文/吳辰明

近日，媒體有關(guān)“光耀地產(chǎn)資金鏈緊繃”事件的一系列報(bào)道，將原本低調(diào)做事的光耀東方集團(tuán)一下子高調(diào)地推到了臺(tái)前。這也使得光耀東方集團(tuán)掌門人李貴斌聚焦在了鎂光燈下。帶著神秘與好奇，我們走進(jìn)這位豪爽的山東漢子。

光耀東方與光耀地產(chǎn)無關(guān)/

吳辰明：李貴斌董事長您好，發(fā)酵于上周的“光耀地產(chǎn)資金鏈緊繃”事件，牽扯到27億金融機(jī)構(gòu)借款，現(xiàn)在在地產(chǎn)界爆發(fā)了“光耀”危機(jī)。很多人甚至認(rèn)為是光耀東方集團(tuán)出現(xiàn)了問題？請問光耀地產(chǎn)和光耀東方集團(tuán)之間有什么聯(lián)系？兩家有沒有業(yè)務(wù)上的往來？

李貴斌：這段時(shí)間，關(guān)注、關(guān)心光耀東方集團(tuán)的朋友給我打了好多電話，詢問我光耀地產(chǎn)和光耀東方有沒有關(guān)聯(lián)。光耀地產(chǎn)是廣東惠州的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，光耀東方集團(tuán)是山東聊城的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，兩家公司沒有任何的關(guān)聯(lián)，業(yè)務(wù)上也沒有什么往來，光耀地產(chǎn)和光耀東方兩字之差，沒有任何的關(guān)聯(lián)關(guān)系。

吳辰明：今年以來樓市成交持續(xù)走低，開發(fā)商無法將庫存順利轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金流，普遍感覺“壓力山大”，光耀東方有沒有面臨相同的問題？

李貴斌：我介紹一下光耀東方集團(tuán)的現(xiàn)金流情況：光耀東方集團(tuán)目前在北京擁有商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)，其中還有20多萬平方米沒有抵押貸款，這些物業(yè)都在四環(huán)以內(nèi)，比較優(yōu)質(zhì)，可想如需要融資，應(yīng)該是一件簡單的事情。河北省的石家莊、邯鄲兩個(gè)物業(yè)沒有分文的抵押貸款。天津?yàn)I海新區(qū)CBD核心區(qū)的5個(gè)項(xiàng)目共計(jì)55萬平方米，其中三個(gè)項(xiàng)目基本竣工，另外兩個(gè)項(xiàng)目將于今年年底竣工。這些項(xiàng)目目前的負(fù)債只有4.4億元。所以光耀東方集團(tuán)的現(xiàn)金流狀況良好，發(fā)展是健康的。這與我們始終貫徹穩(wěn)健發(fā)展的經(jīng)營策略是分不開的，近幾年以來，負(fù)債率始終控制在30%以內(nèi)。

至于個(gè)別地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)的資金問題，我認(rèn)為應(yīng)該從兩個(gè)層面客觀地看待。一是當(dāng)前中國的多數(shù)城市樓市銷售低迷，而開發(fā)商拿項(xiàng)目又比較激進(jìn)，致使其出現(xiàn)了現(xiàn)金流的問題。隨著中國城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，房地產(chǎn)未來需求的空間還是比較大的，某些城市的供應(yīng)量過大，應(yīng)該是階段性的。二是這些企業(yè)如果積極采取措施，迅速出售一些優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，危機(jī)也有可能是暫時(shí)的。同時(shí)，我也希望社會(huì)各界給予這些企業(yè)更多的理解和支持，使他們渡過難關(guān)。

吳辰明：光耀地產(chǎn)事件有沒有對光耀東方產(chǎn)生影響？您認(rèn)為光耀地產(chǎn)事件對中國的房地產(chǎn)行業(yè)意味著什么？

李貴斌：據(jù)我了解，好多朋友把光耀地產(chǎn)和光耀東方集團(tuán)混為一體。其實(shí)，光耀地產(chǎn)和光耀東方集團(tuán)兩字之差，在股權(quán)上、業(yè)務(wù)上沒有任何關(guān)聯(lián)。當(dāng)前，中國仍在推進(jìn)市場經(jīng)濟(jì)改革，在企業(yè)的發(fā)展過程中出現(xiàn)資金危機(jī)并不稀奇。就房地產(chǎn)行業(yè)而言，練好內(nèi)功、量力而行、穩(wěn)健經(jīng)營才是王道。

