每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

5月1日，一篇名為《毛大慶：全國房地產(chǎn)將下行 搞不懂北京樓市》的文章在網(wǎng)絡(luò)上瘋傳，深入的分析以及翔實(shí)的數(shù)據(jù)意在反映目前真實(shí)的房產(chǎn)市場現(xiàn)狀，內(nèi)容令人震驚。但文章被傳出當(dāng)日傍晚，萬科發(fā)表聲明稱，文中信息不代表萬科公司和毛大慶個人觀點(diǎn)。

“這里面有兩點(diǎn)比較明顯不是他說的，一個是對政府的態(tài)度；其次是對北京市場的分析，毛總做了這么多年的北京市場，不存在說看不懂。”昨日（5月4日），北京萬科相關(guān)人士在接受 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時證實(shí)，毛大慶的確參加了建策沙龍，但網(wǎng)上流傳的發(fā)言稿中部分內(nèi)容并不屬實(shí)。

被視為房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)向標(biāo)的萬科，其現(xiàn)狀體現(xiàn)了行業(yè)的整體生存狀態(tài)。進(jìn)入2014年，萬科交出的一季報成績并不優(yōu)異——截至3月31日，萬科實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入94.97億元，同比下跌32.16%；同時，歸屬于上市公司股東的凈利潤12年來首次出現(xiàn)同比下滑，為15.3億元，跌5.23%，這一指標(biāo)的下滑，被視為房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入拐點(diǎn)。

萬科稱部分內(nèi)容系偽造

5月1日，微信朋友圈中，萬科執(zhí)行副總裁毛大慶近萬字的發(fā)言讓市場風(fēng)聲鶴唳?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，這篇文章中，毛大慶的發(fā)言核心內(nèi)容為三點(diǎn)：內(nèi)地反腐對于高端市場的影響、部分城市的供應(yīng)過剩、銀行資金面收緊。發(fā)言中引用了大量的數(shù)據(jù)以及城市案例，信息量極大。

作為房產(chǎn)龍頭的高管，毛大慶的“看空論”對市場的影響力不言而喻。但在文章被流傳不到24個小時的時間，萬科方面緊急發(fā)布聲明稱，該文章內(nèi)容不是由活動主辦方和萬科公司提供。文中信息不代表萬科公司和毛大慶個人觀點(diǎn)，如果有采訪需求，請聯(lián)系北京公司品牌部。

隨后，原住建部政策研究中心主任陳淮發(fā)布微博稱，“網(wǎng)傳萬科毛總一個內(nèi)部沙龍發(fā)言，這會恰為我主持。在我印象中，毛總所講關(guān)鍵點(diǎn)，一是市場價格有點(diǎn)敏感，二是不同城市出現(xiàn)分化，三是有些城市盲目擴(kuò)張。并無超出近期市場議論的夸張之語。既然有參與者不珍惜此交流機(jī)會，再不會有這沙龍了。”

“這原本是內(nèi)部會議，受邀參加大多是房企高層、行業(yè)分析機(jī)構(gòu)領(lǐng)導(dǎo)也有政府部分的一些高層，大家也都會比較坦誠地去交流。”一位不愿具名的行業(yè)人士對記者表示。

昨日，記者聯(lián)系了北京萬科相關(guān)人士，該人士表示，雖然毛總的確參加了這一沙龍，但是網(wǎng)絡(luò)上傳播的這篇文章中有一些內(nèi)容并非是毛總的發(fā)言。“可以看到比較明顯的兩點(diǎn)，一個是對政府的態(tài)度，不管是萬科還是毛總都不會指責(zé)政策荒謬；其次，毛總已經(jīng)做了很多年的北京市場，在之前接受大家的采訪中，對于市場的思路也很清晰，不存在說看不懂北京市場。”

最近，北京萬科部分在售項(xiàng)目銷售價格的下調(diào)引發(fā)了市場關(guān)注。此前萬科橙項(xiàng)目號稱開盤“降3000元”引起各方熱議，更有甚者將其稱為北京樓市的“崩盤信號”。

