每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王杰 沈陽攝影報道    

每經(jīng)記者 王杰 沈陽攝影報道

在《每日經(jīng)濟(jì)新聞》推出的北方城市樓市庫存系列調(diào)查中，庫存量同樣“亞歷山大”的沈陽，未能幸免。

據(jù)易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，截至今年4月末，35個城市新建商品住宅存銷比為15.2，其中，沈陽的存銷比為19.1，相當(dāng)于現(xiàn)有庫存夠賣近20個月，在35個城市中位居第13位。

沈陽，遼寧省省會，地處東北亞經(jīng)濟(jì)圈和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈中心，東北第一大城市。是長三角、珠三角、京津冀地區(qū)通往關(guān)東地區(qū)的的綜合樞紐城市。

數(shù)據(jù)顯示，今年4月，沈陽新建商品住宅新增供應(yīng)面積72.6萬平方米，截至4月末，累計庫存量達(dá)1720萬平方米，同比增長21.5%。

“從庫存壓力結(jié)構(gòu)看，渾南、沈北兩區(qū)的庫存壓力較大。”沈陽中原物業(yè)代理有限公司資源中心經(jīng)理嚴(yán)飛對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，這兩個地區(qū)是沈陽主要發(fā)展的方向，并且地價較低，符合開發(fā)商的預(yù)期；另外，這兩個區(qū)域土地供應(yīng)充足，具備大盤開發(fā)的基礎(chǔ)條件。

那么，造成沈陽樓市失衡的原因到底都有哪些呢？近日，記者奔赴沈陽，試圖一探究竟。

平價走量成為主基調(diào)/

早在2006年3月，沈陽市委、市政府決定，將新城子區(qū)與輝山農(nóng)業(yè)高新區(qū)合署辦公，組建沈北新區(qū)。同年10月，新區(qū)經(jīng)國務(wù)院正式批準(zhǔn)成立，享有市級經(jīng)濟(jì)管理權(quán)和國家批準(zhǔn)的開發(fā)區(qū)管理權(quán)限，實(shí)行封閉式管理。

據(jù)《中國房地產(chǎn)報》消息，沈北新區(qū)規(guī)劃面積1098平方公里，是沈陽市重點(diǎn)推進(jìn)的四大發(fā)展空間之一。這一數(shù)字是沈陽市主城區(qū)(和平區(qū)、沈河區(qū)、皇姑區(qū)、大東區(qū))總面積的3倍。

沈北新區(qū)的成立，也讓房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入了“快車道”。

據(jù)沈陽中原物業(yè)代理有限公司資源中心監(jiān)測，2010~2013年，沈陽共成交土地面積約10799萬平方米（建筑面積），其中沈北新區(qū)成交1928.1萬平方米，占比全市土地出讓的17.9%，位于全市各區(qū)第二。（土地包括住宅商業(yè)，不含工業(yè)。土地面積均指成交建筑面積）

據(jù)了解，目前沈北新區(qū)的樓盤項(xiàng)目超過60個，吸引了包括雅居樂、碧桂園、中冶、榮盛發(fā)展等品牌房企的進(jìn)駐。

5月12日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者乘坐沈陽地鐵2號線在航空航天大學(xué)站下車發(fā)現(xiàn)，在建或是竣工的樓盤以及橫亙在空中的塔吊隨處可見，售樓廣告遍布新區(qū)的公交站以及道路兩側(cè)。

不過，在沈陽雅居樂花園的售樓處，記者待了半小時左右，僅看到一對夫妻來此看房。

雅居樂花園銷售人員表示，目前高層的均價在5000元/平方米，大戶型洋房的均價在6000元/平方米左右。這比去年的銷售價格每平方米低了近千元左右。“這是買房的好時機(jī)，您可以盡快出手。”克而瑞數(shù)據(jù)顯示，雅居樂花園去年的成交價格為6300元/平方米，今年的報價確實(shí)有所下降。

甚至連沈北新區(qū)緊鄰的皇姑區(qū)黃河大街北的一個千億房企開發(fā)的項(xiàng)目，也不得不靠平價走量。該樓盤打出了“精裝4萬起”的優(yōu)惠活動，該樓盤置業(yè)顧問表示，目前該樓盤開發(fā)商替購房者墊付總房款的24%作首付，也就是說，業(yè)主僅需要總房款的6%作為首付。“我們一般是2015、2016年交房，您只要在交房之前交齊30%的首付就可以。”

