每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 金微 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 金微 發(fā)自北京

近來房地產(chǎn)市場的波動(dòng)已傳導(dǎo)至土地市場，土地交易量不僅萎縮，甚至有開發(fā)商拿地出現(xiàn)反悔的現(xiàn)象。

土地出讓收入減少一方面影響地方償債水平，地方債面臨違約風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，會(huì)抑制土地抵押貸款擴(kuò)張。財(cái)政部財(cái)科所副所長劉尚希在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)說，土地降溫直接影響地方融資，一般而言地方用土地作杠桿進(jìn)行融資，現(xiàn)在土地收益下降，土地的杠桿率自然降低，銀行會(huì)根據(jù)土地價(jià)格調(diào)整貸款的額度，這又進(jìn)一步影響到地方政府公共設(shè)施的建設(shè)。

在土地市場逐漸冷卻的背景下，城投債在三四月份迎來井噴，短期內(nèi)或?qū)⒊蔀榈胤交A(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金的重要來源。

樓市降溫波及土地市場

目前，樓市成交低迷不僅影響到二、三線城市的土地出讓金，一線城市的土地交易也難避免?！拔逡弧逼陂g，各機(jī)構(gòu)報(bào)告顯示京滬深等一線城市成交量銳減，如中原地產(chǎn)追蹤54個(gè)城市五一新建商品住宅銷售同比下降47%，創(chuàng)下四年來最低水平。

2013年，全國土地出讓收入總金額創(chuàng)紀(jì)錄地達(dá)到4.1萬億元，盡管今年一季度土地出讓收入依然維持40%的增長，但有分析指出這種增長主要是土地出讓收入分次分期繳納，而一季度較高的土地收入增速反映的是前期的土地出讓情況。

國土資源部公布的數(shù)據(jù)顯示，一季度土地供應(yīng)量已出現(xiàn)同比負(fù)增長，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地成交價(jià)款增速也大幅回落。尤其到了三四月份，土地市場冷卻的跡象愈加明顯，各地出現(xiàn)土地流拍現(xiàn)象，多市開推介會(huì)“叫賣”土地，但效果仍不明顯。

目前，財(cái)政部尚未發(fā)布最新的土地出讓情況報(bào)告，但于5月12日發(fā)布的4月財(cái)政收支情況顯示：與房地產(chǎn)交易直接相關(guān)的房地產(chǎn)營業(yè)稅和企業(yè)所得稅、契稅等對(duì)地方財(cái)政增收的貢獻(xiàn)明顯回落。此前，財(cái)政部在今年財(cái)政預(yù)算報(bào)告時(shí)做出了土地出讓收入下降11.8%的判斷。

中金公司日前發(fā)布報(bào)告稱，房地產(chǎn)銷售的變化傳導(dǎo)至土地市場，主要有預(yù)期和現(xiàn)金流兩個(gè)渠道，房地產(chǎn)銷售的預(yù)期決定房地產(chǎn)商是否拿地，其次是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金也受房地產(chǎn)銷售影響。“銷售下降對(duì)房地產(chǎn)投資和土地購置的抑制作用目前尚未充分體現(xiàn)出來，預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月土地收入增速將下降，并呈現(xiàn)負(fù)增長?！?/p>

城投債重新迎來井噴

目前，地方政府收入主要包括三塊：一般預(yù)算財(cái)政收入、中央對(duì)地方轉(zhuǎn)移支付、政府性基金收入。其中，地方政府性基金收入主要來自土地出讓收入，2007年以來土地出讓收入占地方政府總收入比重快速上升，2013年約占地方政府收入的四分之一。今年一季度，地方賣地收入與地方公共財(cái)政收入的比例達(dá)1:1.8。

中誠信國際分析師李詩認(rèn)為，如果土地出讓的減少發(fā)展成一種趨勢，那么地方政府可能需要尋找其他的償債來源以彌補(bǔ)土地收入的減少。

而目前各地政府采取的手法是救市，以此穩(wěn)住房地產(chǎn)和土地市場下滑態(tài)勢，此舉被視為地方對(duì)土地財(cái)政的依賴使然。

土地出讓收入與地方債有關(guān)，一份23省市土地財(cái)政依賴度排名報(bào)告顯示，截至2012年底，23個(gè)?。ㄊ校┳钌俚挠?/5債務(wù)靠賣地償還，浙江、天津2/3債務(wù)要靠土地出讓收入償還，分別達(dá)66.27%和64.56%。在被審計(jì)調(diào)查的市級(jí)政府中，承諾以土地收入來償債的占比高達(dá)81%，縣級(jí)政府也超過50%。

審計(jì)署的數(shù)據(jù)顯示，截至2013年6月，全國地方政府債務(wù)總額已增至17.9萬億元，其中2014年部分地方面臨償債高峰的來臨，而土地收入下降將直接影響到地方的償債水平，甚至可能引發(fā)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

劉尚希在接受 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)說，政府性基金預(yù)算是單獨(dú)預(yù)算，也就是說土地收入沒有在公共預(yù)算里，因此不會(huì)對(duì)教育醫(yī)療等剛性公共服務(wù)造成影響，而主要是影響政府性基金預(yù)算，一些項(xiàng)目的計(jì)提可能會(huì)受到影響，但這類支出不是剛性，有彈性。

中金公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家彭文生在報(bào)告中指出，土地財(cái)政下滑給地方財(cái)政帶來壓力，會(huì)產(chǎn)生三方面影響：一是減少地方政府投資，影響固定資產(chǎn)投資；二是增加地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；三是不利于信貸擴(kuò)張，總體上會(huì)給宏觀經(jīng)濟(jì)帶來緊縮效應(yīng)。

由于土地被用作了地方政府融資平臺(tái)的抵押物，房地產(chǎn)開發(fā)商也常常用土地作為其籌集建設(shè)資金的抵押品。中金報(bào)告稱，過去幾年土地抵押貸款大幅增長，84個(gè)重點(diǎn)城市土地抵押貸款從2008年的1.8萬億元增長到2013年的7.8萬億元。土地抵押貸款增速高于同期人民幣貸款增速，土地市場趨冷將會(huì)導(dǎo)致地價(jià)下跌，土地的抵押風(fēng)險(xiǎn)加大，抑制土地抵押貸款擴(kuò)張。

目前，以土地出讓收入的支出在硬性計(jì)提扣除后，地方政府可自由支配的大概在三四成，這部分主要投向基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域。不過，目前中國各地方政府設(shè)有數(shù)以千計(jì)的融資平臺(tái)，以為鐵路、公路、污水處理系統(tǒng)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目籌集資金，這些平臺(tái)通過發(fā)行城投債等方式進(jìn)行再融資。今年以來，城投債重新迎來井噴的局面。

截至今年一季度末，城投債累計(jì)發(fā)行規(guī)模達(dá)3594.70億元，較去年一季度的2993億元同比增加601.7億元，增幅20.10%。四月份繼續(xù)迎來井噴的局面，各地方城投債募集的資金無外乎棚戶區(qū)改造、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)等領(lǐng)域建設(shè)。

李詩認(rèn)為，城投債發(fā)行火爆一方面在于各地政府為城鎮(zhèn)化建設(shè)積極融資，繼續(xù)通過加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入維持經(jīng)濟(jì)增長，另一方面也不排除地方政府面對(duì)即將到期的兌付壓力，加大借新還舊力度的可能性。