很多人把中國(guó)現(xiàn)在的樓市和日本1990年的情形相比，認(rèn)為中國(guó)將步日本的后塵。對(duì)比目前的中國(guó)和1990年的日本多項(xiàng)關(guān)鍵經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)可知，情況并非如此。中國(guó)仍處于高速增長(zhǎng)階段，未來(lái)居民財(cái)富的增長(zhǎng)空間還比較大，還有3.2億人將遷入城市，因此，我國(guó)樓市已進(jìn)入調(diào)整期，未來(lái)各地區(qū)、不同類(lèi)型的住宅價(jià)格走勢(shì)會(huì)越來(lái)越分化，但樓價(jià)整體大幅下跌的可能性幾乎為零。如政策得當(dāng)，居民收入水平能迅速提高，樓價(jià)有希望“軟著陸”。

□王宇鵬

隨著各地樓市相繼進(jìn)入調(diào)整，“樓市泡沫”破滅論高漲了起來(lái)。這種觀點(diǎn)認(rèn)為，我國(guó)樓市拐點(diǎn)已到，各地該出臺(tái)政策救市了。筆者對(duì)此有些不同看法。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的確正在經(jīng)歷調(diào)整的“陣痛期”和“轉(zhuǎn)軌期”，卻并不是所謂的“崩盤(pán)臨界點(diǎn)”。

“樓市泡沫”破滅論的理論依據(jù)來(lái)自日本房地產(chǎn)市場(chǎng)。1990年以后，日本房地產(chǎn)泡沫開(kāi)始破滅，房地產(chǎn)和城市土地價(jià)格進(jìn)入了下降通道，截至目前，日本房地產(chǎn)價(jià)格還處于這一輪下降趨勢(shì)的底部。很多人把中國(guó)現(xiàn)在的樓市和日本1990年的情形相比，認(rèn)為中國(guó)也將步日本的后塵。

筆者對(duì)比了目前的中國(guó)和1990年的日本多項(xiàng)關(guān)鍵經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，情況并不是這些機(jī)構(gòu)所預(yù)料的那樣。首先，從人均GDP來(lái)看，人均GDP代表著一國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，人均GDP越高，發(fā)展水平越高；人均GDP越低，代表著未來(lái)的發(fā)展?jié)摿€很大，也代表著未來(lái)居民財(cái)富的增長(zhǎng)空間還比較大，對(duì)房地產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)力還存在上升空間。以2005年美元不變價(jià)計(jì)，中國(guó)2012年人均GDP為3348美元(世界銀行目前還沒(méi)有公布2013中國(guó)以美元計(jì)價(jià)的不變價(jià)人均GDP數(shù)據(jù))，而日本1990年31175美元，是中國(guó)2012年人均GDP的9.3倍。

其次，從GDP增速來(lái)看，GDP增速越高，意味著國(guó)民財(cái)富增加的速度越快，同樣反映居民收入水平提高較快，對(duì)房地產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)能力在迅速提高。日本1990年以后進(jìn)入0%-2%的低速增長(zhǎng)，日本1990-2000年平均GDP增速為0.5%，2001-2013年平均GDP增速為0.8%，而中國(guó)2013年GDP增速為7.7%，中國(guó)仍處于高速增長(zhǎng)階段，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于1990年日本的增速。

再次，從城鎮(zhèn)化率來(lái)看，城市化率越低，說(shuō)明農(nóng)村往城市人口轉(zhuǎn)移的空間還比較大，城鎮(zhèn)化建設(shè)還有很大的潛力。2013年中國(guó)城鎮(zhèn)人口比重為53.73%，1990年日本城市化率為77.37%，比中國(guó)高23.64個(gè)百分點(diǎn)。1990年，日本已經(jīng)達(dá)到城鎮(zhèn)化率的較高水平，而中國(guó)目前的城鎮(zhèn)化率水平只相當(dāng)于1955年的日本56.1%。較低的城鎮(zhèn)化率說(shuō)明中國(guó)還有很大人口遷移比例，與1990年的日本相比，中國(guó)還需要有3.2億的人口遷入城市，這代表著巨大的房地產(chǎn)需求。

可見(jiàn)，中國(guó)還處于高速增長(zhǎng)階段，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)空間還比較大，未來(lái)還有較大的農(nóng)村向城市遷移人口的潛力，與1990年的日本有著很大差異。未來(lái)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求還比較大，并不會(huì)迅速萎縮。