平價走量已成為沈北新區(qū)的主基調(diào)。一位沈陽當(dāng)?shù)胤科蟮呢?fù)責(zé)人告訴記者，沈陽市場擁有的只是銷量，大利潤從來沒有過。沈陽房價不高的原因是供應(yīng)量大，房子就是成本價銷售。“拿地成本加上建筑成本和稅費(fèi)，基本與銷售價格持平，說沈陽房地產(chǎn)市場暴跌，其實(shí)沒地方跌。一些走量的項(xiàng)目，不賺錢甚至還虧錢。”

體育賽事變土地賽事？/

翻開沈陽地圖可以看到，在沈北新區(qū)的對角線方向就是渾南新區(qū)，是開發(fā)商云集的板塊。渾南新區(qū)前身為沈陽高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，始建于1988年5月，是國務(wù)院首批批準(zhǔn)的國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。

2010年2月28日，根據(jù)《市委、市政府關(guān)于我市行政區(qū)劃局部調(diào)整的決定》，將原東陵區(qū)渾河以南區(qū)域和渾南新區(qū)（沈陽高新區(qū)）、航高基地整合為沈陽市東陵區(qū)（渾南新區(qū)），區(qū)域面積約600平方公里。

其中，大渾南核心區(qū)渾南新城是2013年第12屆全運(yùn)會的主功能區(qū)。

沈陽市統(tǒng)計局發(fā)布的《2013年沈陽市房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況綜述》中指出，從投資增速變化情況看，一季度，房地產(chǎn)市場借助全運(yùn)的重大機(jī)遇，開發(fā)投資以27.9%的速度快速增長。隨著新的調(diào)控政策效果逐漸顯現(xiàn)，投資增速逐漸回調(diào)至上半年的16.0%、前三季度的18.1%和全年的12.4%。“總體來看，由于市場對待售房屋的消化能力有限，庫存較多，同時市場需求有限，因此房價漲幅較為平穩(wěn)，預(yù)計未來不會呈現(xiàn)大起大落的發(fā)展態(tài)勢。”

《沈陽市渾南新區(qū)2011年政府工作報告》中也指出，2011年是實(shí)施“十二五”規(guī)劃的開局年，也是“建設(shè)大渾南、迎接全運(yùn)會”的關(guān)鍵年。

從自身情況看，大渾南地區(qū)是沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)城際連接帶重要節(jié)點(diǎn)，沈陽城市重心已經(jīng)南移，該地區(qū)將成為沈陽行政、科技、文化中心，全運(yùn)會場館、沈陽新南站、T3航站樓即將建設(shè)，高新技術(shù)企業(yè)、高端城市綜合體、高檔商鋪密集落戶，大渾南地區(qū)必將釋放巨大能量，成為加速推進(jìn)沈陽老工業(yè)基地全面振興的新引擎。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，可以看出，沈陽正借全運(yùn)會的發(fā)展契機(jī)，積極進(jìn)行新區(qū)規(guī)劃和城市轉(zhuǎn)型。不過，看似一場體育的賽事，卻有可能演變?yōu)槌鞘型恋爻鲎尩囊粓鲑愂隆Ｒ坏┩恋爻鲎屪兊每駸?，則有可能留下后遺癥。

據(jù)沈陽中原物業(yè)代理有限公司資源中心監(jiān)測，2010到2013年，沈陽共成交土地面積約10799萬平方米（建筑面積），其中渾南成交約2779萬平方米，占全市土地出讓的25.7%，位居全市各區(qū)第一。

中國城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會副會長牛鳳瑞認(rèn)為，在一些大型賽事活動以后，當(dāng)?shù)卣家崆敖ㄔO(shè)一些基礎(chǔ)設(shè)施，這也是超前投資的。房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施聯(lián)系在一起，政府的錢來自于稅收，這就要實(shí)現(xiàn)一種價值的轉(zhuǎn)換。一些大型的公共活動，會造成周邊的地價和房價的上漲，刺激周邊房地產(chǎn)的繁榮。但是，社會公共設(shè)施的配套還要及時跟進(jìn)，要滿足人們居住的需求。如果后續(xù)公共設(shè)施沒能及時跟進(jìn)，就容易造成空城現(xiàn)象。

5月12日，記者乘坐地鐵2號線到達(dá)地鐵最南段的“全運(yùn)路”站。出站之后，記者沒有找到直達(dá)全運(yùn)村附近的車輛。拉記者去全運(yùn)村的“的哥”表示，目前全運(yùn)村就是一個空城，基本上沒有人居住，超市、醫(yī)院等生活配套遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有跟上。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，目前很多城市都會利用類似運(yùn)動會等事件來炒作，從而加快房企的區(qū)域進(jìn)入。但實(shí)際上，很多賽事后，人口的導(dǎo)入沒有預(yù)計的好，使得此類區(qū)域人氣驟降，進(jìn)而影響了樓盤項(xiàng)目的成交。

