每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

“現(xiàn)在購買北京房子的所謂剛需，有很多人需要?jiǎng)佑靡患胰说膬?chǔ)蓄作首付，再將大部分月收入還貸。”在網(wǎng)傳的毛大慶內(nèi)部講話六個(gè)月前，一家全國性房企的品牌負(fù)責(zé)人就在和 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者的聊天中，提出對(duì)一線城市的地價(jià)和房價(jià)上漲過快的擔(dān)心。

不僅是北京、上海，很多城市都因?yàn)樯唐纷≌瑤齑孢h(yuǎn)超今年一季度以來的銷售，引發(fā)市場的擔(dān)憂。整個(gè)一季度，除了少數(shù)城市外，多數(shù)一二三線城市成交量都大幅下滑，各地政府的救市聲音不斷。

然而，除了萬科外，多數(shù)房企對(duì)后市的判斷仍然比較樂觀。多家房企一季報(bào)數(shù)據(jù)顯示，其花在商品和服務(wù)購買的資金，較上一年都有大幅度增長。來自克而瑞的統(tǒng)計(jì)則進(jìn)一步顯示，除了4月份外，整個(gè)一季度開發(fā)商在土地市場的活躍程度仍然好于去年同期。

一方面是庫存的商品住宅遠(yuǎn)超需求，另一方面是企業(yè)仍然在增加拿地的支出，看似矛盾的現(xiàn)象背后，卻有一個(gè)合理的邏輯。一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這是一場賭局，很多開發(fā)商都知道房價(jià)繼續(xù)上行的概率非常小，但是他們都存在僥幸心理：萬一贏了，可以賺一大把。更何況賭局的“埋單者”絕不是開發(fā)商的老板，而是正在給他們買地提供 “彈藥”的各類金融機(jī)構(gòu)。

開發(fā)、買地支出仍增長/

雖然克而瑞等多家機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度全國多數(shù)城市的房地產(chǎn)銷售面積和銷售金額出現(xiàn)大幅度“雙降”，但是，眾多的房地產(chǎn)開發(fā)商并沒有因?yàn)殇N售額和銷售面積的下滑，而減少在購買土地和項(xiàng)目開發(fā)上的資金支出。以金地集團(tuán)為例，公司一季度銷售面積57.7萬平方米、金額77.1億元，同比分別下降11.8%和10.8%，其合并現(xiàn)金流量表顯示，一季度購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金支出高達(dá)104.29億，而上一年同期公司上述支出為45.76億元。

在一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)購買商品、接受勞務(wù)的支出，多用于土地購買、工程施工等方面。因此，現(xiàn)金流量表的上述數(shù)據(jù)，通常是觀察企業(yè)對(duì)市場的判斷的一個(gè)重要參考指標(biāo)。

事實(shí)上，在銷售面積和銷售金額均下滑的情況下，金地并不是唯一一家增加經(jīng)營開支的房地產(chǎn)企業(yè)。同樣在一季度出現(xiàn)銷售面積和銷售金額下滑現(xiàn)象的保利地產(chǎn)，一季度在購買商品、接受勞務(wù)的現(xiàn)金支出項(xiàng)上也增長了25億元左右，公司一季度的新開工面積更是增長了32.12%，新增土地儲(chǔ)備的建筑面積比當(dāng)期簽約的銷售面積多出150多萬平方米。“招保萬金”中的另一家企業(yè)招商地產(chǎn)，一季度購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金支出甚至比去年同期增長了一倍多。

在現(xiàn)金流量表的上述會(huì)計(jì)科目中，支出最多的莫過于去年擴(kuò)張最激進(jìn)的泰禾集團(tuán)。公司今年一季度的支出增長了342.82%。

在龍頭企業(yè)中，唯有萬科的支出是減少的，去年同期上述會(huì)計(jì)科目的資金流出量達(dá)到320.88億元，而今年這一數(shù)字只有249億元。

克而瑞信息集團(tuán)研究中心總經(jīng)理孟音說，事實(shí)上，今年一季度各家地產(chǎn)企業(yè)仍然在土地市場上斥巨資拿地，土地市場的熱情直到今年4月才開始正式消退。來自國家統(tǒng)計(jì)局的信息顯示，在商品住宅銷售面積下降5.7%的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地購置面積同比下降只有2.3%。

賭局：房價(jià)仍然會(huì)漲/

在解釋公司一季度高價(jià)拿地的原因時(shí)，一家房地產(chǎn)企業(yè)的品牌經(jīng)理引述該公司董事長在業(yè)績發(fā)布會(huì)上的話說，“如果今年國家GDP增幅能達(dá)到7%、8%，那么北京的房價(jià)漲幅有希望至少保證在10%。”顯然，該公司對(duì)市場的前景還是非常有信心的。

