市價與成本價差距懸殊

真實規(guī)模為萬億元量級

上述的資產(chǎn)凈值雖然貌似已經(jīng)“很強大”，但實際上僅僅是公允價值（也就是市價）的冰山一角。

按照目前上市銀行普遍的成本法會計準則，“購置或新建的固定資產(chǎn)按取得時的成本進行初始計量，固定資產(chǎn)折舊按其入賬價值減去預計凈殘值后在預計使用壽命內(nèi)采用年限平均法計提”。

簡單來說，就是原有的涉房固定資產(chǎn)在賬面上必須逐年減值，盡管其公允價值已經(jīng)大幅增加。

以中國銀行為例，截至去年年底，該行固定資產(chǎn)中的單純房屋建筑物已經(jīng)累計折舊240億元，目前賬面凈值接近618億元，也就是說資產(chǎn)原值超過了850億元，目前折舊率約為28%。按照中國銀行年報中標注的“房屋和建筑物預計使用年限為15-50年，預計凈殘值率為3%，年折舊率為1.9%-6.5%估算，原始資產(chǎn)對應(yīng)的折舊年限應(yīng)在5-10年之間。而近五年乃至近十年，恰恰是中國房地產(chǎn)價格高歌猛進的階段，雖然各地房價上漲幅度并不完全一致，但是倍增甚至增數(shù)倍都是很常見的現(xiàn)象。而且，上市銀行中除了農(nóng)業(yè)銀行，多數(shù)銀行十年來的機構(gòu)網(wǎng)點布局主要在經(jīng)濟發(fā)達的一、二線城市以及城市的核心地段，這些城市和地段房價的漲幅更是遠遠超過平均水平。

一位從事地產(chǎn)中介超過十年的段姓工作人員對《證券日報》記者表示，以上市銀行總部密集駐扎的金融街(000402)區(qū)域為例，十年前的房價約為1.4萬元/平米，而如今的價格已經(jīng)飆升至7萬元-8萬元/平米，而且這一價格也僅僅是有價無市，輕易也不會有哪家機構(gòu)舍得把金融街的房產(chǎn)出售，因為該區(qū)域房產(chǎn)極具稀缺性，出售后就很難在同一區(qū)域購回了。

以相對建成較晚的金融街B7大廈(即現(xiàn)北京銀行(601169)和中國人壽(601628)大樓)為例，如果按照地產(chǎn)中介介紹的B7大廈成本（2005年價格在1600元/平方米左右）與目前的市價大致計算，B7大廈合計建筑面積約22萬平方米，每平米上漲約6萬元，整體增值約130億元。即使考慮到近期樓市價格似乎有所波動，該項目整體增值也肯定超過100億元了。

而位于該大廈附近的建設(shè)銀行、中信銀行、交通銀行等銀行的大廈建成時間都遠遠早于B7大廈（其建設(shè)時間多是在1993年-2005年間），成本更要低得多。

一些一線城市地鐵沿線區(qū)域的商鋪的價格飆升的更快。北京市大興區(qū)黃村區(qū)域的一位地產(chǎn)中介則表示，三年前其所在區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)的售價不足2萬元/平米，地鐵開通后，現(xiàn)在已經(jīng)漲至近4萬元/平米。

上述段姓工作人員同時提醒本報記者，商業(yè)銀行的一些老舊網(wǎng)點還有根據(jù)城市規(guī)劃拆遷的可能，而拆遷時的補償也將是頗為可觀的。

由于各家銀行房產(chǎn)的年限、區(qū)域復雜，通過現(xiàn)有報表披露出來的情況來測算現(xiàn)在準確的市價幾乎是不可能的，但是考慮到經(jīng)過折價30%后目前的賬面凈值還逼近5000億元，購買成本應(yīng)該是7000億元左右，即使按照最保守的估計，這部分資產(chǎn)的市價也將達到1.4萬億元，較目前的凈值“富余”近1萬億元；如果估價再大膽一點，則賬外隱藏的資產(chǎn)價值可能達到數(shù)萬億元。

“其實，開始買樓的時候也有些猶豫，不過考慮到銀行需要與自身品牌相稱的辦公場所，且金融街的好位置也有限，就拍板買下該商業(yè)房產(chǎn)”，某銀行前行長曾對記者談及“購房心得”，“當時確實沒想到，才幾年時間房價已經(jīng)翻了數(shù)倍，不過由于房子是自用，并未覺得地產(chǎn)升值對銀行產(chǎn)生實質(zhì)性影響”。

記者注意到，在16家上市銀行中，絕大多數(shù)銀行都是以成本作為初始價值，并按照每年折舊3%-5%的速度進行減值，比較激進的會計手法對于部分資產(chǎn)的年折舊率接近20%。而四大行的地產(chǎn)資產(chǎn)的入賬方法有些與眾不同，因為其上市之前經(jīng)歷了大規(guī)模的財務(wù)重組和注資，因此，其部分固定資產(chǎn)是按照重組時的評估值入賬。

不過，四大行中除農(nóng)行外重組已經(jīng)歷數(shù)年，即使是當年的評估值也遠非目前的市價，且由于其基數(shù)巨大，其增值部分也將十分驚人。