光耀東方集團(tuán)目前業(yè)務(wù)/

吳辰明：目前光耀東方集團(tuán)的業(yè)務(wù)開展情況如何？

李貴斌：我經(jīng)常思考一個(gè)問題，自己賺多少錢算多，企業(yè)做多大算大。光耀東方集團(tuán)發(fā)展到現(xiàn)在，其實(shí)力量是十分有限的。先做人，再做事，靠做人做事賺錢，只有這樣心里才踏實(shí)，才能帶出一支好的隊(duì)伍。把干事業(yè)當(dāng)成一種快樂，把工作當(dāng)成一種興趣。堅(jiān)持“專業(yè)立足，和者達(dá)道”的經(jīng)營理念。所謂專業(yè)立足，就是要培養(yǎng)專業(yè)隊(duì)伍，注重質(zhì)量。所謂和者達(dá)道，就是要實(shí)現(xiàn)社會(huì)、業(yè)主、商戶及合作伙伴的共贏。我們始終堅(jiān)守住了自己的商業(yè)模型，即“以商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)為基礎(chǔ)，以價(jià)值被低估的商業(yè)物業(yè)并購為重點(diǎn)，以商業(yè)經(jīng)營管理為主線”，形成了商業(yè)地產(chǎn)“三位一體”的獨(dú)特模式。團(tuán)隊(duì)的專業(yè)化程度越來越高，工作熱情越來越大，市場競爭力逐年增強(qiáng)。

吳辰明：我們了解到光耀東方集團(tuán)在過去兩年間發(fā)展迅速，并購了上海豫城時(shí)尚和中關(guān)村購物廣場兩個(gè)大型項(xiàng)目，目前這兩個(gè)項(xiàng)目進(jìn)展如何？

李貴斌：上海豫城時(shí)尚項(xiàng)目現(xiàn)在已經(jīng)更名為上海城隍廟廣場，該項(xiàng)目位于上海最負(fù)盛名的外灘城隍廟商圈，年游客達(dá)8000萬人次。建筑面積4萬平方米，與上海老城隍廟明清建筑風(fēng)格渾然天成。主要經(jīng)營黃金珠寶、藝術(shù)品、工藝品、特色餐飲美食等。建設(shè)的夢幻上海灘劇場，再現(xiàn)上世紀(jì)二三十年代老上海場景，訴求是打造成上海國際性文化旅游新地標(biāo)。目前各項(xiàng)工作正在有序推進(jìn)，今年年底，招商運(yùn)營調(diào)整到位，全面開業(yè)。在這里要感謝上海市黃浦區(qū)委區(qū)政府和有關(guān)部門給予的大力支持。

中關(guān)村購物廣場現(xiàn)在已經(jīng)更名為中關(guān)村時(shí)代廣場。項(xiàng)目總建筑規(guī)模30萬平方米，其中有產(chǎn)權(quán)證面積20萬平方米。這一項(xiàng)目位置特殊，規(guī)模又比較大，集團(tuán)公司極為重視，就是要打造成為全球頂級(jí)城市公園、購物體驗(yàn)廣場。圍繞“生態(tài)、文化、科技”三方面做文章，提高項(xiàng)目品質(zhì)，突出解決交通問題、景觀問題、功能店問題。中關(guān)村時(shí)代廣場是給中關(guān)村區(qū)域配套的，是給北京市西部區(qū)域配套的，更是給中國硅谷和中國教育資源最密集的區(qū)域配套的。這次的定位規(guī)劃把地下交通、空中交通、地面交通、立體交通進(jìn)行了全面的梳理整合，停車場地、交通環(huán)境肯定會(huì)得到較大改善。把聲、光、電、水、樹林等元素有機(jī)組合，打造成為城市綠洲；按照這一區(qū)域“月光”族較多的特點(diǎn)，夜晚燈光燦爛，越夜越美麗；建筑采用透明玻璃及金屬質(zhì)感較強(qiáng)的材料，進(jìn)行拆改圍合，彰顯激情活力。功能店：建設(shè)LED大屏幕，要成為全球最大的高科技產(chǎn)品發(fā)布推廣平臺(tái)；建設(shè)科技體驗(yàn)館，使之成為青少年學(xué)科學(xué)、用科學(xué)的朝圣之地；建設(shè)中華文化大講堂、24小時(shí)書店，打造成為名家和青少年的聚集地；建設(shè)中國好萊塢影城，要成為演藝明星和百姓互動(dòng)的樂園。海淀區(qū)委區(qū)政府和中關(guān)村西區(qū)管委會(huì)對這一項(xiàng)目很重視，很支持，各項(xiàng)方案正在論證，推進(jìn)速度正在加快，計(jì)劃2015年底前改造裝修以及招商正式完成，全面開業(yè)。我們沒有單純地把這一項(xiàng)目看成是一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，這里面包含了更多的關(guān)懷和期待，所以我們完全有能力、有信心把這一項(xiàng)目做好。

