近期，銅陵、南寧、天津濱海新區(qū)、杭州蕭山區(qū)、無錫等地陸續(xù)給樓市“松綁”。專家表示，未來更多二三四線城市有可能跟進。 上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認為，從政策環(huán)境和宏觀經(jīng)濟情況分析，部分城市放松政策，或者說適度“救市”被默許。今年政府工作報告中提出“針對不同城市情況分類調(diào)控”，也即所謂的“分類調(diào)控”、“雙向調(diào)控”：樓市熱的城市，實行緊縮式調(diào)控。而上述“松綁”的城市都屬于樓市冷的城市。 這些地方政府出臺的相關政策會在一定程度上促進樓市成交量的回升。從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)角度來看，相關地區(qū)房企將抓住機會加速跑量，降低庫存風險。 部分二三四線城市供應量大、庫存高企是不爭的事實，在經(jīng)歷了2013年快速增長的市場環(huán)境后，市場調(diào)整必定會到來。此前2005年、2008年、2011年的調(diào)整都有導火索。2005年是中央政府首次對樓市進行調(diào)控，2008年是國際金融危機，2011年是限購政策全面施行。過往的市場周期走勢表明，2014年也是樓市調(diào)整年。自年初以來，銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸、個人住房按揭貸款都全面收緊，導致不少房企資金鏈偏緊，個人購房需求受抑制，這是引發(fā)今年樓市調(diào)整的重要原因。 從以往經(jīng)驗看，每次樓市調(diào)整期基本在9-12個月左右，今年的調(diào)整從春節(jié)過后的2月開始起算已歷時3個月，才剛剛進入調(diào)整發(fā)展期，還未到最艱難的時刻。 易居(中國)控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱認為，今年的調(diào)整預計最長不超過1年，力度上也不會特別大，企業(yè)大可不必特別悲觀。但考慮到整體住宅市場容量基本到頂，不要寄希望于經(jīng)歷此番調(diào)整之后，再像從前數(shù)次一樣，引來量價齊升的紅火光景。 這意味著房企必須“謹慎樂觀、積極應對”。從推貨方面來說，在已出臺“救市”的城市或區(qū)域，必須加快周轉(zhuǎn)、加速跑量、減少庫存，一些尾盤項目甚至可低價促銷；而沒有出臺政策的城市，若庫存量大、市場觀望情緒不減，房企更應該密切關注市場走勢和政策變動，做好銷售策略調(diào)整的準備。 在開工量和工程進度方面，房企應該減少開工量，延緩部分工程進度。項目一旦開工就沒有回頭路。在市場情況沒有好轉(zhuǎn)的時候，沒有開工的項目盡量不要盲目開工，審慎研判后續(xù)走勢。而已開工的項目，若現(xiàn)金流比較充裕的話，可以適當延緩工程進度，減少存貨積壓。 在拿地方面，房企更要頭腦清醒，有必要調(diào)低年度購地計劃。目前，需求端已出現(xiàn)明顯降溫，這會逐步傳導到供給端——土地市場。盡管一線城市和部分二線城市土地成交金額仍在增長，但土地市場已經(jīng)在逐步降溫。因此，房企在市場調(diào)整期的應對方法之一就是避免高價拿地、減少購地成本。 客觀來講，房地產(chǎn)市場已經(jīng)走過了“輕輕松松誰都能賺錢”的時代，但行業(yè)發(fā)展的空間仍然很大。中國的城市化還遠未結(jié)束，2013年中國城市化率為53.7%，到2020年將達到60%，城市人口還將繼續(xù)增加。此外，中國的經(jīng)濟轉(zhuǎn)型、不動產(chǎn)精細化才剛剛開始。這些都是房地產(chǎn)發(fā)展的有利條件。 未來，房企需要告別粗放式發(fā)展，改變房價單邊上漲的慣性思維，關注市場風險和行業(yè)變化，提供高品質(zhì)的產(chǎn)品和專業(yè)化的服務，這才能不被市場淘汰。