近年來，鄂爾多斯作為三四線城市的樓市代表，它的大起大落吸引著各方的目光，也因此，鄂爾多斯樓市被諸多媒體長期關(guān)注，并被冠之以“鬼城”的稱謂。那當(dāng)?shù)卣鎸嵡闆r現(xiàn)在怎樣？

帶著疑問，證券時報記者近日實地探訪了鄂爾多斯。

事實和傳聞有一定出入

商業(yè)地產(chǎn)問題超住宅

人們提起“鬼城”就會聯(lián)想到鄂爾多斯。但據(jù)證券時報記者了解，傳聞和事實有所出入。鄂爾多斯下轄七個旗一個區(qū)（不包括新規(guī)劃的康巴什新區(qū)），其中的“一區(qū)”即東勝區(qū)，是鄂爾多斯經(jīng)濟(jì)、文化、金融、交通和信息中心，常住人口50多萬，約占鄂爾多斯人口的三分之一。

媒體報道的鄂爾多斯房地產(chǎn)泡沫，主要集中在東勝區(qū)，而媒體所稱的“鬼城”，則指為分擔(dān)東勝區(qū)部分功能而在該區(qū)附近新建的康巴什區(qū)。

據(jù)當(dāng)?shù)厝朔Q，至于鄂爾多斯的其他地域，大多是礦產(chǎn)區(qū)，不能稱之為樓市泡沫。

事實上，鄂爾多斯房價并非此前網(wǎng)上傳聞的從“2萬跌到3000元”，據(jù)了解，東勝區(qū)2011年巔峰時普通住宅房價穩(wěn)定在6000元/平方米~9000元/平方米之間，個別樓盤能賣到15000元/平方米，眼下該區(qū)均價穩(wěn)定在4500多元/平方米。

此外，所謂“鬼城”康巴什新區(qū)也被過度炒作。當(dāng)?shù)囟辔徽嚓P(guān)人士和康巴什新區(qū)居民向記者表示，2010年曝出鬼城概念是因為當(dāng)時該城區(qū)新建，還沒有多少居民開始遷入。

“媒體把我們的居住地稱為鬼城，很過分。”當(dāng)?shù)囟辔簧虘粝蛴浾弑硎荆?ldquo;我們在這里居住、經(jīng)商，需要人氣和知名度，媒體如此定性，把很多想遷過來的潛在外地住戶都攔住了。”

不過，據(jù)記者調(diào)查了解，康巴什新區(qū)確實也存在諸多問題。

首先，規(guī)劃與現(xiàn)實的差距較大。當(dāng)年，康巴什新區(qū)當(dāng)初規(guī)劃的是100萬人口的目標(biāo)，但眼下康巴什管委會提供的數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前新區(qū)人口僅近8萬人，不到當(dāng)時規(guī)劃的十分之一。

記者一路走過主干道，人少房多，晚上多數(shù)小區(qū)亮燈不到三成。

其次，人口聚集速度慢，主要為當(dāng)?shù)厝司幼?，外來?wù)工人口增速慢且總量少。

據(jù)實地調(diào)查，該區(qū)人氣和車流量不算特別低迷，部分商業(yè)區(qū)如美食街等地已呈繁榮狀態(tài)，但整體上仍無法掩蓋當(dāng)?shù)匚鈦砣丝诓蛔愕氖聦崱?/p>

當(dāng)?shù)刂T多居民稱，外來務(wù)工者在當(dāng)?shù)仉y找到工作，當(dāng)?shù)囟嗄陙砜繂我幻禾慨a(chǎn)業(yè)，所以新區(qū)也難提供更多的工作崗位。

記者在打出租車從東勝區(qū)到康巴什新區(qū)的途中和司機(jī)閑聊中所知，他是在2年前來到鄂爾多斯的，老家在河南信陽。

“前幾年聽幾個老鄉(xiāng)說，在鄂爾多斯遍地都是黃金，隨便干什么都比在老家強(qiáng)，我就來這邊開出租車。”他嘆了一口氣，“現(xiàn)在生意是越來越難做了，每天的承包費用就215元，而我今天才跑了165元，平均每天都要虧50元左右，出租公司又不降承包費用，現(xiàn)在流動人口少，打車的人也不多，我還得租房子吃飯，掙不了錢，畢竟親戚朋友都在老家，承包期一到我就打算回老家了。”

