每經(jīng)編輯 譚浩俊    

◎譚浩俊

5月12日，中國人民銀行副行長劉士余主持召開住房金融服務(wù)專題座談會，研究落實差別化住房信貸政策、改進住房金融服務(wù)有關(guān)工作。

會議對如何進一步改善住房金融服務(wù)工作提出了多方面要求，包括合理配置信貸資源，優(yōu)先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求，科學合理定價，綜合考慮財務(wù)可持續(xù)、風險管理等因素，合理確定首套房貸款利率水平等。

這是否也算是“救市”，有待商榷。因為，在此前被看做“救市”措施的地方住房政策中，也包括了一些類似政策。如果這樣，央行的這一行為，也應當看做是“救市”。

顯然，這是對樓市調(diào)控太過敏感、對房價可能再度上漲太過擔心的結(jié)果。事實上，所謂“救市”，關(guān)鍵不在如何依據(jù)市場需求調(diào)整政策，更不在針對居民居住用房出臺鼓勵政策，而在于有沒有鼓勵投機、鼓勵炒作、鼓勵抬高地價和房價。

以此次央行提出的住房信貸服務(wù)要求來看，政策的落腳點就是居民的居住用房，特別是首套房。如果這也被認為是“救市”，那樓市調(diào)控就真的陷入歧途了。因為，調(diào)控的目的不是為了讓居民不買房，更不是將剛性需求壓制住。如果這樣，房價高低還與居民有什么關(guān)系呢？

事實也是如此，從樓市調(diào)控開始到現(xiàn)在的實際情況來看，由于過度注重房價的升降，過度將房價的高低作為衡量調(diào)控效果的根本標準。因此，導致公眾對此次調(diào)控的目標也完全轉(zhuǎn)移到了房價上。于是，包括限購、限價等在內(nèi)的行政手段一個接著一個地出現(xiàn)在調(diào)控之中。從表面看，房價受到了一定遏制，也出現(xiàn)了小幅下降。實質(zhì)上，這樣的遏制和下降，十分脆弱。稍有松懈，就有可能出現(xiàn)反彈，并有可能出現(xiàn)大幅反彈。原因就在于，它忽視了政府的責任，忽視了政府在房價上漲中的作用。

如果不是地方政府為了政績需要，大搞城市拆遷，大行土地財政，房價和地價還會這么漲嗎？退一步講，如果政府從土地上取得的收益，能夠拿出足夠的部分用于保障房建設(shè)，房價上漲對居民的影響還會有這么大嗎？

問題就在于，所有的土地收益，都給地方政府用于城市建設(shè)。不僅如此，還背上了沉重的債務(wù)包袱。如果沒有土地收益作保證，地方政府就有可能出現(xiàn)嚴重的債務(wù)風險。在這樣的情況下，房價還怎么可能降呢？用房價來做標準的樓市調(diào)控，還怎么能夠成功呢？而隨著地方政府債務(wù)的急劇上升，居民剛性需求被嚴重遏制，樓市的風險也開始逐步暴露了。如果任憑這樣的局面維持下去，樓市真的有可能出現(xiàn)崩盤。而這樣的崩盤，決不是經(jīng)濟規(guī)律造成的，而是政府行為帶來的。

在樓市面臨危險的情況下，通過調(diào)整信貸政策、規(guī)范信貸服務(wù)，將剛性需求釋放出來，是完全必須的，也是符合市場規(guī)律的。中國的樓市，不能維持只漲不降的格局，也不能維持只降不漲的格局。斷崖式降價，不僅對樓市不好，對整個經(jīng)濟的發(fā)展也不好。

需要把握好的是，在放松個人住房信貸政策的同時，對地方政府的城市建設(shè)沖動，則需要進一步遏制。特別是利用平臺公司融資建設(shè)的項目，要嚴格控制，嚴格約束，切不要給地方政府再萌生發(fā)展土地財政的沖動。

央行召開住房金融服務(wù)座談會，不是釋放貨幣政策松動的信號，也不是樓市調(diào)控退出的信號。新一屆政府成立以來，樓市調(diào)控政策實質(zhì)已經(jīng)轉(zhuǎn)向，已經(jīng)做出了符合市場經(jīng)濟要求的調(diào)整和完善。房價問題需要關(guān)注，但關(guān)注的重點不是房價漲了還是降了，而是中低收入群體的住房問題解決得如何。

日前，遼寧省省長陳政高調(diào)任住建部任職，一定程度上，就是釋放了樓市調(diào)控政策轉(zhuǎn)型的信號。要知道，只有將中低收入群體的住房問題解決好了，房價才不會成為焦點，買房難、買房貴的問題才不會引起公眾的擔心。而要做到這一點，就必須約束和規(guī)范好地方政府的行為，讓地方政府盡快擺脫土地財政的依賴，退出用地買政績的怪圈。