每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

港資房企拋售內(nèi)地物業(yè)已不鮮見，但瑞安建業(yè)有限公司(以下簡稱瑞安建業(yè))在轉(zhuǎn)讓了沈陽的物業(yè)之后，卻惹來了麻煩。

近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者收到中匯廣場（沈陽天地）樓盤一期項(xiàng)目業(yè)主的投訴，稱瑞安建業(yè)上調(diào)車位費(fèi)，遠(yuǎn)高于當(dāng)?shù)剀囄毁M(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，這讓業(yè)主無法接受。另外，瑞安建業(yè)在開發(fā)過程中將項(xiàng)目易主，也讓業(yè)主們擔(dān)心后續(xù)項(xiàng)目品質(zhì)難以保障。

瑞安方面對此事回復(fù)稱，作為一家合法經(jīng)營且負(fù)責(zé)任的開發(fā)商，沈陽華匯（瑞安建業(yè)附屬公司）的運(yùn)營一直遵照相關(guān)法律法規(guī)和程序進(jìn)行。

但對記者提出的關(guān)于業(yè)主投訴的“天價(jià)車位”問題，以及瑞安沈陽中匯廣場出售給保利地產(chǎn)后，是否仍按照原有規(guī)劃建設(shè)，規(guī)劃與運(yùn)營是否會變化等問題，該公司并沒有回答。

后續(xù)項(xiàng)目品質(zhì)引業(yè)主擔(dān)憂/

糾紛的源起，是該項(xiàng)目的商品住宅停車場的“天價(jià)”收費(fèi)。

3月26日，第一太平戴維斯沈陽中匯廣場物業(yè)管理處發(fā)出 《關(guān)于地下車場試運(yùn)行通知》稱，“中匯廣場地下停車場將正式投入使用，采取時租制按沈陽物價(jià)局審批收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)正式收費(fèi)（5元/小時）”。

照此標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，業(yè)主停車每月需要付費(fèi)3600元。這對于二線城市沈陽來說，業(yè)主們難以接受。該通知下發(fā)后的3月28日，業(yè)主代表要求公示相關(guān)部門的審批手續(xù)，但未得到答復(fù)。

幾經(jīng)周折后，4月23日，沈陽市物價(jià)局發(fā)出通知，要求瑞安建業(yè)交回《收費(fèi)許可證》，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與業(yè)主協(xié)商達(dá)成一致之后再行發(fā)放許可證。

公開資料顯示，沈陽中匯廣場位于沈陽黃金地段，占地面積11萬平方米，總建筑面積逾80萬平方米，總投資預(yù)計(jì)為65億元人民幣，系瑞安建業(yè)在東北地區(qū)啟動的首個商業(yè)項(xiàng)目。

業(yè)主們認(rèn)為，彼時中匯廣場（沈陽天地）為沈陽市價(jià)格最高的項(xiàng)目。之所以買這個小區(qū)，是因?yàn)榭粗厝鸢步I(yè)的品牌、開發(fā)品質(zhì)。直到工地的圍擋換成了保利的廣告牌，才知道瑞安建業(yè)已經(jīng)把沈陽項(xiàng)目賣給了保利地產(chǎn)。

在業(yè)主肖女士看來，后續(xù)項(xiàng)目由保利開發(fā)的話，所購樓盤的保值性是業(yè)主們關(guān)注的焦點(diǎn)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者致電保利地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人，以了解保利地產(chǎn)接手此項(xiàng)目后的規(guī)劃，但截至發(fā)稿，尚未接到保利方面的回復(fù)。

秦兵房產(chǎn)律師團(tuán)徐斌律師給業(yè)主們支招說，保利地產(chǎn)接盤后，房屋價(jià)值是否縮水，有一個簡便的方式可以計(jì)算損失，就是找評估公司進(jìn)行評估。

出售背后的“變現(xiàn)”策略/

瑞安建業(yè)在給《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者的回復(fù)中表示，出售沈陽中匯廣場二期項(xiàng)目為公司經(jīng)營策略的商業(yè)決定，為加快發(fā)展二期，公司選擇與保利合作，由保利控股。

瑞安建業(yè)方面表示，此次出售事項(xiàng)所得款項(xiàng)凈額約為10億元，將用作一般營運(yùn)資金。出售事項(xiàng)為集團(tuán)提供機(jī)會，使其于現(xiàn)有市況下以可獲取的最佳價(jià)值變現(xiàn)于沈陽項(xiàng)目二期的投資，作為實(shí)行公司物業(yè)組合的策略性變現(xiàn)計(jì)劃的一部分。

在上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)看來，瑞安建業(yè)出售旗下資產(chǎn)并非偶然，這實(shí)際上和目前樓市格局變動有關(guān)，一旦項(xiàng)目的投資回報(bào)發(fā)生了變化，那么此類房企就會采取各類投資策略，在鎖定投資收益的同時防范資金風(fēng)險(xiǎn)。

據(jù)了解，瑞安建業(yè)有限公司為瑞安集團(tuán)的成員之一。瑞安集團(tuán)主席羅康瑞曾表示，2013年該公司拋售內(nèi)地商業(yè)項(xiàng)目套現(xiàn)近70億元，并表示今年將繼續(xù)出售非核心資產(chǎn)。

2013年11月29日，重慶瑞安天地房地產(chǎn)發(fā)展、上海新天地與買方陽光人壽保險(xiǎn)股份訂立框架協(xié)議，出售重慶天地B11號地塊的超高層發(fā)展項(xiàng)目一期塔樓所有辦公樓層，成交價(jià)格為24.12億元。

隨后的12月3日，瑞安建業(yè)公告，公司一間接全資附屬公司將出售股份，并轉(zhuǎn)讓現(xiàn)有股東貸款及清償項(xiàng)目公司沈陽中匯達(dá)房地產(chǎn)有限公司欠付的債務(wù)，總價(jià)11.68億元。緊接著12月4日，瑞房旗下全資子公司和中國人壽信托達(dá)成買賣協(xié)議，向中國人壽信托出售興建中的上海一核心地段商業(yè)物業(yè)，估價(jià)約33.23億元。

上述交易主要由瑞安集團(tuán)旗下兩家上市公司完成，分別是瑞安房地產(chǎn)和瑞安建業(yè)，分別主要從事商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作和住宅項(xiàng)目開發(fā)。完成三次交易后瑞安系共獲得了約70億元的收入。

盛富資本與協(xié)眾國際總裁黃立沖在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示，部分港資房企在內(nèi)地收縮戰(zhàn)線，爭取持有更多的現(xiàn)金。目前房產(chǎn)市場處在行業(yè)周期頂端，未來走下行通道的可能性很大，房企拋售部分資產(chǎn)也算正常。未來很多房企都會加快速度走量，商業(yè)地產(chǎn)尤其不容樂觀。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，目前瑞安集團(tuán)正處于轉(zhuǎn)型過程中，轉(zhuǎn)賣項(xiàng)目也是正常的戰(zhàn)略業(yè)務(wù)調(diào)整。不過他提醒，目前業(yè)主的維權(quán)意識很高，類似的房企在轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目過程中，要注重對業(yè)主訴求的保護(hù)，否則容易惹來麻煩。