每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州    

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

隨著一季度各地樓市陷入低谷，部分二、三線城市醞釀?wù){(diào)整限購(gòu)政策。

南寧市房管局日前發(fā)文，根據(jù)《廣西壯族自治區(qū)人民政府關(guān)于促進(jìn)廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)開(kāi)放開(kāi)發(fā)的若干政策規(guī)定》，結(jié)合《廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)同城化發(fā)展推進(jìn)方案》精神，從2014年4月25日起，廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購(gòu)房。這意味著，上述五城居民在南寧“限購(gòu)1套房”的緊箍咒得以解除，這也是第一份由官方正式發(fā)布的住房限購(gòu)政策調(diào)整文件。

備受期待的樓市“小陽(yáng)春”始終沒(méi)有出現(xiàn)，市場(chǎng)壓力導(dǎo)致越來(lái)越多的城市意欲加入“救市大軍”。

易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，中央政府提出“分類調(diào)控”，賦予地方政府更多在樓市調(diào)控中的主導(dǎo)權(quán)，地方政府“松綁限購(gòu)”的意愿強(qiáng)烈，但當(dāng)前的市場(chǎng)問(wèn)題不能簡(jiǎn)單地歸因于限價(jià)，關(guān)鍵點(diǎn)是信貸趨緊與供求失衡，僅通過(guò)松綁限購(gòu)帶來(lái)的市場(chǎng)作用或相當(dāng)有限。

將增加逾千萬(wàn)可購(gòu)房人口/

“有業(yè)界評(píng)論說(shuō)這是地方政府打響救市的第一槍，我覺(jué)得這種說(shuō)法有待商榷，南寧的市場(chǎng)情況并不算嚴(yán)峻，這次政策調(diào)控的力度也相當(dāng)有限”，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向記者表示。

按照南寧市此前的住房限購(gòu)政策，對(duì)于已有一套住房的本市戶籍居民家庭、能夠提供在本市行政區(qū)域內(nèi)累計(jì)一年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍無(wú)住房居民家庭，在本市市區(qū)范圍內(nèi)限新購(gòu)一套住房；對(duì)于擁有兩套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有一套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無(wú)法提供在本市行政區(qū)域內(nèi)累計(jì)一年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，在本市市區(qū)范圍內(nèi)暫停向其出售住房。

當(dāng)?shù)啬持薪槿耸扛嬖V記者，南寧的限購(gòu)范圍原本只在市區(qū)以內(nèi)，而且執(zhí)行力度并不嚴(yán)格，很多買家只需繳納幾千元即可消除購(gòu)房記錄，這次政策調(diào)整對(duì)市場(chǎng)帶來(lái)的作用有限。

此外，與此前傳出松綁限購(gòu)政策的溫州、杭州等城市相比，南寧的庫(kù)存狀況仍處于相對(duì)合理的水平?？硕饠?shù)據(jù)庫(kù)最新數(shù)據(jù)顯示，截至4月27日，廣西南寧的商品房庫(kù)存為546萬(wàn)平方米，合計(jì)48900套，而今年第一季度，南寧的商品房成交面積為162萬(wàn)平方米，按照一季度的市場(chǎng)消化能力，目前南寧市的商品房庫(kù)存去化周期約為13.5個(gè)月。

克而瑞研究中心研究經(jīng)理?xiàng)羁苽フJ(rèn)為，南寧“松綁”限購(gòu)并非由于庫(kù)存壓力大而急需去化，而是與其所處的北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)特殊位置有關(guān)，作為全國(guó)第一個(gè)國(guó)際區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作區(qū)，必須要實(shí)現(xiàn)人口、資金等資源的合理配置，并加快經(jīng)濟(jì)區(qū)熱度的提升，因此此番調(diào)整更注重的是去樓市調(diào)控行政化，推進(jìn)北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)域同城化發(fā)展。

“當(dāng)然，政策本身能起到‘繞道’限購(gòu)令的作用。”張大偉認(rèn)為，南寧市人口約為666.16萬(wàn)，預(yù)計(jì)在政策調(diào)整后納入?yún)⒄諔艏奈迨腥丝诳倲?shù)超千萬(wàn)，這意味著將為南寧增加超過(guò)千萬(wàn)的可購(gòu)房基礎(chǔ)人口，對(duì)于改善市場(chǎng)預(yù)期、促進(jìn)成交還是有一定的幫助。

限購(gòu)“松綁”刺激作用有限/

4月份即將結(jié)束，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)依然沒(méi)有出現(xiàn)回暖的跡象。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至4月27日，全國(guó)54個(gè)重點(diǎn)城市于4月份合計(jì)住宅簽約17.25萬(wàn)套，環(huán)比3月同期的18.37萬(wàn)套下調(diào)了6.1%。同比2013年同期的23.3萬(wàn)套下調(diào)幅度達(dá)到26%。這也是自去年12月以來(lái)，成交量連續(xù)4個(gè)月處于下調(diào)的趨勢(shì)。

在市場(chǎng)壓力下，包括溫州、長(zhǎng)沙、杭州在內(nèi)的多個(gè)城市限購(gòu)“松綁”的消息不脛而走。據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》報(bào)道，天津?yàn)I海新區(qū)正在積極研究、申報(bào)適合新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的政策支持，爭(zhēng)取在差別化限購(gòu)、共有產(chǎn)權(quán)模式購(gòu)房政策等方面找到突破口。繼此前將落戶標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整至60平方米后，市場(chǎng)盛傳無(wú)錫將對(duì)144平方米以上商品房取消限購(gòu)。杭州蕭山區(qū)也確認(rèn)允許土地競(jìng)買保證金上限不超過(guò)1000萬(wàn)元。

克而瑞的研究數(shù)據(jù)顯示，截至今年3月末，杭州、大連、天津、太原、青島、寧波、長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、溫州等重點(diǎn)二三線城市土地消化周期在3年以上，這批高庫(kù)存城市“救市”的意愿自然更強(qiáng)。

張大偉預(yù)計(jì)，后續(xù)跟隨南寧出臺(tái)“救市”政策的城市將明顯增加，但由于二三線城市戶籍政策相對(duì)寬松，限購(gòu)政策松綁對(duì)市場(chǎng)的刺激作用有限，而信貸政策的調(diào)整對(duì)市場(chǎng)影響作用更大。

中原集團(tuán)研究中心調(diào)研了17個(gè)一、二線城市發(fā)現(xiàn)，信貸并無(wú)松動(dòng)現(xiàn)象，其中北京、深圳、南昌等城市進(jìn)一步趨緊，有更多銀行執(zhí)行基準(zhǔn)利率再上浮或延長(zhǎng)放款周期。

張大偉認(rèn)為，本輪市場(chǎng)成交下滑正是在信貸環(huán)境趨緊的背景之下，因此信貸政策微調(diào)將成為緩解市場(chǎng)趨冷的重要作用力，如果未來(lái)監(jiān)管部門能對(duì)房貸利率上浮作出適當(dāng)上限要求，對(duì)二套房首付款比例小幅下調(diào)以及提高公積金使用率，將對(duì)市場(chǎng)中長(zhǎng)期平穩(wěn)發(fā)展起到至關(guān)重要的資金保障作用。