每經編輯 每經記者 彭斐 發(fā)自山東    

每經記者 彭斐 發(fā)自山東

如論資排輩，偏安山東的舒斯貝爾，充其量只能算中小房企，但在剛性兌付的壓力下，其與信托公司的種種糾葛，一直廣受業(yè)內高度關注。

今年5月，房地產信托再迎兌付高峰。因未能按期償付一款信托產品，舒斯貝爾系被迫走上“拍賣席”。

《每日經濟新聞》記者注意到，自2012年以來，因資金鏈緊張，與舒斯貝爾有關的多個信托項目陷入兌付危機，涉及中信信托、中航信托、昆侖信托等。一位房地產人士向記者表示，舒斯貝爾只是青島本地的一個典型案例，就全國范圍而言，今年房地產信托到期比較多，兌付壓力會愈加明顯。

券商研報顯示，2014年房地產信托到期量約6335億元，月度分布上，到期高峰在一季度和5月，5月到期量在全年中占比達20%，約1267億元。

禍起信托違約/

如不出意外，5月7日上午10時，舒斯貝爾系的資產將再次走上 “拍賣席”，其旗下的又一塊土地使用權，將進行司法拍賣。

江西匯通拍賣有限公司 （以下簡稱江西匯通）在4月17日的公告中提及，青島舒斯貝爾建設發(fā)展有限公司（以下簡稱青島舒斯貝爾）位于青島即墨市華山鎮(zhèn)的七宗共計587736平方米（約882畝）土地使用權，將于5月7日拍賣。另一標的是青島安都商貿有限公司 （以下簡稱青島安都商貿）持有的青島國際高爾夫俱樂部有限公司 （以下簡稱青島國際高爾夫）43%股權，拍賣參考價3億元。

5月5日，江西匯通方面向《每日經濟新聞》記者證實，原定于4月28日舉行的青島國際高爾夫43%股權拍賣會，并未如期舉行，具體拍賣時間另行通知。

上述兩起資產拍賣的起因是青島安都商貿未能按期償付一款信托產品——中航信托·天啟182號青島高爾夫股權收益權集合資金信托計劃 （以下簡稱天啟182號）。該信托產品募集資金總額3.5億元，信托資金用于受讓青島安都商貿合法所有的青島國際高爾夫43%股權的收益權。

知情人士透露，信托資金并未如期償付，正是此次拍賣的導火索，根源則在于青島舒斯貝爾以及與其有關聯的青島安都商貿資金鏈斷裂。

對于所涉及青島國際高爾夫43%股權的拍賣，《每日經濟新聞》記者多次致電青島安都商貿，但電話一直無人接聽。

而總部位于山東日照的舒斯貝爾（中國）辦公室人士承認，青島舒斯貝爾為其在青島的分公司。但關于前述公告涉及的標的問題，該人士不予置評。

蹊蹺的是，舒斯貝爾（中國）方面向記者提供的青島舒斯貝爾電話號碼，與青島安都商貿的公開電話一致。

據官網介紹，舒斯貝爾（中國）成立于1988年，是舒斯貝爾集團的全資子公司，后者是澳大利亞跨國公司，以國際貿易和房地產投資開發(fā)為主。但一位青島地產界人士透露，舒斯貝爾名義上是外資公司，但這家公司發(fā)家于山東青島、日照地區(qū)，實際控制人是齊氏家族，核心人物為齊凌湘、齊曉香、金明。

此前，有接觸過舒斯貝爾的PE人士向記者表示:“齊凌湘持有外籍護照，和金明是夫婦。”而在“天啟182號”的信用增級一欄寫道，“安都商貿實際控制人齊凌湘、金明承擔個人無限責任擔保”。種種跡象表明，青島舒斯貝爾與青島安都商貿存在千絲萬縷的關系。

拍賣席上的?？?

對于5月7日將被拍賣的882畝土地，青島舒斯貝爾此前的規(guī)劃是投資一別墅項目——云鼎山城住宅。

公開資料顯示，云鼎山城項目總投資5億元，規(guī)劃總建筑面積約561448.2平方米，將建設128座3F低層住宅以及眾多多層、高層建筑。按照青島舒斯貝爾方面此前披露的規(guī)劃，該項目應在2012年9月開工建設，并于2016年9月投入使用。

不過，一位曾到項目所在地調研的人士向《每日經濟新聞》記者稱，自2012年進行環(huán)評后，云鼎山城項目便陷入停頓狀態(tài)，至今未能動工。

在青島本地一位地產界人士看來，青島舒斯貝爾為舒斯貝爾系的一家企業(yè)，標榜為跨國公司的舒斯貝爾，雖在青島、日照曾涉獵多個房地產項目，卻鮮有成功開發(fā)的案例。

