每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海

4月底，一份名為《毛大慶：全國房地產(chǎn)將下行 搞不懂北京樓市》的文章在網(wǎng)上廣泛傳播，成為轟動業(yè)界的熱門話題，萬科曾發(fā)表聲明稱，文中信息不代表萬科公司和毛大慶的個人觀點。日前，萬科方面通過一份對總裁郁亮和毛大慶的采訪作出回應(yīng)，郁亮認為，從提示風險的角度，贊成網(wǎng)文中的一些觀點，行業(yè)已經(jīng)進入下半場，企業(yè)對于可能存在的市場風險要有充分認識，積極應(yīng)對是必要的，但行業(yè)發(fā)展的空間仍然很大，中國的城市化還遠未結(jié)束，中國的經(jīng)濟轉(zhuǎn)型、不動產(chǎn)精細化才剛剛開始。

郁亮：如果不看好房地產(chǎn)，萬科應(yīng)該是零資產(chǎn)/

“如果不看好行業(yè)，萬科現(xiàn)在要做的就不是輕資產(chǎn)，而是零資產(chǎn)，退出原有的業(yè)務(wù)了。”上述郁亮的觀點，來自于一份毛大慶及郁亮的采訪記錄。根據(jù)記錄，萬科認為房地產(chǎn)行業(yè)仍然有非常光明的發(fā)展平臺。

毛大慶說，不久前確實參加過一個內(nèi)部分享交流活動，他的發(fā)言以提示風險為主，希望盡可能喚醒大家的危機感，沒想到的是，會有人將討論、問答的內(nèi)容糅合在一起，以他個人講話的名義對外發(fā)布，再經(jīng)過一些“標題黨”式的轉(zhuǎn)載放大，就變成了他“看空行業(yè)”；能做到基業(yè)長青的企業(yè)往往都有強烈的危機感，很多優(yōu)秀企業(yè)都在討論“自己的冬天”“我們離死亡還有多遠”，萬科也一直強調(diào)“如履薄冰，如臨深淵”的憂患意識，這正是萬科穩(wěn)健經(jīng)營風格的重要來源。

毛大慶稱，當前房地產(chǎn)行業(yè)的一個嚴重問題，就是地價居高不下，反映出過度樂觀的情緒還沒有完全恢復(fù)理性。這樣的情況下，在行業(yè)內(nèi)部澆一澆冷水，是有必要的。但如果將企業(yè)的憂患意識、對風險的警示扭曲為對市場的悲觀，則有違他的本意。

郁亮則表示，中國房地產(chǎn)業(yè)未來仍將有非常廣闊的發(fā)展空間。他以中國和日本的城市化率作比較：2013年中國城市化率為53.7%，而日本1955年就已經(jīng)達到56.1%；日本房地產(chǎn)市場有兩個重要轉(zhuǎn)折點，一是1974年，從高速發(fā)展轉(zhuǎn)向平穩(wěn)發(fā)展，一是1992年，出現(xiàn)了斷崖式的下跌，中國現(xiàn)在的情況最多相當于日本1974年前后。但只看城市化率的話，日本1974年的城市化率也已經(jīng)是74.9%?，F(xiàn)在中國比日本那個時候還低得多，而城市化率的增長速度和日本1974年前差不多，都是每年1個點左右。

郁亮展望房地產(chǎn)行業(yè)的未來時認為，從經(jīng)濟轉(zhuǎn)型和不動產(chǎn)精細化的角度來看，未來的客戶，無論是住宅客戶，還是消費地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的客戶，需求都會和以前有很大區(qū)別，原有存量的不動產(chǎn)難以滿足他們的需求。而無論是拆除重建，還是進行功能改造，都會帶來很多機會。只是客戶的需求會越來越精細化，不只是面積越來越大這么簡單，這對企業(yè)的專業(yè)能力提出了更高要求——不僅要提供質(zhì)量好的房子，還要提供全面的配套服務(wù)，甚至還要去營造良好的社區(qū)氛圍。

業(yè)界：均價下跌15%，成交將迅速反彈/

對于郁亮的判斷，受訪的多數(shù)業(yè)內(nèi)人士持肯定態(tài)度。億翰智庫上市房地產(chǎn)研究中心副主任張華東說，目前房地產(chǎn)行業(yè)最核心的問題并不是供應(yīng)過剩，而是相對于高房價的購買力不足，只要房價和地價出現(xiàn)一定幅度的下調(diào)，成交就能迅速恢復(fù)。