而在上述發(fā)言中，記者看到文章中也提到這樣的內(nèi)容：“市場中90%以上還是剛性需求，他們的臨界點(diǎn)特別敏感。前段時間萬科在北京賣的房子（住總?cè)f科聯(lián)合開發(fā)的萬科橙項(xiàng)目，單價2.2萬元），在市場上引起軒然大波，這個項(xiàng)目是被建委要求價格合理一點(diǎn)，低一點(diǎn)，萬科提出有股東、合作伙伴，是否可以不賣，但建委仍然要求賣，要求我們起帶頭作用……萬科要帶頭降價了……”現(xiàn)在市場的價格承受空間和區(qū)間是非常明確的。“我們（萬科）有一個建委批了的賣3.6萬每平方米的項(xiàng)目，在北京亦莊，開盤后賣了40%，后面的量就走得很慢很慢了，大家能看出，2.2萬元的項(xiàng)目4小時銷售賣光，3.6萬元的項(xiàng)目很慢。”

對于萬科接下來的定價策略，上述相關(guān)人士對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，會堅(jiān)持響應(yīng)政府的號召，根據(jù)政府的要求來確定價格。

萬科拿地速度未放緩

對此次事件，上述相關(guān)人士指出，在萬科的歷史上也曾遇到過相似事件。早在2008年，一篇名為 《萬科集團(tuán)主要負(fù)責(zé)人在松山湖會議上的講話》的文稿在網(wǎng)絡(luò)上流出，講話中的主要內(nèi)容也涉及對于市場看空的判斷，并稱要敢于降價，勇于降價……

萬科當(dāng)年也曾發(fā)布澄清聲明稱該文稿系偽造，并報案意在通過法律途徑追究有關(guān)人員的責(zé)任。時隔6年，萬科再次“中招”，但不同的是此次并非 “空穴來風(fēng)”，萬科方面也證實(shí)了此次會議的真實(shí)性，只是強(qiáng)調(diào)部分內(nèi)容并非出自毛大慶，而是有所篡改。

值得注意的是，在這篇文章中，對于庫存問題有較詳細(xì)的分析——萬科以平均21個月作為風(fēng)險警戒線，但目前包括無錫、寧波、杭州、上海、唐山等多個城市的庫存已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了這一警戒線。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者隨后翻閱了萬科一季度業(yè)績報告，第一季度公司實(shí)現(xiàn)開工面積為420萬平方米，占全年新開工計(jì)劃的比例為18.8%。隨著未來開工規(guī)模的增加，預(yù)計(jì)公司全年實(shí)現(xiàn)的開工面積會高于年初制定的計(jì)劃。期末，公司凈負(fù)債率為40.9%，持有現(xiàn)金375.3億元。

在合并現(xiàn)金流量表中，購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金從去年同期的320億元下降為249億元，同比減少了70億元左右。而對比“招保萬金”中其他三家房企的這一數(shù)字，萬科一季度支出有所減少。這個數(shù)據(jù)實(shí)際反映公司購買商品、接受勞務(wù)實(shí)際支付的現(xiàn)金，包括本期購入商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金，以及本期支付前期購入商品、接受勞務(wù)的未付款項(xiàng)和本期預(yù)付款項(xiàng)、購買或接受小規(guī)模納稅人所銷售商品或提供的勞務(wù)而支付的增值稅。

“但從單個季度的指標(biāo)下降還不能判斷萬科放緩開發(fā)進(jìn)度，整個投資計(jì)劃的安排之前就已經(jīng)確定，而去年購買商品服務(wù)的支出很猛，光土地支出就超過了2012年的一倍。這一季度下降只能是說去年的基數(shù)比較高。”一位不愿具名的分析人士表示。

隨后，記者統(tǒng)計(jì)了萬科去年一季度以及今年一季度拿地支出的對比，發(fā)現(xiàn)在土地購買上萬科并未放緩。今年一季度，萬科拿下10宗地塊，總建筑面積為16.52萬平方米，總金額為83.46億元。而去年同期拿下11宗地塊，總建筑面積17.58萬平方米，總金額為49.87億元。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，萬科去年一季度的平均樓面價為2835.79元/平方米，而今年一季度為5050.47元/平方米。土地價格的上漲速度十分明顯。

“并不能從毛大慶的講話中判斷出萬科會放緩開發(fā)腳步，萬科需要大量拿地來支撐下半年的業(yè)績。”在分析人士看來，萬科一季度凈利潤的下滑與其自身控制結(jié)算節(jié)奏有很大關(guān)系，“一個項(xiàng)目交房從具備結(jié)算條件后通常可以調(diào)節(jié)半年時間，也就是說原本有一些項(xiàng)目可以放在一季度結(jié)算但沒有結(jié)算”，之所以會放慢結(jié)算，與大股東華潤高層更替以及內(nèi)部推行的合伙人制度有關(guān)。