記者注意到，全運(yùn)村的道路干凈整潔，已建、在建的大盤林立，很是壯觀，記者從智慧三街、智慧四街、北環(huán)路、沈中大街、全運(yùn)路等多處街道走過后發(fā)現(xiàn)，行人不多，偶爾有幾輛車經(jīng)過。

首創(chuàng)光合城的銷售人員坦言，目前渾南新城還未通公交，有軌電車年底正式通行。目前此區(qū)域的房屋尚未交付，所以基礎(chǔ)設(shè)施也沒有跟上。

一位沈陽房地產(chǎn)行業(yè)的資深人士告訴記者，沈北和渾南庫存量較大，在全運(yùn)會之前，沈陽開發(fā)重點(diǎn)是沈北新區(qū)，當(dāng)全運(yùn)會選在渾南新區(qū)后，沈北新區(qū)沒有被放棄，但渾南新區(qū)成為沈陽市發(fā)展的重點(diǎn)，目前陷入了全運(yùn)會的“后遺癥”。

大盤云集致供應(yīng)過剩/

在香港聯(lián)祥置業(yè)總經(jīng)理杜宏鵬看來，全運(yùn)會讓渾南新區(qū)的土地提前透支。拿地的房企將項(xiàng)目集中入市，造成了市場供大于求。

房企拿地的態(tài)度也印證了杜宏鵬的觀點(diǎn)。

公開信息顯示，5月5日，沈陽土地市場拍賣5塊渾南宗地，最終4塊地流拍，渾南新區(qū)只順利拍出1塊地，總價93萬元。據(jù)悉，拍地現(xiàn)場只有3家競拍企業(yè)到場。分析人士認(rèn)為，此塊地能夠順利拍出，得益于其地塊面積小、起價很低。

同策咨詢研究部發(fā)布的《45個樓市限購城市土地財政依賴度分析報告》指出，在全國45個樓市限購城市土地財政依賴程度排名中，沈陽位居第24位。2013年土地出讓金527.62億元，一般預(yù)算財政收入801.00億元，土地財政依賴度65.9%。

杜宏鵬認(rèn)為，目前沈陽由于是各區(qū)在主導(dǎo)土地的出讓，城市沒有了統(tǒng)籌，各個板塊發(fā)展程度不一樣，導(dǎo)致土地出讓面積過大；其次，沈陽是環(huán)渤海與大東北的中心樞紐城市，引來大型房企紛紛進(jìn)駐，這些房企在布局的同時，導(dǎo)致整個城市供應(yīng)量處于極度放大的過程。

其還表示，渾南是前一階段最熱的板塊，也是整個市場最難的一個版塊，渾南的市場需要2~3年的消化周期。沈陽樓市現(xiàn)狀形成的原因，是在新區(qū)開發(fā)后沒有進(jìn)行深耕，導(dǎo)致區(qū)域不夠成熟。

上述沈陽房地產(chǎn)行業(yè)資深人士表示，沈北和渾南，是沈陽先后發(fā)展的兩個重點(diǎn)區(qū)域和空間。全運(yùn)會搞了大量的體育場館，但基礎(chǔ)設(shè)施與配套有待完善。

該人士分析稱，沈陽是東北地區(qū)的中心城市，大約有45%的外地人來此購房（從身份證號判斷），這部分外地購房人群能消化一部分庫存；其次，目前土地不好賣，也就相應(yīng)減少了土地供應(yīng)。土地供應(yīng)的調(diào)整，會進(jìn)一步消化庫存；還有，沈陽投資性購房需求少，剛需、自住型人群居多。換句話說，沈陽的房子，漲幅有限，所以泡沫不大。“開發(fā)商應(yīng)該關(guān)注庫存中長期賣不出去的那部分。”

全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟執(zhí)行主席、住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌認(rèn)為，沈陽市場是二線城市中庫存量大比較突出的例子，主要特點(diǎn)是大盤云集，導(dǎo)致了供應(yīng)過剩。在限購的大背景下，會影響這類城市的購房需求。

中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)認(rèn)為，沈陽庫存量高，需要時間來化解，除非沈陽能出臺有利于去化的政策，或者說出臺特殊的吸引外來人口的措施。如果沒有，只能通過時間來慢慢消化。