不僅是康巴什新區(qū)，東勝區(qū)也存在不少類似問題。值得注意的是，東勝區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的遺留問題遠(yuǎn)超居民住宅市場，從內(nèi)部資料獲悉，東勝區(qū)人均商業(yè)面積遠(yuǎn)超合理區(qū)間。

記者實地來到位于東勝區(qū)鐵西的康和麗舍斜對面的未來世界大廈走訪，該大廈主打兒童游樂概念，如今只剩三家店鋪在勉力支撐。

一家面向兒童攝影的商鋪是眼下僅剩的三家店鋪之一，該店鋪工作人員向記者表示：“其實當(dāng)年大廈剛開業(yè)的時候，也一度商鋪云集，然而，鄂爾多斯房地產(chǎn)在2012年出現(xiàn)崩盤，未來世界這個項目很快受到了嚴(yán)重沖擊，加上本地經(jīng)濟(jì)下滑，整個主題大廈的人氣急劇下滑，絕大部分商家都在近幾年里陸續(xù)倒閉或搬走，直到目前僅剩三家店鋪還在營業(yè)。”

以未來世界為例，前述店鋪工作者向記者表示，當(dāng)年店鋪剛?cè)胱〉臅r候租金是40萬/年，而后，隨著整個主題大廈瀕臨倒閉、人氣下滑，租金迅速下降了一半多。

“這家店鋪還沒有走，主要因為當(dāng)年裝修投入了100多萬，不能想搬就搬，其次，兒童攝影這個題材相對其他店鋪的經(jīng)營項目來說比較抗經(jīng)濟(jì)周期。”該工作人員稱。

而該大廈一樓僅有的2家兒童服裝店鋪，如好孩子國際則都在6折大甩賣，另一家經(jīng)營兒童禮服的店鋪里面掛的也是多年前的舊款，在記者待的整個下午內(nèi)，幾乎沒有什么顧客進(jìn)來。

“像未來世界這樣因資金鏈斷裂而處于半死不活狀態(tài)的項目在當(dāng)?shù)夭簧佟?rdquo;當(dāng)?shù)夭簧偕虘粝蛴浾弑硎尽?/p>

位于鐵西區(qū)汽車站旁邊位置極佳的某商場相關(guān)工作人員向記者表示，該商場占地面積7萬多平方米（不包含寫字樓），當(dāng)時規(guī)劃的是建設(shè)大型商場，主樓早就封頂了，建筑外表也完工了一半。

上述工作人員稱，“眼下就是沒錢了，要是有資金進(jìn)來我們這個位置絕對能成為未來東勝的CBD，現(xiàn)在東勝人都跑去包頭、呼和浩特買衣服，目前僅有的鄂爾多斯購物中心、王府井的東西貴、品種又少，根本沒辦法滿足鄂爾多斯人的需要。其實，我們很期盼有外地合作商進(jìn)來，但鄂爾多斯現(xiàn)在這個情況，確實比較難。”

當(dāng)?shù)厝耸勘硎?，隨著房地產(chǎn)市場起落，受限于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一、人口流動性不足，無法再承受此前天量超前新建的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃，導(dǎo)致眼下諸多寫字樓、商城閑置或廢棄。

鄂爾多斯救市舉措：三年不再批建商品房

據(jù)CREIS中指2014年第一季度中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，鄂爾多斯、營口、大連等三四線城市待開發(fā)土地存量去化時間較長，供給過剩風(fēng)險突出。

申萬證券最新的研究報告顯示，從住宅供需比來看，北上廣深四個一線城市的供需比為65%，處于相對供給不足的狀態(tài)，而四線城市供需比為125%，略高于全國119%的水平，內(nèi)蒙古鄂爾多斯的供需比達(dá)到385.4%，而全國最高的遼寧營口高達(dá)476.8%的水平。

據(jù)東勝區(qū)房管局提供的數(shù)據(jù)，目前東勝區(qū)現(xiàn)有存量房和在建未售商品房1335.1萬平方米，其中住宅32600套，共計589.91萬平方米，商業(yè)用房574.31萬平方米，辦公及其他用房170.88萬平方米。

為了消化天量庫存，在今年的全國兩會上，鄂爾多斯提出三年內(nèi)不再批建新的商品房，同時利用三年的時間來消化存量。

東勝區(qū)房管部門負(fù)責(zé)人在接受證券時報記者采訪時表示，當(dāng)前，民間借貸糾紛、政府性債務(wù)化解、工程款及農(nóng)民工工資拖欠、回遷安置、商品房交付逾期等一系列問題與房地產(chǎn)市場交織疊加，由此許多熱點難點問題都集中在房地產(chǎn)領(lǐng)域，因此政府決定三年不再批建新的商品房，把注意力主要聚焦在消化現(xiàn)有庫存上。