吳辰明：我們也看到一些報(bào)道，稱中關(guān)村購物中心“賣身”光耀東方集團(tuán)一年來，調(diào)整方案遲遲未定，導(dǎo)致商場目前出現(xiàn)大面積空鋪，經(jīng)營幾乎停滯。這是什么原因?qū)е碌模?/p>

李貴斌：各個(gè)企業(yè)都會(huì)有自己的戰(zhàn)略性選項(xiàng)，“賣身”之詞未免太牽強(qiáng)，可能是為了吸引人們眼球吧，不好。中關(guān)村時(shí)代廣場如果是新建的話正常需要三年時(shí)間，這次的定位規(guī)劃到全面開業(yè)用一年半的時(shí)間比較正常，謝謝媒體的關(guān)心。

吳辰明：目前世紀(jì)天樂處于動(dòng)物園批發(fā)市場外遷的風(fēng)口漩渦中，世紀(jì)天樂的商業(yè)經(jīng)營、效益有沒有受到“動(dòng)批”外遷的影響？光耀東方有沒有后悔在動(dòng)批外遷消息公布前從華平基金手中收購世紀(jì)天樂？

李貴斌：光耀東方集團(tuán)擁有的世紀(jì)天樂國際服裝批發(fā)市場，近幾年來銷售額一直占動(dòng)批市場銷售額的60%以上。目前動(dòng)物園批發(fā)市場外遷議論較多，但是，議論越多關(guān)注度越高、人氣越旺，商業(yè)上講“人氣決定財(cái)氣”，世紀(jì)天樂目前的經(jīng)營比較正常。與華平基金的交易公平公正，根本不存在后悔不后悔的問題。

吳辰明：光耀東方拿下了占有“動(dòng)批”市場份額60%左右的世紀(jì)天樂，盡管“動(dòng)批”外遷尚未有明確的時(shí)間表，目前光耀東方對于世紀(jì)天樂的升級(jí)有沒有清晰的方向？

李貴斌：北京市西城區(qū)多次指出動(dòng)物園批發(fā)市場要升級(jí)，要打造成國際時(shí)尚服裝之都。圍繞以上指示精神，我們已著手推動(dòng)了以下三項(xiàng)工作：一、目前世紀(jì)天樂的改造裝修裝飾和專業(yè)化管理、優(yōu)質(zhì)化服務(wù)方案廣泛征求了商戶意見，已經(jīng)敲定，正在實(shí)施過程中；二、世紀(jì)天樂的發(fā)展目標(biāo)是要成為電子購物體驗(yàn)店；三，建設(shè)服裝設(shè)計(jì)師創(chuàng)意設(shè)計(jì)長廊，常設(shè)服裝設(shè)計(jì)大賽、模特大賽、時(shí)尚達(dá)人大賽，通過有效媒體向全球推廣，實(shí)現(xiàn)中國制造向中國創(chuàng)造的轉(zhuǎn)變，增強(qiáng)流行時(shí)尚服裝品牌的國際競爭力。