記者注意到，作為舒斯貝爾（中國）的核心運營項目，位于日照大學城的西班牙公館項目，原計劃入駐時間為2013年，但至今仍在施工。

記者在西班牙公館售樓處獲悉，因開發(fā)商資金鏈問題，在項目所包含的26棟樓房中，目前只有5棟完成交房，仍有部分項目正在施工。

在一位房地產業(yè)內人士看來，從資金構成上，開發(fā)商多依賴銀行、信托等外部資金，建設周期過長，無疑將影響到開發(fā)企業(yè)的回款，由此產生的違約壓力在所難免。

事實上，自萬科、萬達、中鐵等大佬進入后，在青島地產界排位并不靠前的舒斯貝爾，卻因屢此走上“拍賣席”，知名度大增。

2010年8月，中信信托·舒斯貝爾信托項目發(fā)行成立，期限2.5年，預期年化收益率9%~13%，優(yōu)先級份額為5億元。根據信托合同，青島舒斯貝爾將位于青島黃島區(qū)的“黃島鳳凰灣綜合項目”和“溫泉住宅項目”兩宗地塊使用權作為抵押，當時的評估價為12.7億元。

然而，就在該信托項目成立半年后，中信信托以融資方舒斯貝爾挪用資金為由，向法院申請抵押物公證并執(zhí)行查封。

自2011年8月18日起，青島舒斯貝爾位于黃島區(qū)的200畝土地使用權，即被山東高院查封，查封期兩年。此后的2012年8月24日，中信信托·舒斯貝爾信托項目到期時，該項目并未真正動工，融資方舒斯貝爾未能按期還本付息，中信信托隨即啟動追償程序。

之后，中信信托通過司法途徑申請拍賣 “黃島鳳凰灣綜合項目”和“溫泉住宅項目”兩宗地塊使用權。

不過，上述地塊于2013年1月8日首次拍賣時悉數流拍。此后，因舒斯貝爾質疑中信信托賤賣標的資產，第二次拍賣也最終被迫暫停。在2013年5月初的第三次拍賣中，中信信托得以回籠4億資金，基本覆蓋項目本金。5月24日，第三次流拍的地塊，終于在第四次拍賣中以折價20%的底價（2.5億元）拍出。

根據雙方信托合同約定，中信信托至少需要6.125億元進行項目還本付息。而在經歷四次拍賣后，中信信托得以全身而退。

其實，中信信托并不是唯一一家卷入的金融機構，自2010年以來，舒斯貝爾及關聯企業(yè)曾借道多家信托公司融資，中航信托、昆侖信托、新時代信托等均與其有過合作。

地產信托迎兌付高峰/

即使頭頂跨國公司光環(huán)，偏安一隅的舒斯貝爾，在青島房地產圈甚至都排不上座次。不過，能把多家信托公司拉下水的舒斯貝爾，儼然已是業(yè)內“名角”。

據《每日經濟新聞》記者多方了解，舒斯貝爾通過母子公司和關聯公司之間相互擔保、股權質押等方式向信托“圈錢”十幾億元。不過，《中國房地產報》在2013年的報道中曾指出，自2010年以來，舒斯貝爾并沒有在國內進行過正式的項目開發(fā)。

值得注意的是，在山東當地房地產圈內，亦有舒斯貝爾將大量資金轉移海外的質疑。

對此，記者昨日嘗試聯系包括金明在內的多位舒斯貝爾系公司管理人員，但均未得到正面回復。

在前述青島地產界人士看來，舒斯貝爾系公司2010年以來雖多次借道信托，獲取開發(fā)資金，但原本游刃有余的融資財技，在房地產政策收緊之后，風險還是逐漸顯現。

“在剛性兌付的壓力下，如信托產品到期不能兌付，出現重大違約，信托公司也要擔責。”山東一位PE人士認為。

某大型信托公司人士近期指出，去年不少“中”字頭信托公司已經提前兌付了很多房地產信托，而接手資金一部分來自于銀行，另一部分來自資管項目。

上述PE人士稱，“今年房地產信托到期比較多，兌付壓力較大，可能會出現一些到期不能兌付的現象。”

據海通證券不完全統(tǒng)計，從2012年8月到今年初，全國至少有16個信托項目面臨兌付壓力。涉事企業(yè)以規(guī)模不大的民營企業(yè)為主，10個項目與房地產相關。

據海通證券測算，2014年房地產信托到期量約為6335億元，其中5月份到期量在全年中占比達到20%左右。

上述青島房地產界人士認為，就融資主體實力而言，在房地產回款速率低、資金鏈緊繃的情況下，中小型開發(fā)商融資難度更大，其參與的信托項目更容易出現兌付風險。

也有信托公司人士認為，部分信托公司在房地產領域過于激進，留下了后遺癥，導致信托計劃兌付困難。