“目前，去庫存是我們主要的工作方向，但并不是最大的工作難點。”上述負(fù)責(zé)人表示，最難解決的是房地產(chǎn)企業(yè)的融資問題。

據(jù)悉，鄂爾多斯眼下“半拉子”工程現(xiàn)象嚴(yán)重，很多項目停工或不能正常交工，主要原因就是資金鏈斷裂。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，東勝區(qū)現(xiàn)有房企435家，其中一級資質(zhì)8家、二級資質(zhì)46家及其他資質(zhì)企業(yè)381家等。從數(shù)據(jù)看，當(dāng)?shù)胤科蟠蟛糠质侵行”镜亻_發(fā)商，不僅數(shù)量相對過剩，且抵御風(fēng)險能力較差，受民間借貸資金鏈斷裂、房地產(chǎn)調(diào)控的影響，目前面臨的問題較多。

“所以現(xiàn)在要集中火力推動這些半拉子工程完工，今年我們主要的工作之一就是協(xié)助房企與銀行等金融機(jī)構(gòu)溝通，通過對陷入危機(jī)的企業(yè)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)、股權(quán)和債權(quán)置換等方式，緩解資金壓力，減少房企倒閉、工程爛尾；在推進(jìn)在建項目方面，主要通過成立樓盤整合置換中心，對陷入危機(jī)的企業(yè)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)、股權(quán)和債權(quán)置換；同時，通過資產(chǎn)整合、兼并重組，引導(dǎo)和鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)之間相互擔(dān)保、互救互助，緩解資金壓力，捆綁推進(jìn)在建商品房建設(shè)。”該負(fù)責(zé)人說。

據(jù)了解，在當(dāng)?shù)卣囊龑?dǎo)下，已有本地房企開始擺脫倒閉危機(jī)，個別瀕臨爛尾項目已恢復(fù)正常作業(yè)并完成了交付。

位于東勝區(qū)的松林一路西、文通街北的華旌名第項目，其一期項目在日前完成了交付，擺脫了“爛尾”之名。

和鄂爾多斯許多房地產(chǎn)項目一樣，受大環(huán)境影響，華旌名第一度停工近兩年，屬于瀕臨爛尾的樓盤。

華旌名第當(dāng)前的負(fù)責(zé)人李先生向記者介紹，該項目2010年動工，他負(fù)責(zé)的公司本來只是入股了華旌名第，但由于該項目原負(fù)責(zé)人挪用項目資金加上鄂爾多斯房地產(chǎn)泡沫破滅，公司的錢都用來還貸款了，無力再繼續(xù)蓋樓，李先生就“接盤”過來，后來在政府的主導(dǎo)下，通過資產(chǎn)合并，有效盤活了企業(yè)資產(chǎn)，使得項目成功交付。

華旌名第是幸運的，但部分和華旌名第一樣的項目還等待著被救贖。

從記者獲悉的部分?jǐn)?shù)據(jù)得知，鄂爾多斯因資金問題停工的項目不少，也不難看出，未來鄂爾多斯不論是去庫存還是解決大面積的“半拉子”工程，難度挺大。

這里關(guān)鍵的問題是：從政府面考量，資金從哪里來？

東勝區(qū)房管局進(jìn)一步向記者介紹了三種方式：一是多方面爭取棚戶區(qū)改造上級專項資金及項目貸款；二是探索通過融資平臺公司發(fā)行部分債券,對高利率、短期限的債務(wù)進(jìn)行置換，進(jìn)行債務(wù)重組，降低相關(guān)融資成本；三是將存量資產(chǎn)注入融資平臺，仿照學(xué)習(xí)外地先進(jìn)金融經(jīng)驗，將占據(jù)地方債務(wù)重頭的投融資平臺劃分為交通、水務(wù)、垃圾處理等板塊，將路橋、排水等政府存量資產(chǎn)劃撥給相應(yīng)的平臺公司，以土地收入、經(jīng)營收入、資產(chǎn)證券化等方式自行消化債務(wù)。

當(dāng)然，這些方法究竟最后能產(chǎn)生何種效果，還需要時間去檢驗。

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