每經(jīng)記者 徐杰 發(fā)自浙江

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杭州，是當下中國樓市的一個縮影。從3月開始的一輪“降價潮”，起初還只是中小開發(fā)商在降價促銷，當時一些評論認為，這是因為這些中小房企資金實力不夠，所以需要盡快出貨回籠資金。進入4月，隨著九龍倉、萬科等大型開發(fā)商也紛紛加入促銷打折的隊伍，降價潮蔓延，杭州樓市日益引發(fā)各界的關注。

近期出爐的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，杭州樓市新房成交量下滑超過三成，二手房更是下滑六成。而這背后，是什么造成了這樣的局面？未來的趨勢又會如何？當?shù)卣袥]有什么措施來應對？對此，《每日經(jīng)濟新聞》記者展開了調(diào)查，并采訪眾多專業(yè)人士，試圖解答這些問題。

買，還是不買，價格會不會繼續(xù)下跌？杭州樓市目前普遍存在的觀望心理也反映在陳輝（化名）身上。

陳輝初步選定了萬科地產(chǎn)位于杭州濱江區(qū)的萬科·璞悅灣樓盤。4月26日，該樓盤將推出6號樓，戶型皆為90平方米的三房，且都為裝修成品，總價180萬元，如果搶到特價房，只要160多萬元，但陳輝還是猶豫不決。

自年初，杭州樓市率先降價后，市場呈現(xiàn)出與“以價換量”不一樣的邏輯，價格降了成交量卻未“復原”。數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，杭州市區(qū)商品住房成交均價同比下降11.3%，而成交量為10112套，同比下降了37.8%。進入四月，成交量雖有所上揚，但仍現(xiàn)乏力。

“如果觀望持續(xù)加重，勢必影響到開發(fā)商拿地的積極性，而房地產(chǎn)投資放緩，地方財政將首當其沖受到影響。”浙江省內(nèi)一房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示。

據(jù)杭州當?shù)孛襟w報道，4月22日，杭州市發(fā)改委在2014一季度經(jīng)濟形勢分析會上建議，要對房地產(chǎn)市場的風險積極防范，出現(xiàn)重大的市場謠言時，第一時間澄清，穩(wěn)定市場預期。另外，將建立房地產(chǎn)企業(yè)重大調(diào)價政策預報制度，房企在重大調(diào)價發(fā)布前，必須通報市有關部門。

3月市區(qū)新房成交直降五成/

目前，杭州商品住房成交面臨著量價齊跌的狀況。據(jù)杭州官方公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1~3月，杭州市區(qū)商品住房成交10112套，同比下降了37.8%，這個成交量是2009年以來的平均水平；而成交均價為15388元/平方米，同比下降11.3%，僅高于2009年和2012年。

其中，3月份，杭州市區(qū) （含蕭山、余杭）新建商品房簽約量為3991套，位列近五年第三位，同比下降52.9%；簽約均價為16720元/平方米，環(huán)比上漲14.96%，同比下跌2.25%，環(huán)比上漲主要源于武林壹號等市區(qū)豪宅的權(quán)重較大。

上述數(shù)據(jù)顯示，二手住房的成交量和價格，也有不同程度下降。一季度市區(qū)二手住房成交5830套，同比下降高達60.4%；二手住房成交均價15268.4元/平方米，同比下降2%。

另據(jù)杭州市財稅局公布的數(shù)據(jù)顯示，今年2月,與房產(chǎn)成交情況直接相聯(lián)系的存量房契稅出現(xiàn)較大下滑。

世邦魏理仕杭州分公司董事總經(jīng)理馬英樞認為，一季度杭州個別樓盤降價所引起的市場震蕩，使得購房者觀望心態(tài)加重，發(fā)展商推盤有所放緩，杭州住宅銷量出現(xiàn)明顯回落，不過，進入二季度后，隨著發(fā)展商在傳統(tǒng)銷售旺季開始加快推盤節(jié)奏及給予適度的價格優(yōu)惠，市場成交有望逐步回升。

土地行情急轉(zhuǎn)直下/

商品房成交量下滑的同時，出于一級市場的土地供應量也出現(xiàn)急速縮減。

4月21日，降價聲不斷的杭州房地產(chǎn)市場，迎來了一次土地拍賣會。江蘇新城地產(chǎn)以4.03億元競得一宗宅地，較起拍價僅高出2萬元，這也是4月份推出兩幅商地后，所推出的唯一一宗宅地。

