化業(yè)務(wù),中信金石基金作為管理人管理該基金,中信證券有望成內(nèi)地首單REITs的發(fā)行商。
“從中信證券此次發(fā)起的不動(dòng)產(chǎn)證券化計(jì)劃來(lái)看,它還無(wú)法像真正的REITs那樣在證券交易所自由流通,買家也受到限制,但它是內(nèi)地第一單準(zhǔn)確意義上的股權(quán)類REITs產(chǎn)品,可謂是內(nèi)地資產(chǎn)證券化的破冰之作。”香港粵海證券投資銀行董事黃立沖向記者表示。
“資產(chǎn)證券化發(fā)展停滯不前,已經(jīng)成為內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的最大障礙之一。”新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷表示,目前內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)主要依賴于銀行開發(fā)貸款以及抵押款,兩者的利息成本都達(dá)到10%或以上,以目前的租金回報(bào)水平基本是“負(fù)回報(bào)”,因此內(nèi)地大部分是散售型商業(yè)地產(chǎn)。
開發(fā)資金渠道日趨多元
“滬港通”的推出,讓更多的內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商希望通過(guò)在香港上市,最終完成開發(fā)資金的退出。
鐘德堯認(rèn)為,隨著大量“活水”更便捷地進(jìn)入香港資本市場(chǎng),除了REITs,內(nèi)地優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)未來(lái)有望獲得新的融資渠道和退出機(jī)制。其中,赴港分拆上市成為大型房企的首選。方興地產(chǎn)日前公告其分拆酒店業(yè)務(wù)在香港上市一事已獲聯(lián)交所確認(rèn),瑞安房地產(chǎn)仍在積極推進(jìn)旗下的中國(guó)新天地分拆上市,世茂房地產(chǎn)也強(qiáng)調(diào)酒店業(yè)務(wù)分拆上市是公司的一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃。
“目前商業(yè)物業(yè)的增值空間對(duì)投資者仍然有較佳的吸引力,加上高端商用物業(yè)能通過(guò)資產(chǎn)抵押獲取貸款,只要是優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目且定價(jià)較凈資產(chǎn)有一定折讓,分拆上市有望成為一些資本實(shí)力強(qiáng)勁的開發(fā)商重要的融資途徑。”歐陽(yáng)捷表示。
此外,鐘德堯告訴記者,通過(guò)出讓項(xiàng)目部份股權(quán)以引進(jìn)境外機(jī)構(gòu)投資者實(shí)現(xiàn)部分退出,但開發(fā)商仍保持操盤者角色的方式也將成為重要的融資模式。
隨著兩地資本市場(chǎng)“打通”,有望帶來(lái)更順暢的退出機(jī)制,外資基金整棟收購(gòu)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的情況也在增加。以上海為例,第一太平戴維斯的研究報(bào)告顯示,2013年上海商業(yè)物業(yè)大宗交易共計(jì)18宗,總成交額264億元,其中外資投資機(jī)構(gòu)成交比例占86%。
散售時(shí)代或?qū)⒔K結(jié)
近幾年,由于內(nèi)地對(duì)住宅市場(chǎng)調(diào)控政策的實(shí)行,大量開發(fā)商被迫轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā),通過(guò)小戶型商業(yè)產(chǎn)品的散售實(shí)現(xiàn)其快速現(xiàn)金流收入成為大多數(shù)開發(fā)商的選擇。但隨著資產(chǎn)證券化提速,商業(yè)地產(chǎn)有望從散售進(jìn)入自持時(shí)代。