吳辰明：近年來，零售業(yè)受電商、網(wǎng)購沖擊巨大。請問光耀東方今年收購的幾個(gè)商業(yè)零售項(xiàng)目有沒有受到電商的影響？針對旗下目前的零售、批發(fā)等業(yè)務(wù)，光耀東方有沒有開展電商的計(jì)劃？

李貴斌：電子商務(wù)和實(shí)體店的融合是商業(yè)經(jīng)營模式的一場革命，由于大家都看到了這一點(diǎn)，可以說中國的電商前赴后繼，成功的少倒下的多，我們公司的零售店還想再看一看，等一等，條件成熟時(shí)再推動(dòng)此項(xiàng)工作。

不過北京世紀(jì)天樂國際服裝批發(fā)市場、北京世紀(jì)天樂美博匯、北京世紀(jì)天樂電子購物體驗(yàn)廣場，條件基本成熟。因?yàn)殡娮由虅?wù)其核心就是便捷，商品選擇空間大、余地大、時(shí)尚度高、價(jià)格便宜，是個(gè)新鮮事物，恰恰世紀(jì)天樂服裝批發(fā)市場迎合了這一契機(jī)，我們擁有幾千名批發(fā)商戶，他們有物流、倉儲(chǔ)、貨品等得天獨(dú)厚的基礎(chǔ)。衣食住行，而“衣”又是一個(gè)大行業(yè),所以2013年我們成功注冊了動(dòng)批網(wǎng)，搭建O2O平臺(tái)，2014年7月底前，正式上線，投入運(yùn)營。

美國的前十大電子商務(wù)公司、歐洲的前十大電子商務(wù)公司均是實(shí)體企業(yè)在運(yùn)營，世紀(jì)天樂幾千名服裝批發(fā)商戶就是動(dòng)批網(wǎng)的基礎(chǔ)，我們將會(huì)推動(dòng)集中倉儲(chǔ)、集中配送，把倉儲(chǔ)搬到郊區(qū)，減輕城市壓力，這樣一來，操作便捷，會(huì)降低批發(fā)商戶的運(yùn)營成本。技術(shù)已經(jīng)成熟，如商品庫存、花色情況、規(guī)格情況、銷售情況等一目了然，動(dòng)批網(wǎng)的技術(shù)完全有把握支撐。動(dòng)批網(wǎng)線下的體驗(yàn)店環(huán)境品質(zhì)建設(shè)越來越好，線上的支付交易將會(huì)更便捷。公司向商戶承諾、向商戶擔(dān)保：廣告費(fèi)、排名費(fèi)、扣點(diǎn)費(fèi)、資金轉(zhuǎn)賬手續(xù)費(fèi)，兩年以內(nèi)公司分文不取，為世紀(jì)天樂批發(fā)商戶服務(wù)是公司的責(zé)任和義務(wù)。因?yàn)楣庖珫|方集團(tuán)擁有世紀(jì)天樂100%的產(chǎn)權(quán)和股權(quán)，商戶的經(jīng)營能有更好地提升，公司自然會(huì)獲取更好的收益。同時(shí)，公司向顧客承諾、向顧客擔(dān)保：給顧客造成的損失，公司無條件賠償，進(jìn)一步提升世紀(jì)天樂“天天時(shí)尚、物美價(jià)廉，城市達(dá)人的淘寶樂園”的品牌形象。

吳辰明：2014年，中國房地產(chǎn)市場形勢比較嚴(yán)峻，在這種形勢下，光耀東方集團(tuán)有何應(yīng)對舉措？在業(yè)務(wù)布局上，有哪些新計(jì)劃？

李貴斌：我們公司今年年初計(jì)劃工作會(huì)議上提出的工作目標(biāo)，就目前來看，還不需要有什么改變。突出要做的有四項(xiàng)工作：一是對成熟的商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行目標(biāo)計(jì)劃管理，定崗、定編、定員、定責(zé)，以此分流人員，提高效率，增加效益；二是近期并購的商業(yè)項(xiàng)目重新定位規(guī)劃，價(jià)值再造，今年實(shí)現(xiàn)全面開業(yè) （不包括中關(guān)村時(shí)代廣場）；三是2014年7月底前，動(dòng)批網(wǎng)正式上線；四是在北京或上海并購四個(gè)商業(yè)物業(yè)。當(dāng)前形勢下，光耀東方集團(tuán)的商業(yè)模式比較獨(dú)特，選擇項(xiàng)目的余地較大，業(yè)務(wù)發(fā)展還是比較樂觀的。