泰禾集團(tuán)總裁助理沈力男在解釋公司一季度在北京大舉拿地的原因時(shí)表示，北京房地產(chǎn)市場的供應(yīng)相對(duì)于市場的潛在需求，依然供給不足。在這樣的背景下，北京市場仍會(huì)有不錯(cuò)的機(jī)會(huì)。

孟音也認(rèn)為，目前北京、上海等城市，供應(yīng)量絕非遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過需求，造成目前高庫存的主要原因是需求的萎縮。而導(dǎo)致需求迅速萎縮的原因有兩個(gè)：一是住房按揭貸款利率持續(xù)升高，導(dǎo)致一部分購買需求因?yàn)槔噬蠞q難以承受房價(jià)；另一原因則是市場普遍看跌房價(jià)。購房者因?yàn)樾判牟蛔銖亩七t入市。孟音認(rèn)為，第二個(gè)因素是造成一季度銷售低迷的主要原因。

過去十年間，多次樓市宏觀調(diào)控都曾造成市場在短時(shí)間內(nèi)迅速低迷。但隨著時(shí)間的推移，市場的看法發(fā)生變化，成交量又能迅速反彈。

開發(fā)商們顯然注意到了這一現(xiàn)象?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，一季度房地產(chǎn)商普遍通過追加借款來提升公司的“御寒”能力。

睿信致成管理咨詢公司合伙人薛迥文說，包括保險(xiǎn)資金、地下私募在內(nèi)的多類資金正在流入房地產(chǎn)，這使得開發(fā)商在銷售不暢的情況下，依然能保證資金充裕。

投資人的風(fēng)險(xiǎn)：為輸家買單/

隨著此前房價(jià)不斷攀升，開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)正在不斷增加。“對(duì)于這一點(diǎn)，開發(fā)商看得很清楚。他們之所以敢這樣做，是因?yàn)樗麄冊(cè)缫呀?jīng)把賺到的轉(zhuǎn)移出了房地產(chǎn)業(yè)。最終承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的，并不是開發(fā)商的老板。”薛迥文說。

如果不是開發(fā)商自己，那么誰將為市場供應(yīng)過剩和房價(jià)下跌“埋單”？答案非常明確，那些正在為地產(chǎn)業(yè)源源不斷輸送資金的金融資本。

其中風(fēng)險(xiǎn)最大的，也許是那些承諾過高回報(bào)預(yù)期的地產(chǎn)私募和信托借款。加上發(fā)行成本，房地產(chǎn)私募、信托的平均借款融資成本一度高達(dá)15%甚至更多。

高額的投資回報(bào)，使這些融資工具習(xí)慣于在房地產(chǎn)行業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域?qū)ふ倚碌耐顿Y機(jī)會(huì)。而這些領(lǐng)域之所以能夠達(dá)到如此高的回報(bào)率，通常是因?yàn)殂y行等對(duì)風(fēng)控有更高要求的部門已經(jīng)不愿意將錢借給房企了。

漢斯集團(tuán)亞太區(qū)高級(jí)執(zhí)行董事杰姆斯·莫瑞森坦言，目前部分境內(nèi)私募基金的高回報(bào)是很難做到的。當(dāng)然不排除有基金會(huì)采用更高的投資杠桿來實(shí)現(xiàn)承諾的回報(bào)。但通常情況下，這將帶給投資者更大的風(fēng)險(xiǎn)。

而在薛迥文眼里，追逐高回報(bào)的地產(chǎn)私募或者信托為高風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)投資行為“埋單”的概率正在增加。事實(shí)上，此前已經(jīng)有信托因?yàn)樾磐薪杩铐?xiàng)目的逾期違約而不得不選擇剛性兌付。

不過，遭遇了庫存滯銷壓力的房地產(chǎn)業(yè)仍然有很多機(jī)會(huì)。正如萬科總裁郁亮在公開力挺毛大慶時(shí)所說，“不動(dòng)產(chǎn)精細(xì)化才剛剛開始”。無論是住宅客戶，還是消費(fèi)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的客戶，需求和以前都會(huì)有不同，原有存量的不動(dòng)產(chǎn)難以滿足他們的需求，無論是拆除重建，還是進(jìn)行功能改造，都會(huì)帶來機(jī)會(huì)。只是客戶的需求會(huì)越來越精細(xì)化，不只是面積越來越大這么簡單。

有能力把握這些機(jī)會(huì)的企業(yè)將成為行業(yè)中的領(lǐng)先者，他們所掌握的經(jīng)營優(yōu)勢(shì)仍然被認(rèn)為是企業(yè)的高度機(jī)密。而《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者通過2014價(jià)值地產(chǎn)總評(píng)榜組委會(huì)提供的線索，了解到行業(yè)領(lǐng)先者不用擔(dān)心高庫存的秘密。在未來的兩到三個(gè)月時(shí)間里，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》將逐步公開這些秘密，幫助投資者找到那些在房地產(chǎn)產(chǎn)能過剩的大環(huán)境下，不用降價(jià)依然可以有不錯(cuò)銷售表現(xiàn)的明星企業(yè)。