很多人根據(jù)中國(guó)住房自有率和私有率指標(biāo)來(lái)判斷中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否達(dá)到了頂峰。筆者認(rèn)為，住房自有率和私有率指標(biāo)都不能作為判斷房地產(chǎn)興衰的指標(biāo)。“住房自有率”是國(guó)際上考察居民居住條件的常用指標(biāo)，是指居住在自己擁有產(chǎn)權(quán)住房的家庭戶(hù)數(shù)占整個(gè)社會(huì)住房家庭戶(hù)數(shù)的比例。據(jù)西南財(cái)經(jīng)大學(xué)和央行發(fā)布的報(bào)告《中國(guó)家庭金融調(diào)查報(bào)告》披露，我國(guó)自有住房擁有率高達(dá)89.68%，遠(yuǎn)高于世界60%的水平。筆者想指出的是，住房自有率是個(gè)有缺陷的指標(biāo)，只能衡量已有住房中自有住房的比例。目前的高住房擁有率只說(shuō)明我國(guó)租賃房市場(chǎng)發(fā)展水平低；另外，很多人還不擁有自己的住房，還不能反映未來(lái)社會(huì)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的需求。比如，農(nóng)村居民遷入城市，會(huì)帶來(lái)住房需求的增加，會(huì)帶來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的增大，這些住房自有率指標(biāo)都不能反映。住房私有率是指在所有存量住房中，屬于私有的比重，是與公房相對(duì)應(yīng)的概念，更不能反映房地產(chǎn)未來(lái)的需求和發(fā)展?fàn)顩r了。

房地產(chǎn)需求主要來(lái)自城鎮(zhèn)化帶來(lái)的對(duì)城市住房需求的提高、未成年人成家立業(yè)帶來(lái)的住房需求的提高、收入水平提高導(dǎo)致的改善性住房需求的提高三個(gè)方面。前面筆者已分析了我國(guó)低水平的城鎮(zhèn)化率和居民收入水平的高速增長(zhǎng)會(huì)帶來(lái)未來(lái)十年房地產(chǎn)旺盛的需求，這里再重點(diǎn)說(shuō)明未成年人進(jìn)入婚嫁年齡，成家立業(yè)帶來(lái)的住房需求。

自1949年以來(lái)，我國(guó)曾有過(guò)三次嬰兒潮。首次嬰兒潮出現(xiàn)在1949年至1959年。當(dāng)時(shí)國(guó)家實(shí)行鼓勵(lì)生育的政策，人口增長(zhǎng)率將近300%。第二次嬰兒潮是自1962年開(kāi)始，高峰出現(xiàn)在1965年，持續(xù)至1973年，是我國(guó)歷史上出生人口最多的主力嬰兒潮。1985至1995年，主力嬰兒潮人群進(jìn)入生育年齡，第三次嬰兒潮到來(lái)，被稱(chēng)為“回聲嬰兒潮”。據(jù)相關(guān)學(xué)者計(jì)算，這次嬰兒潮人口出生數(shù)量有1.24億左右，接近當(dāng)前全國(guó)人口的10%。

未來(lái)十年，第三次嬰兒潮進(jìn)入婚嫁、成家立業(yè)年齡，意味著第三次嬰兒潮將導(dǎo)致中國(guó)未來(lái)十年還將有著旺盛的住房需求。目前，中國(guó)20至24歲人口比例為9.0%,25-29歲人口比例為8.0%，30-34歲人口比例為7.4%，都處于較高水平，將有3.3億人口處于成家立業(yè)購(gòu)房階段，即使排除一部分人與父母同住，這個(gè)數(shù)字還是非常可觀。

2012年，中國(guó)城市人均住宅建筑面積為32.91平方米，農(nóng)村人均住房面積為37.09平方米。隨著收入水平的提高，未來(lái)改善性居住的需求還很大。而且，隨著城市化率的提高，為了提高城市人均住宅建筑面積，每年還需新增大量的住房供給。

從發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)的歷史來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)未必一定泡沫破滅，也存在房?jī)r(jià)的“軟著陸”的可能。在美國(guó)、德國(guó)和英國(guó)，雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)進(jìn)入低迷期，但都沒(méi)有出現(xiàn)日本那樣幅度大的下跌，除次貸危機(jī)之外，1976年至2007年，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格一直都在溫和上漲。筆者因此判斷，房地產(chǎn)長(zhǎng)期價(jià)格走勢(shì)取決于通脹水平，長(zhǎng)期通脹水平高，房地產(chǎn)價(jià)格就會(huì)持續(xù)上漲，如果處于持續(xù)的通縮中，房地產(chǎn)價(jià)格不僅不會(huì)漲，反而會(huì)下跌?；谝陨细鞣矫嬉蛩?，筆者認(rèn)為，我國(guó)樓市已進(jìn)入調(diào)整期，未來(lái)十年各地區(qū)、不同類(lèi)型的住宅價(jià)格走勢(shì)會(huì)越來(lái)越分化，但樓價(jià)整體大幅下跌的可能性幾乎為零。如果政策得當(dāng)，未來(lái)迅速提高居民收入水平，提高居民購(gòu)買(mǎi)能力，將有希望使樓價(jià)“軟著陸”。

(作者系北京金融衍生品研究院宏觀研究員)