每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州    

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

日前，同策咨詢研究中心發(fā)布《45個樓市限購城市土地財政依賴度分析報告》，數(shù)據(jù)顯示，土地財政依賴度在80％以上的城市包括寧波、溫州、佛山、杭州等12座城市。

上述城市中不乏本輪救市潮的熱點城市，自4月以來，無錫、南寧、佛山等地已經(jīng)出臺或網(wǎng)傳醞釀出臺房地產(chǎn)市場救市政策。

昨日（5月20日），克而瑞研究中心研究經(jīng)理楊科偉向 《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，隨著樓市轉(zhuǎn)冷加上行業(yè)資金面偏緊，企業(yè)減少拿地或者觀望已形成共識，土地出讓金的減少將對嚴重依賴土地財政的地方政府帶來極大的收入壓力，這些城市自主出臺“托市”甚至“救市”政策的進程或?qū)⒓涌臁?/p>

樓市降溫威脅土地財政/

日前，揚州宣布微調(diào)公積金政策，允許借款人“又提又貸”，成為繼廣西南寧、天津濱海、杭州蕭山、江蘇無錫、安徽銅陵、河南鄭州后，公開救市的第七個城市。截至目前，傳聞救市的城市已經(jīng)超過10個。

多個城市松綁是對樓市低迷的反應(yīng)。根據(jù)國家統(tǒng)計局日前公布的數(shù)據(jù)顯示，今年1～4月，全國商品房銷售面積為27709萬平方米，同比下降6.9％，降幅比1～3月擴大3.1個百分點，銷售額為18307億元，同比下降7.8％，降幅比1～3月擴大2.6個百分點。

樓市成交量的低迷，傳導(dǎo)到土地市場表現(xiàn)為企業(yè)拿地?zé)崆橄?。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年1～4月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積8130萬平方米，同比下降7.9％，降幅比1～3月擴大5.6個百分點，盡管土地成交價款(出讓金)同比增長9.6％至2214億元，但增速也回落1.8個百分點。

進入5月份，土地市場出現(xiàn)進一步降溫的跡象。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，銷售20強的標(biāo)桿房企最近幾月拿地數(shù)量逐月遞減，今年5月上半月，20強房企中，除萬達以12億元拿下東莞虎門一宗商業(yè)地塊外，其他19家房企在土地市場無動作，去年5月拿地高達455.8億元。

在同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉看來，隨著今年以來樓市成交持續(xù)降溫，帶動土地市場陷入低迷，但與此同時，部分地方政府卻面臨償債高峰。在目前的分稅制格局下，土地財政已經(jīng)成為決定地方政府財力的關(guān)鍵砝碼。

根據(jù)審計署此前公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2013年6月，全國地方政府債務(wù)總額已增至17.9萬億元，其中2014年部分地方面臨償債高峰的來臨。張宏偉認為，隨著宏觀經(jīng)濟處于觸底階段，房地產(chǎn)市場供求也進入低迷期，土地出讓金也呈現(xiàn)出增幅下滑的態(tài)勢，部分城市甚至出現(xiàn)土地流拍事件，而這將直接影響到地方的償債水平或市政工程等推進力度，甚至可能引發(fā)階段性土地財政危機。

福州佛山等成救市熱門城市/

同策咨詢研究中心的上述報告顯示，以45個樓市限購城市2013年土地財政依賴度(土地財政依賴度=城市土地出讓金/城市一般性財政收入×100％)來看，土地財政依賴度較高的(超過80％)共12個城市，依次是杭州、佛山、南京、長沙、三亞、合肥、福州、昆明、濟南、徐州、寧波和溫州。這其中，杭州、佛山、南京和長沙4個城市土地財政依賴度分別高達156.4％、147.5％、110％和105.3％。

根據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至5月20日，已出臺及傳聞救市的城市已經(jīng)超過10個，其中明確落地救市政策的城市包括南寧、無錫、杭州蕭山等城市，記者統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，在土地財政依賴度高于80％的城市中，杭州、寧波、溫州、徐州已經(jīng)落地出臺救市政策。

此外，佛山、福州、長沙等城市也頻傳救市消息。以佛山為例，該市住建局此前在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，將綜合考慮就業(yè)人群的住房剛性需求與會否引起區(qū)域房價有較大波動，對該市高明區(qū)的住房限購政策進行認真評估?！逗{都市報》也報道，福州市房管局透露或?qū)⒎艑挷糠謪^(qū)域的商品房限購。

張宏偉表示，土地財政依賴度越大的城市，其首先放松限購政策的可能性就越大，在接下來一段時間內(nèi)，包括福州、合肥、寧波等土地財政依賴程度在80％以上的二三線城市預(yù)計會出臺定向放松限購的相關(guān)措施。

對土地財政依賴度相對較低的城市，是否“救市”的意愿也相對較低？

根據(jù)上述《45個樓市限購城市土地財政依賴度分析報告》，納入統(tǒng)計的45個城市中，哈爾濱的土地依賴度最低，只有24.1％，其次是深圳的27.0％和銀川的27.3％。這也是45個城市中，土地依賴度低于30％的3個城市。緊隨其后的是烏魯木齊、?？诘瘸鞘?。

深圳可能是所有城市中的“異類”，因為其可供出讓的土地非常少。2009年深圳首次提出建設(shè)用地“減量增長”原則后，土地財政在這個土地資源稀缺的城市就開始不斷走向末路。深圳房地產(chǎn)研究中心主任王鋒此前曾公開表示，深圳還處于國家的嚴控區(qū)域，一線城市目前松綁限購短期內(nèi)沒有可能性。

再來看銀川。官方數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，銀川市房地產(chǎn)市場延續(xù)上年總體運行良好的發(fā)展態(tài)勢，開發(fā)投資保持增長，施工規(guī)模持續(xù)擴大，銷售面積同比下降，房價漲幅平穩(wěn)。業(yè)內(nèi)人士表示，市場平穩(wěn)運行將是銀川房地產(chǎn)市場的常態(tài)。松綁與否并不影響銀川房地產(chǎn)市場未來的走勢，在官方對此未有明確表態(tài)的背景下，銀川樓市或繼續(xù)實施“限購”政策。