新華網(wǎng)上海4月24日電(記者葉鋒)在住宅地產(chǎn)持續(xù)受到調(diào)控的同時(shí)，“工業(yè)地產(chǎn)”成為資本投機(jī)炒作的又一領(lǐng)域，對(duì)土地市場(chǎng)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)帶來(lái)負(fù)面影響。上海近期出臺(tái)土地新政策，實(shí)施工業(yè)用地彈性年期出讓制。北京、深圳、湖南等地也已探索類似做法。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，彈性出讓有助于降低工業(yè)用地價(jià)格非理性上漲預(yù)期；同時(shí)，應(yīng)建立完善對(duì)工業(yè)用地出讓后利用狀況的全程監(jiān)管，以遏制企業(yè)囤地圈地，促進(jìn)土地節(jié)約集約利用和實(shí)體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

工業(yè)用地怪象：緊缺與閑置并存

一邊是土地指標(biāo)緊缺、優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目無(wú)地可用；一邊則是大量土地閑置或低效利用，企業(yè)“押寶”土地升值，更無(wú)心轉(zhuǎn)型升級(jí)。工業(yè)用地領(lǐng)域這種怪象，在一些城市并不少見(jiàn)。

記者日前在東部一些地區(qū)采訪發(fā)現(xiàn)，由于市場(chǎng)形勢(shì)變化和經(jīng)營(yíng)成本提高，一些傳統(tǒng)加工制造業(yè)被迫“騰籠”，廠房、倉(cāng)儲(chǔ)處于閑置或半使用狀態(tài)。不過(guò)，許多企業(yè)并不急于“換鳥(niǎo)”，一來(lái)產(chǎn)業(yè)升級(jí)確實(shí)不易，二來(lái)企業(yè)當(dāng)年拿地價(jià)格相對(duì)低廉，目前企業(yè)僅依靠出租廠房就可獲利不菲，而土地升值帶來(lái)的遠(yuǎn)期收益更可能遠(yuǎn)超看得見(jiàn)的實(shí)體經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。

戴德梁行提供的數(shù)據(jù)顯示，2007年以來(lái)，熱點(diǎn)城市工業(yè)用地價(jià)格快速上漲，一些一線城市工業(yè)用地價(jià)格年均漲幅超過(guò)20%。專家分析認(rèn)為，這主要是土地閘門收緊、工業(yè)用地土地指標(biāo)緊張等因素所致，也與“工業(yè)地產(chǎn)”快速興起、投機(jī)資本大量涌入有關(guān)。

不過(guò)，相比于住宅和商業(yè)用地，工業(yè)用地的價(jià)格仍相對(duì)較低。在樓市調(diào)控的重拳下，越來(lái)越多開(kāi)發(fā)商將目光轉(zhuǎn)向于此。近一兩年來(lái)，富力、萬(wàn)通、招商、五礦等知名房企紛紛進(jìn)軍工業(yè)地產(chǎn)，并向二、三線城市布局。

彈性年期出讓影響幾何？

日前上海市發(fā)文明確，將在全市實(shí)施工業(yè)用地彈性年期出讓制，原則上新增工業(yè)用地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目類出讓年限不超過(guò)20年，出讓價(jià)格按照基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)的最高年限進(jìn)行年期修正。對(duì)于國(guó)家和全市重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，經(jīng)認(rèn)定后最高年限可放寬至50年。此前，上海已在浦東臨港地區(qū)先行探索類似做法。

“實(shí)行工業(yè)用地彈性年期出讓，更貼近工業(yè)項(xiàng)目實(shí)際存續(xù)周期，也有利于規(guī)范引導(dǎo)形成土地節(jié)約集約利用的制度環(huán)境，防止土地低效使用乃至閑置。”上海市規(guī)劃國(guó)土資源局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

彈性年期出讓已成為國(guó)內(nèi)不少地區(qū)工業(yè)用地新政策的重要內(nèi)容。深圳前海、北京市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、湖南省等都提出實(shí)施工業(yè)用地彈性年期出讓，打破單一的50年制，而將新年限原則確定為20年，或10－50年不等。

上海市土地學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)袁華寶說(shuō)，彈性年期出讓在降低企業(yè)土地成本的同時(shí)，將促使企業(yè)更多把發(fā)展目標(biāo)和工作重心放在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)上，還將對(duì)工業(yè)用地市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生明顯影響，也會(huì)改變部分投資者試圖通過(guò)囤地、圈地牟利的預(yù)期。

戴德梁行中國(guó)區(qū)工業(yè)及物流地產(chǎn)部主管蘇智淵認(rèn)為，20年或30年期工業(yè)用地的出讓價(jià)格明顯低于50年，新興企業(yè)進(jìn)入門檻明顯降低；同時(shí)，一些企業(yè)如果無(wú)法實(shí)現(xiàn)合同約定的稅收或產(chǎn)出承諾，一個(gè)較短的年限也利于政府在法理上較快收回土地，對(duì)于提高土地利用效率有幫助。

從源頭防范囤地圈地須打組合拳

專家認(rèn)為，與開(kāi)發(fā)商對(duì)住宅用地一次性開(kāi)發(fā)、銷售不同，工業(yè)用地的使用將覆蓋的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目周期更長(zhǎng)，對(duì)其利用情況的監(jiān)管也需更加細(xì)化、更需打組合拳。

據(jù)了解，在新一輪土地管理中，為推進(jìn)工業(yè)用地“得其所用”、防止其被變相炒作，不少地方均提出多條“硬約束”。

自今年2月下旬以來(lái)，上海已連發(fā)三文，對(duì)全市土地及工業(yè)用地利用出臺(tái)新舉措，除彈性年期出讓外，還提出對(duì)地塊進(jìn)行全生命周期管理——將項(xiàng)目建設(shè)投入、產(chǎn)出、節(jié)能、環(huán)保、就業(yè)等經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境等各要素納入合同管理。

記者在新版上海工業(yè)用地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目類使用權(quán)出讓合同中看到，合同要求土地受讓人按開(kāi)工、竣工、投產(chǎn)等時(shí)間決定繳納履約保證金，明確固定資產(chǎn)投資、投資強(qiáng)度、稅收強(qiáng)度等須不低于約定標(biāo)準(zhǔn)等。

據(jù)了解，無(wú)錫、寧波等地也實(shí)行了工業(yè)用地時(shí)間履約保證金制度；寧波規(guī)定以項(xiàng)目為單位整體報(bào)批開(kāi)發(fā)的工業(yè)項(xiàng)目，其項(xiàng)目用地、地上建筑物不得分割轉(zhuǎn)讓；北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)則明確，園區(qū)內(nèi)工業(yè)用地?zé)o法達(dá)到約定使用條件的，采取收儲(chǔ)或經(jīng)批準(zhǔn)限制轉(zhuǎn)讓。

業(yè)內(nèi)人士指出，應(yīng)進(jìn)一步研究以市場(chǎng)化手段推進(jìn)工業(yè)用地節(jié)約集約利用，促進(jìn)工業(yè)用地市場(chǎng)健康、理性運(yùn)行；同時(shí)，對(duì)已經(jīng)出臺(tái)的土地新政策，應(yīng)加強(qiáng)落實(shí)和監(jiān)管，嚴(yán)格打擊非法圈地囤地、粗放使用土地等現(xiàn)象。

原文鏈接：http://finance.sina.com.cn/china/20140424/110718908162.shtml