市場表現(xiàn)顯示，杭州土地市場經(jīng)歷1月份的“高潮”后直轉(zhuǎn)而下。2月份，杭州全市土地成交總金額為92億元，環(huán)比下跌72.8%，進入3月，全市僅8宗土地出讓，成交總金額約38億元，同比和環(huán)比數(shù)據(jù)均出現(xiàn)大幅下降，成交總額更是縮水至上月的四成。

與此同時，土地溢價出現(xiàn)下降。數(shù)據(jù)對比可見，杭州主城區(qū)地價平均溢價率為9.3%，比去年平均20.9%的溢價率出現(xiàn)較大回落。

根據(jù)最新財政數(shù)據(jù)顯示，“土地財政”在地方政府財政收入中的主角地位依舊穩(wěn)固。第一季度國有土地使用權(quán)出讓收入達到1.08萬億元，同比增長40.3%，而同期地方本級財政收入1.95萬億元，“賣地”收入與地方公共財政收入的比例達1：1.7。 與此同時，由《中國經(jīng)濟周刊》與中國經(jīng)濟研究院聯(lián)合發(fā)布的23個省(市)“土地財政依賴度”排名顯示：23個省（市）最少的有1/5債務靠“賣地”償還，其中，浙江、天津2/3債務要靠土地出讓收入償還，分別達66.27%和64.56%。

“對地方政府而言，現(xiàn)在調(diào)控房地產(chǎn)、營改增，首先沖擊的就是地方財政。”安邦咨詢高級研究員賀軍向媒體表示。而浙江省社科院經(jīng)濟研究所研究員王永太認為，杭州是土地依賴性比較強的城市，目前上馬了大量地鐵建設項目，亟須土地財政提供建設資金。

王永太稱，令杭州慶幸的是，在這次降價潮來臨前已經(jīng)賣了很多土地。

杭州市國土資源局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2013年的杭州土地市場熱火朝天，全年土地成交總金額達到1326.9億元，比此前歷史最高點的2009年還高出100多億元，成為僅次于京滬的全國第三個土地收入超過千億元的城市。今年1月份，杭州出讓35宗土地，土地出讓金達到339.56億元，占到去年全年的25.6%。

馬英樞說，短期來看，杭州地方財政對房地產(chǎn)依賴性很強，如果房地產(chǎn)市場出現(xiàn)持續(xù)下滑，肯定對財政收入有影響，不過，從長遠來看，房地產(chǎn)行業(yè)不能成為影響地方財政收入的關鍵性因素，畢竟房地產(chǎn)財政收入屬于爆炸性的，難以為繼。

房地產(chǎn)投資放緩/

值得注意的是，杭州房地產(chǎn)投資已經(jīng)出現(xiàn)回落之勢。

杭州市統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，今年1~2月，全市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)完成投資197.82億元，增長17.2%，增幅較去年同期回落8.4個百分點；其中，住宅投資增速明顯放緩。同期，杭州全市住宅投資為116.51億元，僅增長3.9%，增幅同比回落40.6個百分點。

4月20日，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會名譽會長聶梅生在一場有關城鎮(zhèn)化論壇上表示，由于目前商品房銷售增速放緩、成交量下降，房企的資金回籠慢，從而減少了對房地產(chǎn)的投資。

杭州市統(tǒng)計局上述數(shù)據(jù)指出，截至2月末，杭州全市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)到位資金1856.57億元，增長36.8%；扣除上年末結(jié)余資金后，本年實際到位資金為470.65億元，僅增長1.2%。其中，國內(nèi)貸款的比重由去年的25.2%上升到36.0%，自籌資金由17.5%上升至21.5%，而去年同期占較大比重的定金及預收款則由39.1%下降至23.9%。

聶梅生認為，今年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)三大趨勢，一是房地產(chǎn)各項指標仍處于高位，但房價、投資額、交易量等指標的漲幅均在下滑；二是房地產(chǎn)資金總體緊張；三是不同城市、地區(qū)、企業(yè)間的分化將持續(xù)，“表現(xiàn)會有很大差距”。

另外，杭州目前還存在較大的庫存壓力。杭州透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至4月24日15時，杭州樓市目前面臨著10萬套的住宅庫存，其中市區(qū)庫存量為80702套，周邊的五縣市為21638套。