黃立沖告訴記者,快進(jìn)快出的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式有可能使得城市在快速建設(shè)發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)大量同質(zhì)化定位的商業(yè)物業(yè),加大了商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)過(guò)剩的危機(jī)。鐘德堯認(rèn)為,要加快商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化進(jìn)程,提高租金回報(bào)是一個(gè)關(guān)鍵因素。
記者發(fā)現(xiàn),部分龍頭開發(fā)商嘗試為其商業(yè)項(xiàng)目提供基于大數(shù)據(jù)的增值服務(wù)。在日前由保利地產(chǎn)與越秀地產(chǎn)聯(lián)合舉辦的房展會(huì)上,保利地產(chǎn)廣東公司董事長(zhǎng)余英宣布與樂視網(wǎng)達(dá)成戰(zhàn)略合作協(xié)議,雙方將共同探索智能辦公“云平臺(tái)”,這也是提高商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)和管理質(zhì)量的一項(xiàng)嘗試。
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“滬港通”的“副產(chǎn)品”:上海寫字樓需求上升
每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海
在證監(jiān)會(huì)公布開展滬港股票市場(chǎng)互聯(lián)互動(dòng)機(jī)制試點(diǎn)后,仲量聯(lián)行華東區(qū)研究部高級(jí)經(jīng)理姚耀先生認(rèn)為,滬港通政策將中長(zhǎng)期推動(dòng)上海的辦公樓需求,尤其是來(lái)自金融行業(yè)的需求。仲量聯(lián)行報(bào)告認(rèn)為,“在浦東中央商務(wù)區(qū),來(lái)自內(nèi)資企業(yè)的強(qiáng)勁需求持續(xù)吸納可租賃面積,致使空置率降至3.5%,達(dá)到自2007年四季度以來(lái)的最低點(diǎn),并推升了浦東中央商務(wù)區(qū)業(yè)主的議價(jià)能力。”
根據(jù)仲量聯(lián)行此前的介紹,在浦東陸家嘴,部分最新成交的寫字樓租賃價(jià)格已經(jīng)達(dá)到20元/平方米/天左右,卻仍然一房難求。其中一個(gè)重要原因,就是因?yàn)橛写罅康慕鹑凇⒌V產(chǎn)等行業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)入該地區(qū)。在這樣的背景下,滬港通帶來(lái)的政策性利好,無(wú)疑會(huì)讓上海的寫字樓市場(chǎng)進(jìn)一步升溫。
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租賃價(jià)格上行遇阻
事實(shí)上,在今年一季度,上海的寫字樓供應(yīng)曾面臨很大的去化壓力。高緯環(huán)球商業(yè)部上海負(fù)責(zé)人司徒泰山指出,該季度中央商務(wù)區(qū)甲級(jí)寫字樓的租金下降了2%~3%,報(bào)價(jià)范圍在10~12元/平方米/天。實(shí)際上經(jīng)過(guò)協(xié)商,業(yè)主一般都會(huì)提供二至四個(gè)月的免租期,因此基于建筑面積的成交價(jià)大致在9元/平方米/天。而浦西的寫字樓空置率達(dá)到10%以上。
來(lái)自戴德梁行的數(shù)據(jù)則顯示,2014年剩余三個(gè)季度全市預(yù)計(jì)有超過(guò)100萬(wàn)平方米的甲級(jí)寫字樓入市,其中超過(guò)75%的供應(yīng)位于非核心商務(wù)區(qū)。
由于供應(yīng)量放大,浦西地區(qū)目前的寫字樓空置率已經(jīng)超過(guò)了10%,而去年底只有1%~2%。
