文/吳辰明

近日，媒體有關(guān)“光耀地產(chǎn)資金鏈緊繃”事件的一系列報道，將原本低調(diào)做事的光耀東方集團一下子高調(diào)地推到了臺前。這也使得光耀東方集團掌門人李貴斌聚焦在了鎂光燈下。帶著神秘與好奇，我們走進(jìn)這位豪爽的山東漢子。

光耀東方與光耀地產(chǎn)無關(guān)/

吳辰明：李貴斌董事長您好，發(fā)酵于上周的“光耀地產(chǎn)資金鏈緊繃”事件，牽扯到27億金融機構(gòu)借款，現(xiàn)在在地產(chǎn)界爆發(fā)了“光耀”危機。很多人甚至認(rèn)為是光耀東方集團出現(xiàn)了問題？請問光耀地產(chǎn)和光耀東方集團之間有什么聯(lián)系？兩家有沒有業(yè)務(wù)上的往來？

李貴斌：這段時間，關(guān)注、關(guān)心光耀東方集團的朋友給我打了好多電話，詢問我光耀地產(chǎn)和光耀東方有沒有關(guān)聯(lián)。光耀地產(chǎn)是廣東惠州的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，光耀東方集團是山東聊城的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，兩家公司沒有任何的關(guān)聯(lián)，業(yè)務(wù)上也沒有什么往來，光耀地產(chǎn)和光耀東方兩字之差，沒有任何的關(guān)聯(lián)關(guān)系。

吳辰明：今年以來樓市成交持續(xù)走低，開發(fā)商無法將庫存順利轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金流，普遍感覺“壓力山大”，光耀東方有沒有面臨相同的問題？

李貴斌：我介紹一下光耀東方集團的現(xiàn)金流情況：光耀東方集團目前在北京擁有商業(yè)不動產(chǎn)物業(yè)，其中還有20多萬平方米沒有抵押貸款，這些物業(yè)都在四環(huán)以內(nèi)，比較優(yōu)質(zhì)，可想如需要融資，應(yīng)該是一件簡單的事情。河北省的石家莊、邯鄲兩個物業(yè)沒有分文的抵押貸款。天津濱海新區(qū)CBD核心區(qū)的5個項目共計55萬平方米，其中三個項目基本竣工，另外兩個項目將于今年年底竣工。這些項目目前的負(fù)債只有4.4億元。所以光耀東方集團的現(xiàn)金流狀況良好，發(fā)展是健康的。這與我們始終貫徹穩(wěn)健發(fā)展的經(jīng)營策略是分不開的，近幾年以來，負(fù)債率始終控制在30%以內(nèi)。

至于個別地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)的資金問題，我認(rèn)為應(yīng)該從兩個層面客觀地看待。一是當(dāng)前中國的多數(shù)城市樓市銷售低迷，而開發(fā)商拿項目又比較激進(jìn)，致使其出現(xiàn)了現(xiàn)金流的問題。隨著中國城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，房地產(chǎn)未來需求的空間還是比較大的，某些城市的供應(yīng)量過大，應(yīng)該是階段性的。二是這些企業(yè)如果積極采取措施，迅速出售一些優(yōu)質(zhì)項目，危機也有可能是暫時的。同時，我也希望社會各界給予這些企業(yè)更多的理解和支持，使他們渡過難關(guān)。

吳辰明：光耀地產(chǎn)事件有沒有對光耀東方產(chǎn)生影響？您認(rèn)為光耀地產(chǎn)事件對中國的房地產(chǎn)行業(yè)意味著什么？

李貴斌：據(jù)我了解，好多朋友把光耀地產(chǎn)和光耀東方集團混為一體。其實，光耀地產(chǎn)和光耀東方集團兩字之差，在股權(quán)上、業(yè)務(wù)上沒有任何關(guān)聯(lián)。當(dāng)前，中國仍在推進(jìn)市場經(jīng)濟改革，在企業(yè)的發(fā)展過程中出現(xiàn)資金危機并不稀奇。就房地產(chǎn)行業(yè)而言，練好內(nèi)功、量力而行、穩(wěn)健經(jīng)營才是王道。