值得一提的是，3月25日上午，杭州市政府召開房地產(chǎn)企業(yè)座談會，會議強調(diào)要保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康持續(xù)發(fā)展。同時，市相關部門要與房地產(chǎn)企業(yè)、金融機構(gòu)以及媒體加強聯(lián)動、信息共享，防范系統(tǒng)性風險。

王永太認為，當前，不少城市可能都在研究調(diào)控政策放松的版本，出發(fā)點在對剛需改善性需求進行適當放松，目前國家對民意很重視，不過，不能排除地方政府在稅費等交易環(huán)節(jié)進行微調(diào)。

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典型案例

別墅賣出公寓價 杭州部分高端樓盤現(xiàn)對折“拋售”

每經(jīng)記者 徐杰 發(fā)自杭州

“6388元/平方米，成就杭城真正的獨棟別墅超性價比之王！6388元/平方米，成就杭城獨棟銷冠！湖光山社對折清盤鉅惠！搶到賺到！”最近，在浙江杭州工作已有7年的劉先生不時接到樓盤優(yōu)惠銷售的電話和短信，但這條“別墅賣出公寓價”的短信卻讓他印象尤為深刻。

他隨后致電售樓處了解到，上述樓盤位于被稱為杭州后花園的臨安青山湖，這里高端休閑物業(yè)集聚，而短信中的湖光山社樓盤，按照6388元/平方米的單價，一棟400平方米的單體別墅總價目前只要300萬元，較于此前售價，“相當于打了對折”。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，自從德信·北海公園引領杭州樓市馬年首降后，房價水平接近一線城市的杭州目前超過20個樓盤緊隨降價，而這股降價潮已沖擊到別墅、排屋等高端物業(yè)市場。如今，這些豪宅由前幾年的蓬勃發(fā)展轉(zhuǎn)為無人問津，降價、低開、特價房等各種促銷手段，層出不窮。

豪宅去化遇阻

資料顯示，湖光山社主要物業(yè)由排屋和獨棟別墅組成，主力戶型為326~370平方米的排屋和400~600平方米的別墅，項目總占地約800余畝，開發(fā)規(guī)劃分為五期，目前已經(jīng)開發(fā)到二、三期，一期房源已交付使用。

4月23日，《每日經(jīng)濟新聞》記者以購房者身份致電湖光山社售樓處，據(jù)銷售人員介紹，上述銷售單價為6388元/平方米的房子，總價為305萬元，相當于一套普通公寓的價格，但屬于項目推出的特價房，只有一套。

不過，該銷售人員透露，盡管只有一套，但該項目獨立別墅的售價目前已降至7000元/平方米，此前的銷售均價在12000元~13000元/平方米，“相當于打了五、六折”。

對于上述價格調(diào)整，4月24日，《每日經(jīng)濟新聞》電話聯(lián)系采訪了開發(fā)商，相關銷售人員稱，目前是清盤價格，“基本上打了對折”，是3月份開始決定的。

湖光山社的舉動或只是當前豪宅市場的一個縮影。據(jù)浙江杭州臨安一季度房地產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)顯示，一季度以來，臨安城區(qū)板塊的銷售面積占總銷售面積的70.35%，豪宅林立的青山湖板塊銷售面積占比只有9.25%。

從房源類型成交的情況來看，該區(qū)域一季度公寓房共成交692套，別墅成交僅19幢。商品房住宅中，多、高層住宅成交均價6341.85元/平方米，別墅成交均價10087.42元/平方米。

有市場分析稱，國家此前出臺的限購限貸政策，導致近兩年來房產(chǎn)市場持續(xù)低迷，再加上今年春節(jié)之后杭州城區(qū)刮起的“降價風暴”給樓市帶來了春寒料峭的打擊，杭州幾個大盤大幅降價對臨安區(qū)塊的房產(chǎn)市場造成了一定的負面影響。

“現(xiàn)在房產(chǎn)市場的需求正悄悄地由大戶型向中小戶型轉(zhuǎn)變，區(qū)域分化突出。青山湖板塊持續(xù)低迷，前幾年青山湖板塊蓬勃發(fā)展，近幾年無人問津，效益已降低至鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊的地步。”浙江媒體《錢江晚報》一篇有關臨安樓市目前狀況如是描述。