中國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀思考與建議/

吳辰明：今年一季度，上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測的35個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅庫存總量為2.49億平方米，同比增長19.5%，庫存創(chuàng)下了歷史新高。具有風(fēng)向標(biāo)意義的京滬樓市成交在近期雙雙墜入冰點(diǎn)。野村證券、高盛高華等外資投行也認(rèn)為中國房地產(chǎn)業(yè)在2014年將迎來拐點(diǎn)，您怎么看待當(dāng)前中國房地產(chǎn)業(yè)的格局？是否存在危機(jī)？

李貴斌：2010年，騰訊采訪我時(shí)，我就強(qiáng)調(diào)中國的房地產(chǎn)業(yè)城市在分化、區(qū)域在分化、項(xiàng)目在分化、公司在分化，目前中國的房地產(chǎn)市場疲軟，已是不爭的事實(shí)。但是，據(jù)此判斷中國房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)危機(jī)也是不科學(xué)的。

吳辰明：光耀地產(chǎn)事件給中國地產(chǎn)業(yè)帶來了哪些警示？

李貴斌：世界上萬事萬物都是相通的，盲目是投資的魔鬼，理性、穩(wěn)健才是王道。當(dāng)前形勢下，適當(dāng)控制擴(kuò)張節(jié)奏還是有益的。市場經(jīng)濟(jì)是競爭經(jīng)濟(jì)，也是淘汰經(jīng)濟(jì)，“強(qiáng)者愈強(qiáng)，弱者愈弱”，這也是自然界發(fā)展的基本規(guī)律。

吳辰明：據(jù)媒體報(bào)道，有開發(fā)商陷入危機(jī)源于高額的民間借貸，造成公司財(cái)務(wù)成本過高，為什么民間借貸成本這么高，中國的房地產(chǎn)企業(yè)還敢觸碰？背后是什么原因？

李貴斌：高利貸市場的存在是基于中國社會(huì)正在轉(zhuǎn)型、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)正在調(diào)整，處于經(jīng)濟(jì)下行這一歷史時(shí)期。企業(yè)融資要量力而行，科學(xué)配置才有可能避免融資風(fēng)險(xiǎn)。

吳辰明：您如何看待目前中小企業(yè)融資難、融資成本高的問題？有什么好的解決建議？

李貴斌：這一問題我思考的比較多，因?yàn)槲以?jīng)有過25年的金融從業(yè)經(jīng)歷。中國的金融體制改革利率市場化，我是贊成的，但是存貸款利率最好是設(shè)置上限，如存款利率最高上限年5%，貸款利率年7%，包括社會(huì)融資。這并不意味著金融體制改革的倒退，而是更能為中國的金融體制改革留下足夠的時(shí)間，對支持中小企業(yè)、實(shí)體經(jīng)濟(jì)和中國股市都是有益的。近幾年，金融行業(yè)的效益普遍較好，對一些高耗能虧損嚴(yán)重資不抵債的隱性企業(yè)，進(jìn)行有計(jì)劃地、引導(dǎo)性地“關(guān)停并轉(zhuǎn)”或者破產(chǎn)，這將會(huì)給中國金融和經(jīng)濟(jì)帶來較小的沖擊。

吳辰明：您對2014及今后兩年的中國房地產(chǎn)業(yè)是如何看待的？

李貴斌：目前中國的房地產(chǎn)業(yè)以下特征比較突出：一是地價(jià)和房價(jià)過高；二是很大一部分城市供大于求，市場沒有這么大胃口一時(shí)消化不掉；三是市場觀望情緒較濃，出現(xiàn)一定疲軟。建議政府針對不同城市出臺(tái)有效的調(diào)控政策，防止房地產(chǎn)業(yè)的大起大落；各地政府要按照當(dāng)?shù)爻鞘械默F(xiàn)有人口和發(fā)展預(yù)測，適度供應(yīng)土地。房地產(chǎn)業(yè)的疲軟是階段性的，中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程決定了中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景。