光耀東方集團目前業(yè)務(wù)/

吳辰明：目前光耀東方集團的業(yè)務(wù)開展情況如何？

李貴斌：我經(jīng)常思考一個問題，自己賺多少錢算多，企業(yè)做多大算大。光耀東方集團發(fā)展到現(xiàn)在，其實力量是十分有限的。先做人，再做事，靠做人做事賺錢，只有這樣心里才踏實，才能帶出一支好的隊伍。把干事業(yè)當(dāng)成一種快樂，把工作當(dāng)成一種興趣。堅持“專業(yè)立足，和者達(dá)道”的經(jīng)營理念。所謂專業(yè)立足，就是要培養(yǎng)專業(yè)隊伍，注重質(zhì)量。所謂和者達(dá)道，就是要實現(xiàn)社會、業(yè)主、商戶及合作伙伴的共贏。我們始終堅守住了自己的商業(yè)模型，即“以商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)為基礎(chǔ)，以價值被低估的商業(yè)物業(yè)并購為重點，以商業(yè)經(jīng)營管理為主線”，形成了商業(yè)地產(chǎn)“三位一體”的獨特模式。團隊的專業(yè)化程度越來越高，工作熱情越來越大，市場競爭力逐年增強。

吳辰明：我們了解到光耀東方集團在過去兩年間發(fā)展迅速，并購了上海豫城時尚和中關(guān)村購物廣場兩個大型項目，目前這兩個項目進(jìn)展如何？

李貴斌：上海豫城時尚項目現(xiàn)在已經(jīng)更名為上海城隍廟廣場，該項目位于上海最負(fù)盛名的外灘城隍廟商圈，年游客達(dá)8000萬人次。建筑面積4萬平方米，與上海老城隍廟明清建筑風(fēng)格渾然天成。主要經(jīng)營黃金珠寶、藝術(shù)品、工藝品、特色餐飲美食等。建設(shè)的夢幻上海灘劇場，再現(xiàn)上世紀(jì)二三十年代老上海場景，訴求是打造成上海國際性文化旅游新地標(biāo)。目前各項工作正在有序推進(jìn)，今年年底，招商運營調(diào)整到位，全面開業(yè)。在這里要感謝上海市黃浦區(qū)委區(qū)政府和有關(guān)部門給予的大力支持。

中關(guān)村購物廣場現(xiàn)在已經(jīng)更名為中關(guān)村時代廣場。項目總建筑規(guī)模30萬平方米，其中有產(chǎn)權(quán)證面積20萬平方米。這一項目位置特殊，規(guī)模又比較大，集團公司極為重視，就是要打造成為全球頂級城市公園、購物體驗廣場。圍繞“生態(tài)、文化、科技”三方面做文章，提高項目品質(zhì)，突出解決交通問題、景觀問題、功能店問題。中關(guān)村時代廣場是給中關(guān)村區(qū)域配套的，是給北京市西部區(qū)域配套的，更是給中國硅谷和中國教育資源最密集的區(qū)域配套的。這次的定位規(guī)劃把地下交通、空中交通、地面交通、立體交通進(jìn)行了全面的梳理整合，停車場地、交通環(huán)境肯定會得到較大改善。把聲、光、電、水、樹林等元素有機組合，打造成為城市綠洲；按照這一區(qū)域“月光”族較多的特點，夜晚燈光燦爛，越夜越美麗；建筑采用透明玻璃及金屬質(zhì)感較強的材料，進(jìn)行拆改圍合，彰顯激情活力。功能店：建設(shè)LED大屏幕，要成為全球最大的高科技產(chǎn)品發(fā)布推廣平臺；建設(shè)科技體驗館，使之成為青少年學(xué)科學(xué)、用科學(xué)的朝圣之地；建設(shè)中華文化大講堂、24小時書店，打造成為名家和青少年的聚集地；建設(shè)中國好萊塢影城，要成為演藝明星和百姓互動的樂園。海淀區(qū)委區(qū)政府和中關(guān)村西區(qū)管委會對這一項目很重視，很支持，各項方案正在論證，推進(jìn)速度正在加快，計劃2015年底前改造裝修以及招商正式完成，全面開業(yè)。我們沒有單純地把這一項目看成是一個商業(yè)項目，這里面包含了更多的關(guān)懷和期待，所以我們完全有能力、有信心把這一項目做好。

吳辰明：我們也看到一些報道，稱中關(guān)村購物中心“賣身”光耀東方集團一年來，調(diào)整方案遲遲未定，導(dǎo)致商場目前出現(xiàn)大面積空鋪，經(jīng)營幾乎停滯。這是什么原因?qū)е碌模?/p>

李貴斌：各個企業(yè)都會有自己的戰(zhàn)略性選項，“賣身”之詞未免太牽強，可能是為了吸引人們眼球吧，不好。中關(guān)村時代廣場如果是新建的話正常需要三年時間，這次的定位規(guī)劃到全面開業(yè)用一年半的時間比較正常，謝謝媒體的關(guān)心。