中房信研究總監(jiān)薛建雄也持相同看法。他表示，今年的市場走勢最多只是和2011年接近，成交情況遠遠好于2008年。按照2011年的經(jīng)驗，雖然個別樓盤會有30%的跌幅，但整體價格只要下調(diào)15%，房地產(chǎn)成交量就會迅速反彈。

他認為，不僅一二線城市能通過降價迅速去化，看上去庫存壓力非常大的三四線城市也有望因為價格的下調(diào)而迅速解決銷售壓力。薛建雄說，三四線城市的人均居住面積需求遠超一線城市，以一線城市的平均居住面積來衡量三四線城市的商品住宅供應(yīng)量是不是過多，是不合理的。

無論如何，如同郁亮、毛大慶所判斷的，接下去房地產(chǎn)行業(yè)的分化將在所難免，分化不僅體現(xiàn)在不同城市的市場銷售情況將會截然不同，還反映為不同開發(fā)商的銷售漲跌趨勢。

薛建雄說，那些建筑質(zhì)量好，擁有大量配套資源優(yōu)勢的樓盤甚至有望在這一輪漲價。相反，那些房屋質(zhì)量不佳，經(jīng)營特色不夠鮮明的開發(fā)商則不可避免地通過降價銷售來解決高庫存問題。

郁亮對網(wǎng)傳毛大慶講話的部分回應(yīng)

網(wǎng)文：從很多角度上看，中國房價在短時間內(nèi)存在大幅上漲空間的理由是不充分的，相反有很多數(shù)據(jù)表明，2013年中國房地產(chǎn)市場存在和日本泡沫化類似的特征。

回應(yīng)：日本房地產(chǎn)市場有兩個重要轉(zhuǎn)折點，一個是1974年，從高速發(fā)展轉(zhuǎn)向平穩(wěn)發(fā)展；一個是1992年，出現(xiàn)了斷崖式的下跌。中國現(xiàn)在的情況，最多相當于日本的1974年前后。但只看城市化率的話，日本1974年的城市化率也已經(jīng)是74.9%。我們現(xiàn)在比他那個時候還低得多。

網(wǎng)文：從現(xiàn)在重點關(guān)注的50個城市看，已明顯出現(xiàn)分化的特征，一個是以二線城市為代表的，由于土地供應(yīng)過多，帶來了對未來市場去化能力的或銷售能力的透支，二是還有一些城市，市場還在，需求也還挺多，但是他的波動在于土地的價格在過去的一年里由于上漲過快，帶來了對市場價格上漲空間的透支。

回應(yīng)：市場分化是沒有任何疑問的，既然是分化，就不存在都好或都壞，而是既有壞的，也有好的一面。兩類不同的城市所面臨的問題不一樣，各有不健康的一面，也各有相對健康的一面。去化能力被透支的內(nèi)地三四線城市，土地市場沒有出現(xiàn)過熱。土地價格被透支的大城市，未來的需求還依然旺盛。

網(wǎng)文：今年的銀行特別有意思，我在一季度密集度拜訪了20多個行長，和他們聊，到底銀行怎么著，發(fā)現(xiàn)今年的銀行基本上沒任務(wù)，一季度房貸沒任務(wù)，以前都是有任務(wù)的，但今年沒有。

回應(yīng)：現(xiàn)在銀行吸儲成本不斷上升，如果按揭貸款折扣大，確實會影響銀行的積極性。但只要利率無特殊折扣，按揭依然是銀行最好的貸款業(yè)務(wù)，因為安全性最有保障。

網(wǎng)文：中國商品房新開工已經(jīng)達到極限，至于住房的價格是否還有上漲的空間，對于庫存比例很高、積壓很高的城市來說，近幾年根本看不到有上漲的可能性。

回應(yīng)：中國目前正處于高速城市化的過程中，而且吸納人口的主要是沿海城市帶和內(nèi)地中心城市。對于能夠吸引新投資移民和外來移民的城市，商品住房千人年開工套數(shù)在20-25仍然是安全的，最近幾年，國內(nèi)商品住宅每年開工接近15億平方米，預(yù)計未來總量繼續(xù)增長的空間不大，總體會保持穩(wěn)定。