每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 胡健 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 胡健 發(fā)自北京

面對樓市連續(xù)下行的成交量，部分城市已經(jīng)坐不住了。

從上月以來，天津、廣西南寧和江蘇無錫等城市分別采取調整限購范圍、放寬戶籍限制等方式提振樓市，雖在國內引起不小反響，但決策層并沒有采取打壓態(tài)度。

多位業(yè)內人士告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，目前二三線城市樓市房價和成交量都面臨較大下行壓力，5月可能會有更多地方政府加入救市行列，救市方式將包括非戶籍購房資格審查放松、限購范圍放松、調整普通住宅界定標準、公積金政策松動等。

4月樓市持續(xù)低迷

上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測的30個典型城市4月新建商品住宅成交面積為1266萬平方米，環(huán)比減少4.7%，同比減少21.0%。其報告分析稱，4月樓市觀望情緒較重、持續(xù)時間較長，進而導致樓市成交乏力。

一、二、三線30個典型城市成交的同比增幅曲線均有抬頭，不過依然位于負增長區(qū)間。具體數(shù)值上，一、二、三線城市的同比增幅分別為-20.6%、-20.9%和-22.0%。

《每日經(jīng)濟新聞》記者發(fā)現(xiàn)，15個二線城市在3月份紛紛提振成交量后，4月份市場出現(xiàn)了分化。其中漲幅排名前3位的城市分別為杭州、蘇州和天津，增幅分別達到36.8%、31.6%和22.0%。

但這與城市的特殊情況有關，并非普遍現(xiàn)象，上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進分析說，杭州樓市成交大增，和4月推盤及促銷力度較大有關，而天津由于藍印戶口政策即將取消，因此4月趕末班車的簽約現(xiàn)象比較明顯。

“與此同時，15個城市中，有8個城市成交出現(xiàn)了不同幅度的環(huán)比下滑，表明觀望情緒較重?！眹儡S進說道。

在城鎮(zhèn)化疏解大城市人口難題以及房價本就偏高背景下，一線城市政策很難有明顯調整，但其市場走勢仍能明顯體現(xiàn)出全國整體樓市的冷暖變化。

易居數(shù)據(jù)顯示，北上廣深上月新建商品住宅成交面積為214萬平方米，環(huán)比下降19.1%，同比下降20.6%，在三線城市中降幅最大。具體到城市看，北上廣深4個城市分別出現(xiàn)了-29.7%、-18.4%、-18.4%和7.1%的環(huán)比增幅。

嚴躍進分析說，4月份，一線城市房企推盤力度雖然有所加大，但購房者明顯受到其他少數(shù)城市降價的影響。部分購房者的心理是打探樓市而非直接入市，從而使得成交受阻。

部分地方政府救市消息頻傳

目前樓市的低迷已經(jīng)由量蔓延至價，中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，4月份，中國100個城市新建住宅平均價格為每平方米11013元，環(huán)比微漲0.1%，這是2012年6月“負轉正”以來百城房價連續(xù)第23個月環(huán)比上漲，但漲幅較上月縮小0.28個百分點。

在目前的形勢下，有些城市已經(jīng)坐不住了，眾所周知，房地產(chǎn)在稅收、建筑以及土地出讓等多方面對地方經(jīng)濟，特別是財源構成支撐。廣西南寧率先救市，隨后安徽銅陵等城市也跟進松綁當?shù)胤康禺a(chǎn)市場。

中原地產(chǎn)分析師張大偉告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，各地方對樓市調控政策的微調逐步由傳聞轉為實質行動階段，其中南寧成為首個官方正式發(fā)文放松限購政策的城市，對后市全國其他城市政策微調跟進將起到示范作用。

在已經(jīng)實施的銅陵版方案中，主要扶持政策包含，在銅陵市(含銅陵縣和開發(fā)區(qū))購買家庭唯一普通商品住房(含二手住房，普通商品住房是指單套建筑面積144平方米及以下)的，由同級財政按房價1%的比例給予契稅補貼，并且在公積金繳存方面也放寬了。

張大偉分析說，像銅陵這樣的三四線城市，本來就沒有限購，因此要救市的話只能采取稅費和公積金等手段。

限購城市則可以有更大的相對放松空間，首先便是范圍放寬。目前限購的46個城市中，16個城市對全市域限購，大部分城市僅對中心城區(qū)或內環(huán)線限購。張大偉說，限購范圍的放松包括限購對象與限購商品的定向微調。

業(yè)內人士預計一些存在庫存過大、在人口導入方面比較急迫、有改善型需求被卡在限購大門外等一個或多個因素的城市，救市的沖動會比較高。

20大標桿房企拿地趨減

地方政府在緊鑼密鼓謀劃松綁樓市的同時，原遼寧省省長陳政高可能履新住建部的消息也不脛而走，國家層面是否會“約談”甚至直接“叫停”新一波樓市放松呢？

答案恐怕是否定的。嚴躍進分析稱，這和整個樓市行情有關。尤其在目前各路海外投資者看空中國樓市的情況下，部分地方進行小范圍的救市，并確保房價不出現(xiàn)大漲，基本屬于政策的容許范圍。

他說，從操作層面看，部分條款還是和主流的樓市政策有抵觸。如銅陵此次救市對于首付款比例的規(guī)定等，和目前整個購房政策相比，屬于打擦邊球的做法。這可以理解為在降低門檻方面，部分城市比較急迫。

放松樓市調控也有利于地方經(jīng)濟發(fā)展，中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，位居全國銷售20強的標桿房企，最近幾月拿地數(shù)量逐月遞減，從月度變化看，4月單月，20大房企僅拿地133億元。在2013年4月全月拿地額則達到了291億元。

松綁政策能否取得效果，業(yè)內主要持肯定態(tài)度，張大偉指出，在實際執(zhí)行過程中限購范圍的縮小將明顯影響限購力度與效果，帶動周邊區(qū)域成交。另外，若放開對于二手房的限購，可加快二手市場的流通，并合理引導市場梯度消費。

中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一表示，一方面通過房地產(chǎn)稅立法、不動產(chǎn)登記和扶貧制度改革等，更好地發(fā)揮市場的作用；另一方面現(xiàn)在可以取消一些地方對高價房的入市門檻，在供明顯大于需的城市，取消或者放寬限購政策。既要發(fā)揮市場的作用，又要更好地發(fā)揮政府的職能。