吳辰明：目前世紀(jì)天樂處于動物園批發(fā)市場外遷的風(fēng)口漩渦中，世紀(jì)天樂的商業(yè)經(jīng)營、效益有沒有受到“動批”外遷的影響？光耀東方有沒有后悔在動批外遷消息公布前從華平基金手中收購世紀(jì)天樂？

李貴斌：光耀東方集團擁有的世紀(jì)天樂國際服裝批發(fā)市場，近幾年來銷售額一直占動批市場銷售額的60%以上。目前動物園批發(fā)市場外遷議論較多，但是，議論越多關(guān)注度越高、人氣越旺，商業(yè)上講“人氣決定財氣”，世紀(jì)天樂目前的經(jīng)營比較正常。與華平基金的交易公平公正，根本不存在后悔不后悔的問題。

吳辰明：光耀東方拿下了占有“動批”市場份額60%左右的世紀(jì)天樂，盡管“動批”外遷尚未有明確的時間表，目前光耀東方對于世紀(jì)天樂的升級有沒有清晰的方向？

李貴斌：北京市西城區(qū)多次指出動物園批發(fā)市場要升級，要打造成國際時尚服裝之都。圍繞以上指示精神，我們已著手推動了以下三項工作：一、目前世紀(jì)天樂的改造裝修裝飾和專業(yè)化管理、優(yōu)質(zhì)化服務(wù)方案廣泛征求了商戶意見，已經(jīng)敲定，正在實施過程中；二、世紀(jì)天樂的發(fā)展目標(biāo)是要成為電子購物體驗店；三，建設(shè)服裝設(shè)計師創(chuàng)意設(shè)計長廊，常設(shè)服裝設(shè)計大賽、模特大賽、時尚達(dá)人大賽，通過有效媒體向全球推廣，實現(xiàn)中國制造向中國創(chuàng)造的轉(zhuǎn)變，增強流行時尚服裝品牌的國際競爭力。

吳辰明：近年來，零售業(yè)受電商、網(wǎng)購沖擊巨大。請問光耀東方今年收購的幾個商業(yè)零售項目有沒有受到電商的影響？針對旗下目前的零售、批發(fā)等業(yè)務(wù)，光耀東方有沒有開展電商的計劃？

李貴斌：電子商務(wù)和實體店的融合是商業(yè)經(jīng)營模式的一場革命，由于大家都看到了這一點，可以說中國的電商前赴后繼，成功的少倒下的多，我們公司的零售店還想再看一看，等一等，條件成熟時再推動此項工作。

不過北京世紀(jì)天樂國際服裝批發(fā)市場、北京世紀(jì)天樂美博匯、北京世紀(jì)天樂電子購物體驗廣場，條件基本成熟。因為電子商務(wù)其核心就是便捷，商品選擇空間大、余地大、時尚度高、價格便宜，是個新鮮事物，恰恰世紀(jì)天樂服裝批發(fā)市場迎合了這一契機，我們擁有幾千名批發(fā)商戶，他們有物流、倉儲、貨品等得天獨厚的基礎(chǔ)。衣食住行，而“衣”又是一個大行業(yè),所以2013年我們成功注冊了動批網(wǎng)，搭建O2O平臺，2014年7月底前，正式上線，投入運營。

美國的前十大電子商務(wù)公司、歐洲的前十大電子商務(wù)公司均是實體企業(yè)在運營，世紀(jì)天樂幾千名服裝批發(fā)商戶就是動批網(wǎng)的基礎(chǔ)，我們將會推動集中倉儲、集中配送，把倉儲搬到郊區(qū)，減輕城市壓力，這樣一來，操作便捷，會降低批發(fā)商戶的運營成本。技術(shù)已經(jīng)成熟，如商品庫存、花色情況、規(guī)格情況、銷售情況等一目了然，動批網(wǎng)的技術(shù)完全有把握支撐。動批網(wǎng)線下的體驗店環(huán)境品質(zhì)建設(shè)越來越好，線上的支付交易將會更便捷。公司向商戶承諾、向商戶擔(dān)保：廣告費、排名費、扣點費、資金轉(zhuǎn)賬手續(xù)費，兩年以內(nèi)公司分文不取，為世紀(jì)天樂批發(fā)商戶服務(wù)是公司的責(zé)任和義務(wù)。因為光耀東方集團擁有世紀(jì)天樂100%的產(chǎn)權(quán)和股權(quán)，商戶的經(jīng)營能有更好地提升，公司自然會獲取更好的收益。同時，公司向顧客承諾、向顧客擔(dān)保：給顧客造成的損失，公司無條件賠償，進(jìn)一步提升世紀(jì)天樂“天天時尚、物美價廉，城市達(dá)人的淘寶樂園”的品牌形象。