虹橋商務(wù)區(qū)成為寫字樓的主要供應(yīng)來(lái)源。戴德梁行預(yù)計(jì),當(dāng)?shù)厮芄?yīng)給寫字樓市場(chǎng)的面積,相當(dāng)于過(guò)去十多年浦西寫字樓的全部供應(yīng)量。受虹橋地區(qū)巨大供應(yīng)量的沖擊,上海核心商務(wù)區(qū)寫字樓的出租普遍遇到壓力。
戴德梁行華東區(qū)寫字樓部董事沈潔說(shuō),即使像南京西路、淮海中路的一些寫字樓業(yè)主也開始擔(dān)心,租期到期的租戶會(huì)流向虹橋商務(wù)區(qū)。來(lái)自高瑋環(huán)球的數(shù)據(jù)顯示,甚至核心區(qū)域部分甲級(jí)寫字樓的空置率也上升到了10%以上。
不僅是租賃市場(chǎng),寫字樓的銷售市場(chǎng)也因?yàn)辇嫶蟮墓?yīng)放慢了上漲的節(jié)奏。中房信的數(shù)據(jù)顯示,上海過(guò)去一年的寫字樓供應(yīng)達(dá)到333多萬(wàn)平方米,但銷售只有244萬(wàn)平方米。截至目前,上海寫字樓的存量已經(jīng)達(dá)到350萬(wàn)平方米,超過(guò)了過(guò)去一年的銷售量,而去年是上海銷售型寫字樓賣得最多的一年。
受龐大供應(yīng)量的影響,上海寫字樓在過(guò)去幾年中平均價(jià)格一直比較低,去年的平均成交價(jià)只有22528元/平方米,截至目前,上海寫字樓的成交均價(jià)約20957元/平方米。
克而瑞研究總監(jiān)薛建雄說(shuō),上海銷售型寫字樓嚴(yán)重供應(yīng)過(guò)求,如果不是因?yàn)樵趯懽謽堑墓?yīng)中,有一部分LOFT商住兩用物業(yè),寫字樓的滯銷現(xiàn)象將更為嚴(yán)重。
金融機(jī)構(gòu)搶灘上海
然而,“滬港通”進(jìn)行試點(diǎn),帶來(lái)了一系列利好政策,正在吸引金融機(jī)構(gòu)搶灘上海,并使寫字樓市場(chǎng)的需求量得以釋放。
仲量聯(lián)行人士表示,“滬港通”是中國(guó)推進(jìn)金融改革的又一個(gè)信號(hào),在上海打造全球金融中心的過(guò)程中,類似于“滬港通”的新政策將是可期的。同時(shí),這些利好政策將有助于推動(dòng)中長(zhǎng)期上海的辦公樓需求,尤其是來(lái)自于金融行業(yè)的需求。
來(lái)自第一太平戴維斯、仲量聯(lián)行等機(jī)構(gòu)的信息顯示,上海寫字樓最主要的租賃需求,正是來(lái)自于金融行業(yè)。
在“滬港通”的推動(dòng)下,上海寫字樓租賃市場(chǎng)的需求有望進(jìn)一步得到提升。第一太平戴維斯中國(guó)區(qū)市場(chǎng)研究部負(fù)責(zé)人簡(jiǎn)·可說(shuō),盡管“滬港通”短期影響有限,但一系列的政策利好,有望令金融機(jī)構(gòu)從戰(zhàn)略層面考慮提前布局上海。
仲量聯(lián)行的信息顯示,金融、能源等部門正是推動(dòng)陸家嘴地區(qū)寫字樓需求的主要力量,陸家嘴地區(qū)部分寫字樓最新成交價(jià)格已經(jīng)達(dá)到20元/平方米/天,金融機(jī)構(gòu)強(qiáng)大的租金承受能力可見一斑。
事實(shí)上,除了金融機(jī)構(gòu)以外,受上海金融市場(chǎng)吸引,大批來(lái)自長(zhǎng)三角的企業(yè)也在搶奪上海的寫字樓資源。龍湖地產(chǎn)市場(chǎng)部的意向客戶調(diào)研信息顯示,業(yè)務(wù)范圍面向長(zhǎng)三角乃至全國(guó)的上海高端服務(wù)類企業(yè)、生產(chǎn)基地在長(zhǎng)三角,已進(jìn)入上?;蛳胍M(jìn)入上海的高端制造業(yè),正在成為上海寫字樓租賃和購(gòu)買的主力。富力地產(chǎn)就在近期以22.24億元總價(jià),收購(gòu)虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)一期08號(hào)地塊的子項(xiàng)目D13,成為當(dāng)?shù)刈畲蟮?ldquo;地主”。
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