每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州    

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

受持續(xù)多年的房地產(chǎn)調(diào)控和緊縮的貨幣政策影響，越來越多的中小型房企陷入資金困局。

近日，惠州房地產(chǎn)市場的老大——深圳光耀地產(chǎn)被曝項目資金出現(xiàn)問題，在惠州的多個樓盤無法按時交付，引發(fā)業(yè)主維權(quán)。

光耀地產(chǎn)相關(guān)負責人在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時承認，公司存在資金鏈緊繃和多個項目延遲交房的事實。記者經(jīng)過多方采訪發(fā)現(xiàn)，光耀地產(chǎn)出現(xiàn)上述情況，與公司長期依賴高息融資及深陷三四線城市市場不無關(guān)系。

新城控股高級副總裁歐陽捷向記者表示，在這一輪房地產(chǎn)市場分化以及信貸緊縮的環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)集中度將快速上升。

多項目逾期交樓遭維權(quán)/

“按照合同要求，開發(fā)商需要在2013年底向業(yè)主交付13～18棟物業(yè)，涉及業(yè)主近千余戶。但幾經(jīng)拖延，開發(fā)商在樓房未達收樓標準的情況下卻強發(fā)收樓通知，強收物業(yè)管理費，逾期交樓不承擔違約賠償”，一位光耀荷蘭小城業(yè)主向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示。

《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到，光耀地產(chǎn)位于惠州的三個項目：荷蘭小城、翡儷港、馬克住區(qū)沒法按時交樓。

在搜房網(wǎng)的光耀翡儷港業(yè)主論壇上，有網(wǎng)友表示，由于在去年逾期交樓，光耀地產(chǎn)在今年1月3日曾經(jīng)發(fā)布《致歉函》，開發(fā)商在該函中稱因受異常天氣影響，導致施工進展有所遲緩，并承諾將于2014年4月30日前交付房屋，如今項目卻處于停工狀態(tài)，交樓時間仍未定奪。

此外，令部分業(yè)主不解的是，自己購買的房子在還沒交樓的情況下被法院查封。上述業(yè)主透露，光耀荷蘭小城23～24樓共計32套房在已經(jīng)網(wǎng)簽購房合同的情況下，仍處于被法院查封的狀態(tài)。

光耀地產(chǎn)相關(guān)負責人在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，公司在惠州的少數(shù)樓盤存在延遲交樓的情況，公司已經(jīng)協(xié)調(diào)多方資源，加快施工進度，確保業(yè)主的利益。同時，公司已經(jīng)與延遲交樓項目的業(yè)主進行多次溝通，交樓時間、賠償?shù)确矫娴墓?jié)點與措施已經(jīng)出臺，且已經(jīng)通知到每一位業(yè)主。但是，對于部分物業(yè)為何被法院查封，光耀地產(chǎn)并沒有作出回應(yīng)。

根據(jù)《南方都市報》報道，惠州市相關(guān)政府部門已召開光耀項目問題協(xié)調(diào)會，主要進行光耀相關(guān)項目的業(yè)主維權(quán)協(xié)調(diào)、商討解決方案等工作。

高速擴張下的資金困局/

資料顯示，深圳光耀地產(chǎn)集團創(chuàng)立于2002年，是深圳眾望投資集團下屬企業(yè)，借助惠州的地理優(yōu)勢，以房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)為主。

多年激進式擴張的背后，光耀地產(chǎn)資金需求越來越大。正因如此，公司一直謀求上市以拓寬融資渠道，但至今仍無法實現(xiàn)。

據(jù)《南方都市報》報道，光耀地產(chǎn)于2012年3月向家住揭陽市榕城區(qū)的張某借款1.2億元，到期未償還被后者起訴，敗訴后揭陽中院執(zhí)行法官發(fā)現(xiàn)，光耀地產(chǎn)沒有足夠財產(chǎn)履行還款義務(wù)，因此將其錄入人民銀行征信系統(tǒng)。記者發(fā)現(xiàn)，公司由于失信已被列入國家失信名單。

因此，銀行也對光耀地產(chǎn)關(guān)閉了借貸之門。光耀地產(chǎn)只能通過信托甚至民間借貸獲取高息貸款。

一位曾經(jīng)與光耀地產(chǎn)合作的金融公司內(nèi)部人士向記者透露，光耀地產(chǎn)的融資風格一直很激進，公司長期依賴于民間借貸，月均利息有的高達3％～4％，一旦銷售回款出現(xiàn)問題，很容易受困。

據(jù)人民網(wǎng)報道，光耀地產(chǎn)位于天津團泊湖的項目去年底向韓亞銀行申請一筆8500萬元半年期貸款，年利率21.6%，利息每月支付，但目前天津項目已經(jīng)被司法凍結(jié)了。

此外，深圳新都酒店股份有限公司（*ST新都）于5月6日發(fā)布公告，公司董事長兼總經(jīng)理袁克儉正式提出辭職，導火索正是由于*ST新都為光耀地產(chǎn)一筆借款提供擔保，但此事既未經(jīng)公司決策程序，事后亦未披露。

“經(jīng)過幾年的調(diào)控，公司在資金層面存在一定的壓力，但目前公司的融資渠道暢通，合作銀行也在力挺光耀，公司有信心度過目前的困難階段，網(wǎng)傳光耀瀕臨停業(yè)或已經(jīng)停業(yè)消息不實”，上述光耀地產(chǎn)相關(guān)負責人表示。

中小房企困境的縮影/

一邊是高息舉債，另一邊是深陷三四線城市“泥潭”，光耀地產(chǎn)的資金問題是中小型房企困境的縮影。

資料顯示，自2010年起，光耀集團開始布局長三角、珠三角和環(huán)渤海區(qū)域，目前已布局了惠州、深圳、杭州、天津、東莞等11個城市，總開發(fā)面積超過200萬平方米，儲備用地近800萬平方米。

記者發(fā)現(xiàn)，公司在售項目60％集中在惠州，其新進駐的部分二線城市如杭州、天津等同樣以投資性需求為主導，導致光耀地產(chǎn)的銷售狀況受宏觀調(diào)控的影響比一般開發(fā)商更大。

“在過去幾年，惠州可謂是過度投資程度最嚴重的三線城市之一，這個市場未來仍需要相當長的一段時間去庫存。杭州與天津也是這兩年庫存量較高的二線城市。可以預見的是，這些城市樓市未來仍存在較大的市場壓力”，克而瑞研究中心分析師朱一鳴告訴記者。

中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉認為，房地產(chǎn)的資金面已經(jīng)由去年的“豐水期”步入了“枯水期”。銷售回款放緩后，很多高杠桿的房企都可能會出現(xiàn)一定的困難，特別是中小型企業(yè)，立足三四線城市的房企。