吳辰明：2014年，中國房地產(chǎn)市場形勢比較嚴(yán)峻，在這種形勢下，光耀東方集團有何應(yīng)對舉措？在業(yè)務(wù)布局上，有哪些新計劃？

李貴斌：我們公司今年年初計劃工作會議上提出的工作目標(biāo)，就目前來看，還不需要有什么改變。突出要做的有四項工作：一是對成熟的商業(yè)項目進(jìn)行目標(biāo)計劃管理，定崗、定編、定員、定責(zé)，以此分流人員，提高效率，增加效益；二是近期并購的商業(yè)項目重新定位規(guī)劃，價值再造，今年實現(xiàn)全面開業(yè) （不包括中關(guān)村時代廣場）；三是2014年7月底前，動批網(wǎng)正式上線；四是在北京或上海并購四個商業(yè)物業(yè)。當(dāng)前形勢下，光耀東方集團的商業(yè)模式比較獨特，選擇項目的余地較大，業(yè)務(wù)發(fā)展還是比較樂觀的。

中國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀思考與建議/

吳辰明：今年一季度，上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測的35個重點城市新建商品住宅庫存總量為2.49億平方米，同比增長19.5%，庫存創(chuàng)下了歷史新高。具有風(fēng)向標(biāo)意義的京滬樓市成交在近期雙雙墜入冰點。野村證券、高盛高華等外資投行也認(rèn)為中國房地產(chǎn)業(yè)在2014年將迎來拐點，您怎么看待當(dāng)前中國房地產(chǎn)業(yè)的格局？是否存在危機？

李貴斌：2010年，騰訊采訪我時，我就強調(diào)中國的房地產(chǎn)業(yè)城市在分化、區(qū)域在分化、項目在分化、公司在分化，目前中國的房地產(chǎn)市場疲軟，已是不爭的事實。但是，據(jù)此判斷中國房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)危機也是不科學(xué)的。

吳辰明：光耀地產(chǎn)事件給中國地產(chǎn)業(yè)帶來了哪些警示？

李貴斌：世界上萬事萬物都是相通的，盲目是投資的魔鬼，理性、穩(wěn)健才是王道。當(dāng)前形勢下，適當(dāng)控制擴張節(jié)奏還是有益的。市場經(jīng)濟是競爭經(jīng)濟，也是淘汰經(jīng)濟，“強者愈強，弱者愈弱”，這也是自然界發(fā)展的基本規(guī)律。

吳辰明：據(jù)媒體報道，有開發(fā)商陷入危機源于高額的民間借貸，造成公司財務(wù)成本過高，為什么民間借貸成本這么高，中國的房地產(chǎn)企業(yè)還敢觸碰？背后是什么原因？

李貴斌：高利貸市場的存在是基于中國社會正在轉(zhuǎn)型、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)正在調(diào)整，處于經(jīng)濟下行這一歷史時期。企業(yè)融資要量力而行，科學(xué)配置才有可能避免融資風(fēng)險。

吳辰明：您如何看待目前中小企業(yè)融資難、融資成本高的問題？有什么好的解決建議？

李貴斌：這一問題我思考的比較多，因為我曾經(jīng)有過25年的金融從業(yè)經(jīng)歷。中國的金融體制改革利率市場化，我是贊成的，但是存貸款利率最好是設(shè)置上限，如存款利率最高上限年5%，貸款利率年7%，包括社會融資。這并不意味著金融體制改革的倒退，而是更能為中國的金融體制改革留下足夠的時間，對支持中小企業(yè)、實體經(jīng)濟和中國股市都是有益的。近幾年，金融行業(yè)的效益普遍較好，對一些高耗能虧損嚴(yán)重資不抵債的隱性企業(yè)，進(jìn)行有計劃地、引導(dǎo)性地“關(guān)停并轉(zhuǎn)”或者破產(chǎn)，這將會給中國金融和經(jīng)濟帶來較小的沖擊。

吳辰明：您對2014及今后兩年的中國房地產(chǎn)業(yè)是如何看待的？

李貴斌：目前中國的房地產(chǎn)業(yè)以下特征比較突出：一是地價和房價過高；二是很大一部分城市供大于求，市場沒有這么大胃口一時消化不掉；三是市場觀望情緒較濃，出現(xiàn)一定疲軟。建議政府針對不同城市出臺有效的調(diào)控政策，防止房地產(chǎn)業(yè)的大起大落；各地政府要按照當(dāng)?shù)爻鞘械默F(xiàn)有人口和發(fā)展預(yù)測，適度供應(yīng)土地。房地產(chǎn)業(yè)的疲軟是階段性的，中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程決定了中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景。