除湖光山社外，同一青山湖板塊的青城山語間項目也出現(xiàn)大幅打折銷售，目前在售的450~600平方米準現(xiàn)房獨棟別墅，可享受均價5800元/平方米，總均價290萬元/幢，而且還贈約350平方米精裝庭院。“原來平均單價在10000元/平方米，相當于打了58折。”現(xiàn)場銷售人員向記者表示。

對此，全球知名房產(chǎn)咨詢機構(gòu)世邦魏理仕杭州分公司董事總經(jīng)理馬英樞向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析稱，上述位于自然景觀優(yōu)美的青山湖，遠離于杭州主城區(qū)的豪宅，從居住屬性講，并不作為購房者的第一居所，在當前房地產(chǎn)形勢下，面臨著需求減少，庫存去化的壓力。

浙江省內(nèi)一業(yè)內(nèi)人士則稱，對開發(fā)商而言，在高端物業(yè)市場如此消沉，且在資金和庫存雙重壓力下，只有通過降價走量的方式來吸引購房者，試圖刺激極其有限的市場需求。

市區(qū)稀缺豪宅降價促銷

理論上講，坐落于城區(qū)優(yōu)勢位置的豪宅，在眼前房地產(chǎn)嚴峻形勢下，雖難言升值，仍應具備保值屬性，但當前也呈現(xiàn)較為悲觀的一面。

3月6日，濱江集團（002244，SZ）位于杭州市區(qū)稀缺地塊的豪宅項目武林壹號推出1號樓共166套房源，起價1500萬，折算單價約5萬元/平方米，而該項目2013年的銷售均價一度超過7萬元/平方米。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)進一步顯示，2013年，武林壹號共售出68套，合同金額17.47億元，銷售均價約為7.36萬元/平方米，而在2014年第一季度，共售出37套，合同金額6.99億元，銷售均價已約為5.80萬元/平方米。

不過，降價帶來了銷量增加，1號樓開盤當日即吸金14億元，另據(jù)杭州透明售房網(wǎng)顯示，截至4月23日，總共166套已銷售44套。

此外，降價促銷的市區(qū)豪宅還包括九龍倉地產(chǎn)旗下的君璽項目，以起價37900元/平方米低價首開入市，據(jù)當?shù)孛襟w披露，截至目前，180套房源已去化6成。

近日，世邦魏理仕杭州分公司所發(fā)布的 《2014年杭州一季度房地產(chǎn)市場回顧》（以下簡稱 《市場回顧》）報告顯示，該季度杭州高檔公寓平均價格報每平方米41048元，環(huán)比微降0.1%。

對于杭州市區(qū)的豪宅市場，馬英樞對《每日經(jīng)濟新聞》記者稱，這些位置稀缺的豪宅作為購房者的第一居所，從第一季度市場數(shù)據(jù)來講，目前高端住宅市場價格表現(xiàn)仍較為穩(wěn)定。

不過，馬英樞亦認為，如果市場觀望心態(tài)持續(xù)加重，開發(fā)商出于去化壓力和資金回籠需求，不排除出現(xiàn)價格松動，而降價幅度將取決于開發(fā)商的現(xiàn)金流需求、營銷策略，以及項目的市場定位、營銷周期等。

同時，從認籌、預定到最終簽訂正式合同，有一定的時間滯后性，類似于武林壹號、九龍倉君璽等項目價格下調(diào)，能否進一步影響目前高端住宅市場價格下探，有賴于日后公布的第二季度房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)。

市場購買力減弱

事實上，降價、低開、特價房正成為目前杭州樓市高端物業(yè)市場的關鍵詞。

除上述樓盤外，4月初，雅戈爾地產(chǎn)位于杭州城西的西溪晴雪悅公館推出特價房10套，戶型面積為180平方米，折后均價在14500元/平方米左右，而此前均價為2.2萬~2.6萬元/平方米。

同樣，4月初，華元集團宣布三個項目大幅降價清盤銷售。其中，高端項目玉榕莊降價后，300~400平方米的聯(lián)墅均價為8880元/平方米，較于此前成交均價11557元/平方米，降幅不少。更有業(yè)界人士指出，相比玉榕莊別墅當初拿地樓面價5183元/平方米，此次調(diào)整簡直是“虧本買賣”。

