每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

昨日（5月8日）上午，北京市土地市場傳來消息稱，北京市已經(jīng)下發(fā)文件，今后五環(huán)內(nèi)不再出讓商業(yè)用地。消息還稱此舉是京津冀一體化戰(zhàn)略重構(gòu)北京城市功能的重大動作之一。

此消息一出，與地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)股暴漲，華遠(yuǎn)地產(chǎn)、京投銀泰強勢漲停，萬通地產(chǎn)、北辰實業(yè)、大龍地產(chǎn)等集體飆升。

“此消息不實！”北京市國土局相關(guān)負(fù)責(zé)人昨日下午在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，并在官方微博上進行了澄清。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，北京五環(huán)內(nèi)已基本無太多商業(yè)或者住宅類土地出讓，“所以這一政策即使是真實，影響也非常有限?！?/p>

商業(yè)用地“斷供”惹爭議

中原地產(chǎn)研究部提供的數(shù)據(jù)顯示，從2010年1月1日至今，接近4年半時間內(nèi)，北京商業(yè)類土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)已經(jīng)出現(xiàn)明顯的外溢，成交主力在五環(huán)外。梳理上述4年半的數(shù)據(jù)顯示，從供應(yīng)比例看，供應(yīng)結(jié)構(gòu)中，五環(huán)內(nèi)占比僅14.8%。從最近按年度2014年來看，五環(huán)內(nèi)僅占1.46%。

張大偉說，從經(jīng)濟發(fā)展角度看，北京的確存在將動物園批發(fā)市場等商業(yè)轉(zhuǎn)移到其他城市的現(xiàn)象，但在電商迅猛發(fā)展的今天，北京的商業(yè)地產(chǎn)其實已經(jīng)出現(xiàn)萎縮，商業(yè)地產(chǎn)市場的泡沫相比住宅市場更值得關(guān)注。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進表示，目前北京土地市場相對降溫，北京增量用地受到嚴(yán)格控制，商業(yè)用地也將受到更嚴(yán)苛的管制。但這并不意味商業(yè)用地的出讓將枯竭。實際上，用地的出讓要以地方經(jīng)濟發(fā)展和土地規(guī)劃為基準(zhǔn)。

五環(huán)內(nèi)商業(yè)用地繼續(xù)“受寵”

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，土地出讓終究要以市場需求為基準(zhǔn)，而非簡單的行政指令。

克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京2013年商業(yè)營業(yè)用房的市場迎合程度比較大，各個環(huán)線的成交水平都較好。相比來說，距離市區(qū)越遠(yuǎn)，成交套數(shù)越多，如二環(huán)內(nèi)成交套數(shù)為246套，二至三環(huán)間成交套數(shù)770套，三至四環(huán)間413套，四至五環(huán)間861套，五環(huán)外為3812套。

對此，嚴(yán)躍進表示，從成交數(shù)據(jù)看，隨著北京環(huán)線的擴張，部分房企開始到五環(huán)線外拿地。而五環(huán)內(nèi)的成交量相對小，和供應(yīng)量偏緊有關(guān)。從北京商業(yè)用地的實際情況看，地方政府在土地供應(yīng)上會偏好五環(huán)外，但對于五環(huán)內(nèi)的商業(yè)用地，并非就關(guān)了閘門。

嚴(yán)躍進表示，供地計劃是需要吻合市場需求的發(fā)展的。對于北京這樣的市場來說，未來人口導(dǎo)入的壓力依然很大，除非在產(chǎn)業(yè)的外遷上加大力度，否則對于商業(yè)用地的需求依然很大。當(dāng)然，如果五環(huán)外的商業(yè)項目增加，且具有市場消化能力，那么對于緩解五環(huán)內(nèi)的土地供應(yīng)將是一個利好。

陽光100置業(yè)集團常務(wù)副總裁范小沖在接受 《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，隨著“京津冀一體化”概念的加速，人口外移已成必然之勢。五環(huán)以內(nèi)或不再批建大型的傳統(tǒng)購物中心，更向一些“小而美”的體驗性商業(yè)轉(zhuǎn)移。但是北京市五環(huán)之內(nèi)的商業(yè)用地，還會受到房企的熱捧，“畢竟這里是北京?！?/p>