每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 盧曦 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 盧曦 發(fā)自上海

“五一”小長(zhǎng)假后，金地集團(tuán)在上海的佘山天境項(xiàng)目傳出降價(jià)消息。昨日（5月13日），其銷售人員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“五一”后推出的這些特價(jià)房源不多，原價(jià)超過4萬元/平方米，現(xiàn)在的價(jià)格相當(dāng)于原來的7~8折。這是特定的“推房策略”，這些房源“靠近路邊”因而讓價(jià)。

據(jù)了解，這一2009年地王打造的項(xiàng)目近年銷售進(jìn)度緩慢，庫(kù)存壓力不小。但金地并沒有因此放緩對(duì)佘山天境項(xiàng)目的開發(fā)，2013年的新開工量與最近4年累計(jì)銷量幾乎想當(dāng)。

有業(yè)內(nèi)人士分析稱，目前金地仍在為2009年較大規(guī)模的高價(jià)拿地決策買單，不得不繼續(xù)推進(jìn)這一開發(fā)。而考慮到過去幾年的市場(chǎng)反應(yīng)，新入市的產(chǎn)品必須有所調(diào)整，才能改變高庫(kù)存的現(xiàn)狀。

特價(jià)房相當(dāng)于7~8折/

近日，金地佘山天境項(xiàng)目打折的消息引發(fā)業(yè)內(nèi)關(guān)注。

昨日 （5月13日），《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者致電佘山天境售樓處獲悉，佘山天境230平方米的三房和270平方米的四房都有一些特價(jià)房源，單價(jià)在3.1萬元/平方米左右。而300平方米以上的房源由于位置、裝修、配置方面標(biāo)準(zhǔn)更高，售價(jià)仍在7萬元/平方米以上。

銷售人員告訴記者，“五一”后推出的這些特價(jià)房源不多，原價(jià)超過4萬元/平方米，現(xiàn)在的價(jià)格相當(dāng)于原來的7~8折。之所以推出這樣的特價(jià)優(yōu)惠，銷售人員表示，這是特定的“推房策略”，這些房源“靠近路邊”因而讓價(jià)。金地希望在近期把佘山天境一期的房源盡快清盤。

金地華東區(qū)總經(jīng)理助理陳喆向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，外界所傳的佘山天境7月份會(huì)降價(jià)完全是謠言。

他進(jìn)一步表示，佘山天境過去兩年價(jià)格基本沒有變動(dòng)，不同時(shí)期有一些價(jià)格體系的調(diào)整，近期靠近路邊的一些房源價(jià)格在3.2萬~3.3萬元/平方米。而一些位置比較好的臨湖產(chǎn)品價(jià)格在4萬元/平方米以上。

陳喆表示，佘山天境附近有萬科、綠地等項(xiàng)目逐漸入市，未來這一板塊可以改變佘山天境孤掌難鳴的局面，會(huì)成為一個(gè)熱點(diǎn)。再考慮到競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手拿地等成本更高，佘山天境有優(yōu)勢(shì)。陳喆坦言，金地確實(shí)有清庫(kù)存的愿望，但沒有那么快，還是寄希望于二三季度。

銷售緩慢開工積極/

網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，金地佘山天境自2011年6月第一次開盤至今，一共推出了507套房源，成交套數(shù)僅147套，去化率只有28%。

入市以來，金地佘山天境一共開盤4次。2011年6月成交58套，均價(jià)43941元/平方米。2012年5月第二次開盤時(shí)售出36套，均價(jià)40894元/平方米。2013年4月和6月分別成交27套和25套房源，均價(jià)為36178元/平方米和37877元/平方米。今年第一季度，佘山天境一共只成交9套。

從歷史數(shù)據(jù)看，佘山天境的銷售可謂進(jìn)度遲緩，但金地似乎并未因此減少對(duì)佘山天境的開發(fā)力度。

金地2013年報(bào)顯示，佘山天境的總建筑面積達(dá)35.3萬平方米，可售面積20.9萬平方米，2013年新開工面積3.26萬平方米，累計(jì)簽約面積3.16萬平方米。在庫(kù)存如此之高的情況下，新開工面積仍然高達(dá)過去幾年銷量的總和，為什么開工如此積極？

陳喆解釋道，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，在上海每領(lǐng)一次預(yù)售證開工量必須達(dá)到3萬平方米。至于2014年的開工量，他表示目前還未定，首要工作是清手中庫(kù)存。他強(qiáng)調(diào)佘山天境不會(huì)如傳言般7月大幅打折。

明源地產(chǎn)研究院主編潘勇堂告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，開發(fā)商做出開工決策的時(shí)候并非僅僅依據(jù)過往的銷售業(yè)績(jī)。他們考慮更多的是未來1到3年的情況，即使前期情況不好，未來仍有可能行情好轉(zhuǎn)，需要提前做出準(zhǔn)備。

明源地產(chǎn)研究院咨詢顧問鐘洪濤認(rèn)為，考慮到前期銷售的表現(xiàn)，金地新開工的這些面積可能在設(shè)計(jì)、策劃上有所調(diào)整，產(chǎn)品與之前的不同。如果仍然開發(fā)原有的項(xiàng)目，確實(shí)會(huì)帶來更大的庫(kù)存壓力。考慮到較高的拿地價(jià)格，改變產(chǎn)品類型空間并不很大。

對(duì)于堅(jiān)持較大規(guī)模開工，鐘洪濤認(rèn)為，這塊2009年拍出的地王受政策要求，需要及時(shí)開工不能囤地，這或許是開發(fā)商在此行情下不得不開發(fā)的原因。

公開資料顯示，2009年，金地拿下了青浦趙巷鎮(zhèn)特色居住區(qū)10號(hào)地塊，總價(jià)達(dá)30.4億元，折合樓面價(jià)1.5萬元/平方米，溢價(jià)率222%，創(chuàng)下2009年青浦區(qū)單總價(jià)雙料地王。至今這一地塊仍居青浦區(qū)總價(jià)排行榜前三。