此外，高端物業(yè)降價還出現(xiàn)在杭州西湖區(qū)之江國家風景區(qū)的錢塘梧桐燕廬項目，目前在售的315~350平方米的排屋總價在1000萬~1500萬元/套，現(xiàn)在變?yōu)榱?000萬元左右，銷售人員向記者證實，價格降了約200萬元/套，而該開發(fā)商錢塘房產(chǎn)為杭州知名的地產(chǎn)商之一。

浙江省社科院經(jīng)濟研究所研究員王永太對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，別墅、排屋等高端物業(yè)的價格確實在下跌，實際上，與普通住宅巨量的供應庫存相同，別墅等高端物業(yè)的供應量同樣也不少。

日前，國際知名物管機構(gòu)戴德梁行公布的數(shù)據(jù)顯示，2013年杭州高端公寓與別墅新增17.2萬平方米，存量從2005年的45.6萬平方米升至2013年的459.1萬平方米，8年間增長10倍；同時，杭州高端公寓成交均價從2009年的3.26萬元/平方米漲至4.35萬元/平方米，年均增幅7.5%。

不過，《市場回顧》顯示，一季度杭州個別樓盤降價所引起的市場震蕩，使得購房者觀望心態(tài)加重，發(fā)展商推盤有所放緩，杭州住宅銷量出現(xiàn)明顯回落。

數(shù)據(jù)顯示，杭州主城區(qū)整體住宅市場和高端住宅市場的一手房成交量同比分別下跌57%和66%。

王永太認為，此前，浙江通過制造業(yè)等實體企業(yè)經(jīng)營積累了豐厚的財富，大量的資金進入樓市購買豪宅，但如今，整個經(jīng)濟形勢以及浙江區(qū)域經(jīng)濟不容樂觀，豪宅房產(chǎn)投資已大受影響，同時，作為主要購買力的浙江企業(yè)主的財富快速積累階段已經(jīng)過去，這些因素都影響到市場購買力。

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記者觀察

化解產(chǎn)能過剩之道：放慢周轉(zhuǎn)速度

每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海

近期，由于部分城市房價有所松動，房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)能過剩的問題引起業(yè)界關注。

在上海房地產(chǎn)開發(fā)領域摸爬滾打幾十年的楊子江認為，高周轉(zhuǎn)正是導致產(chǎn)能過剩的“罪魁禍首”。

《每日經(jīng)濟新聞》記者經(jīng)過長期對行業(yè)的觀察發(fā)現(xiàn)，很多地產(chǎn)商為了追求更高的資本回報率，盲目地在自有資金較小的情況下，放大銷售規(guī)模和加速總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)周期，導致了行業(yè)供應量的整體放量。

按行業(yè)的正常做法，一個房地產(chǎn)項目在正式開發(fā)前，需要對地塊周邊市場的整體需求和購買力進行充分的調(diào)查，結(jié)合項目規(guī)劃的一系列技術(shù)性要求，開發(fā)更符合當?shù)厥袌鲂枨蟮漠a(chǎn)品，最大限度挖掘土地價值，實現(xiàn)項目收益的最大化。

但因為高周轉(zhuǎn)的策略，開發(fā)商往往沒有足夠時間了解市場整體需求，而是根據(jù)當?shù)厥袌鲎钪饕男枨?，從現(xiàn)有的產(chǎn)品線中，尋找一個比較符合的類型匆忙供應。這樣的結(jié)果，使項目很難實現(xiàn)整體價值的最大化，開發(fā)商為彌補這方面的損失，不得不重復拿地，快速開工。

同時，高周轉(zhuǎn)還帶來了產(chǎn)品質(zhì)量方面的風險。此前，上海、浙江、江蘇等地出現(xiàn)的一系列房屋質(zhì)量方面的問題，均是由那些以高周轉(zhuǎn)而著稱的房地產(chǎn)企業(yè)造成。媒體事后了解到，問題原因多是在很多環(huán)節(jié)上沒有按照規(guī)定的工序花費足夠的工時。

部分房地產(chǎn)行業(yè)人士認為，決定樓盤品質(zhì)的并不是使用的建筑材料有多好，而是做這些工程的工人有沒有花足夠的時間來蓋好房子。因此，對開發(fā)商來說，放慢周轉(zhuǎn)速度，減少拿地，把心思花在提升產(chǎn)品品質(zhì)層面，或許才是化解產(chǎn)能危機的最佳途徑。