每經(jīng)記者 胡健 發(fā)自北京

28日，天津宣布推出“一成首付”購房優(yōu)惠政策，被理解為曲線“救市”；29日，南寧傳出調(diào)整限購政策，被解讀為由官方正式發(fā)文打響的“救市”第一槍。加上此前溫州、長沙、杭州等多城市傳出醞釀松綁限購，樓市調(diào)控放松的傳聞四起。

在此背景下，中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所與社科文獻(xiàn)出版社29日聯(lián)合發(fā)布的房地產(chǎn)藍(lán)皮書 《中國房地產(chǎn)發(fā)展報告（2014）》（以下簡稱藍(lán)皮書）卻有不同的看法。藍(lán)皮書認(rèn)為，盡管2014年初全國月度房產(chǎn)交易呈萎縮態(tài)勢，部分城市的個別樓盤出現(xiàn)了降價現(xiàn)象，但經(jīng)歷一段時間的市場醞釀和政策觀望后，2014年房產(chǎn)市場交易熱度仍將延續(xù)，全年全國房產(chǎn)交易總量仍可能與上年持平甚至略有增長，成交價也可能保持小幅增長。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，藍(lán)皮書還預(yù)計，房地產(chǎn)領(lǐng)域稅費(fèi)優(yōu)化改革有望推進(jìn)，在重慶、上海等城市房產(chǎn)稅試點(diǎn)基礎(chǔ)上，以包括普通存量住房為征稅對象的過量住房持有稅有望在重點(diǎn)城市開征。

政策圍繞城鎮(zhèn)化展開

藍(lán)皮書稱，經(jīng)歷近幾年特別是2013年房價快速增長，房地產(chǎn)市場矛盾進(jìn)一步累積，2014年調(diào)控難度進(jìn)一步增大。中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所研究員李景國告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，在房價高位運(yùn)行和經(jīng)濟(jì)增速放緩的雙重背景下，放任房價繼續(xù)高增長，必將進(jìn)一步累積泡沫化風(fēng)險。“房價下跌可能對房地產(chǎn)行業(yè)構(gòu)成顛覆性的贏利虧損影響，必然緊縮房地產(chǎn)及相關(guān)領(lǐng)域投資，也必將惡化前期深度參與的金融機(jī)構(gòu)資金風(fēng)險，引發(fā)金融風(fēng)險?！?/p>

藍(lán)皮書認(rèn)為，調(diào)控政策取向可能以維持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定為目標(biāo)，既要防止房價過快增長，也要防止房價下跌震蕩。李景國表示，隨著十八大后一系列經(jīng)濟(jì)制度改革的推進(jìn)，有可能迎來居住城鎮(zhèn)化高潮，預(yù)計房地產(chǎn)調(diào)控方向也將圍繞居住城鎮(zhèn)化這一主題展開。

藍(lán)皮書認(rèn)為，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口在日常工作和居住的城市以外異地置業(yè)，可以說是一種農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口住房需求的異地釋放，也是一種將自住性需求扭曲為異地投資需求的不合理現(xiàn)象。

“這無疑造成了土地及住房資源的浪費(fèi)，也增加了部分中小城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場風(fēng)險，是房地產(chǎn)市場亟須解決的問題?！崩罹皣f，城城之間、區(qū)域之間居住吸引力差異的變化，必將對城城之間、區(qū)域之間房產(chǎn)特別是住房需求格局產(chǎn)生重要影響。

將出房地產(chǎn)稅立法草案

備受社會各界關(guān)注的房地產(chǎn)稅立法工作在低調(diào)推進(jìn)中。據(jù)新華社報道，全國人大和財政部、國稅總局等國務(wù)院職能部門正在密集調(diào)研，醞釀年內(nèi)拿出一份初擬的房地產(chǎn)稅立法草案。

藍(lán)皮書稱，中國當(dāng)前房地產(chǎn)稅費(fèi)調(diào)控具有明顯的重交易、輕持有特點(diǎn)，具有濃厚行政特色的費(fèi)、金占比較高，而發(fā)揮市場機(jī)制作用的稅占比較低。

黨的十八大以來，深化改革力度不斷增大，優(yōu)化房地產(chǎn)稅費(fèi)的諸多制度障礙正在逐步消除，如不動產(chǎn)登記制度等正在逐步展開。

藍(lán)皮書預(yù)期，2014年房地產(chǎn)領(lǐng)域稅費(fèi)優(yōu)化改革有望推進(jìn)，在重慶、上海等城市房產(chǎn)稅試點(diǎn)基礎(chǔ)上，以包括普通存量住房為征稅對象的過量住房持有稅有望在重點(diǎn)城市開征。同時，一些不利于優(yōu)化住房資源配置的房產(chǎn)交易稅也可能逐步取締或淡化。

但這一過程仍將十分漫長。財政部財科所所長賈康曾對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，目前官方表述是“加快立法”，但要看到結(jié)果，最快也要一年時間。

限購“一刀切”謀變

南寧市房管局近日發(fā)文稱：根據(jù)有關(guān)規(guī)定，從2014年4月25日起，廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購房。這是首個地方政府明確提出將放松限購的政策。中國社科院副院長李揚(yáng)在昨天的發(fā)布會上也談及此事。他認(rèn)為，住房政策的區(qū)域性問題，不宜從中央到地方都是同一個政策。

至3月末，我國商品房待售面積52163萬平方米，比2月末增加766萬平方米。其中，住宅待售面積增加492萬平方米。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一認(rèn)為，在目前房價仍處于高位的時候，信貸不能寬松，但是維持現(xiàn)在的中性偏緊可能加速房價下行，可以考慮取消一些地方對高價房的上市門檻，在明顯供大于求的城市，取消或放寬限購措施。他告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，房價是不是下行根本取決于供求關(guān)系，是市場的力量所致，但房價的“快跌”會給經(jīng)濟(jì)運(yùn)行造成風(fēng)險，是應(yīng)該盡量避免的。“我認(rèn)為目前政策調(diào)整根本在于，應(yīng)該讓地方政府自己去決定究竟是否取消限購?！?/p>

賈康分析說，房地產(chǎn)市場區(qū)域分化的趨勢已經(jīng)很明顯，而住房信息聯(lián)網(wǎng)登記，也一定會擠出部分官員手中的存量房，給房地產(chǎn)市場帶來一定變化。

藍(lán)皮書判斷，特大城市特別是超大城市限購限貸政策必將延續(xù)，“對城市人口增長實施適當(dāng)限制成為大城市的必然選擇，而住房限購限貸是對居住城鎮(zhèn)化的最有效調(diào)控?！?/p>