每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

日前，孫宏斌再次被推到聚光燈下，周圍猜測聲不斷，但他沒說話。

5月15日早間，綠城中國（03900，HK）與融創(chuàng)中國（01918，HK）雙雙停牌。當(dāng)日下午，融創(chuàng)中國公告稱，公司正與宋衛(wèi)平、夏一波及壽柏年就建議向其各自的受控制公司收購綠城中國已發(fā)行股本不超過30%的權(quán)益進行磋商。時隔兩日后，綠城集團董事長宋衛(wèi)平撰文回應(yīng)稱，此舉實為其退休打算。

昨日（5月22日）晚間，融創(chuàng)中國公告稱，公司以約62.98億港元 （約合人民幣50.65億元）正式收購綠城中國24.31%的股份。

業(yè)內(nèi)人士認為，此次收購或影響融創(chuàng)現(xiàn)金流、突增負債。對于孫宏斌來說，這盤棋最終如何實現(xiàn)雙贏才是關(guān)鍵點，考驗孫的“平衡術(shù)”。輝立證券地產(chǎn)行業(yè)分析師陳耕向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，“上市公司業(yè)績增長的壓力一直都存在，特別是在整個行業(yè)的下行階段，接盤后如何保持其（融創(chuàng)中國）東部地區(qū)原有的市場份額以及品牌影響力十分重要?！?/p>

收購恐影響融創(chuàng)現(xiàn)金流/

從兩年前融綠平臺的搭建到如今達成24.31%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，融創(chuàng)和孫宏斌再次成為焦點。但除了一條100多字替宋衛(wèi)平正言的微博以外，他（孫宏斌）選擇了沉默。

在19日的融創(chuàng)中國股東大會上，孫宏斌并未出席?；仡櫲趧?chuàng)和綠城的“恩怨”，不禁令人猜想，這盤棋是否在兩年前就已預(yù)想到要走出這一步？

2012年6月，融創(chuàng)以33.72億元收購綠城華東5城9個項目半數(shù)股權(quán)，雙方成立上海融創(chuàng)綠城控股有限公司，共同投資開發(fā)房地產(chǎn)項目。今年一季度上海房地產(chǎn)企業(yè)排行榜上，融創(chuàng)綠城項目以44.26億元的成交額位列榜首。

借助綠城的既有市場，融創(chuàng)迅速搭建起并鞏固了其在華東市場的戰(zhàn)略地位，業(yè)績增速也都保持在兩位數(shù)。孫宏斌在此前數(shù)次采訪中提到，進軍“第一陣營”的夢想似乎離融創(chuàng)越來越近。

在業(yè)內(nèi)人士看來，綠城是理想主義與完美主義的代表，除了在產(chǎn)品定位上相似以外，融創(chuàng)與綠城相似度并不高。“從產(chǎn)品來說，綠城要優(yōu)于融創(chuàng)，但從營銷能力來說，則是融創(chuàng)的強項?！标惛f道。

翻開融創(chuàng)2013年業(yè)績報告，其在銷售及市場推廣方面成本約為6.15億元，占年度銷售收入比例 （即銷售費用率）1.98%?！叭绻B加其管理費用、財務(wù)費用，這三項費用加起來稱之為費效比，融創(chuàng)5.62%的比例在去年銷售額突破300億元的21家房企里，不算低?！碧m德咨詢總裁宋延慶對《每日經(jīng)濟新聞》記者說。

對于此次收購，資本市場的反應(yīng)及機構(gòu)的預(yù)判并不樂觀。5月20日，評級機構(gòu)穆迪表示，融創(chuàng)擬收購綠城中國股份，對融創(chuàng)具負面信用影響。若融創(chuàng)所持綠城股份進一步增至30%以上，或九龍倉（00004，HK）的持股比例下降，這可能會對融創(chuàng)具有負面影響。若未來12~18個月融創(chuàng)取代九龍倉，成為綠城的大股東，將不利于融創(chuàng)的評級。

陳耕對此表示，“穆迪也是基于財務(wù)方面的指標，盡管融創(chuàng)在現(xiàn)金流方面的表現(xiàn)還可以，但在目前流動性收緊的大環(huán)境下，借助杠桿效應(yīng)比較強的話，投資者都會對其未來的財務(wù)前景有所擔(dān)心，收購對于現(xiàn)金流的預(yù)期以及同比增速都會有所放緩，負債壓力會有所上升。”

據(jù)了解，目前綠城中國的市值大約在169億元，而來自機構(gòu)預(yù)測的收購價值在50億~60億元，這部分收購資金的支出被視為是影響融創(chuàng)現(xiàn)金流的一大因素。

德銀指出，如果以70億元交易價計算，融創(chuàng)凈負債率將上升40個百分點。其在報告中指出，融創(chuàng)如果購入30%的綠城股份仍未成控股股東，綠城業(yè)績亦不會并入融創(chuàng)報表，而兩公司合并將令融創(chuàng)面臨很大挑戰(zhàn)，融創(chuàng)會面對復(fù)雜的股權(quán)結(jié)構(gòu)，或影響綠城業(yè)績增長。

但宋延慶持不同觀點，他認為，“但很可能是一部分法人股一部人個人股，所以這部分資金并非會占用融創(chuàng)的經(jīng)營活動現(xiàn)金流，個人股收購的部分可以通過股權(quán)質(zhì)押的方式來進行融資，但如果是法人股來融資的話，可能負債率就會有所增加?！?/p>

重在實現(xiàn)兩大品牌協(xié)同發(fā)展/

與綠城合作以來，在微博上并不活躍的孫宏斌曾多次發(fā)文感慨與宋結(jié)緣?！懊襟w朋友用了援手施救等詞，不準確。的確，人與人之間需要志同道合才能走到一起，需要相近的理念與價值觀才能合作，寒冬中也需要抱團取暖……雙贏是基礎(chǔ)也是必須的?！?/p>

“天下本一家，有德者掌之?！彼涡l(wèi)平一言，更是充滿了對于孫宏斌的信任。但這份來自綠城與宋衛(wèi)平的信任，對孫宏斌以及他的融創(chuàng)會帶來哪些改變？

從目前融創(chuàng)的項目布局來看，大多集中在一線城市的優(yōu)質(zhì)地段，但可以看到融創(chuàng)也有意通過犧牲部分毛利率來贏得較快的周轉(zhuǎn)速度，這也反映融創(chuàng)有較強的銷售及項目消化能力。

根據(jù)融創(chuàng)中國2013年業(yè)績報告，其非流動負債與流動負債總額，即有息負債為287億元，凈負債率為69.7%。如果與前兩年對比，其凈負債率保持了持續(xù)下降趨勢，2011年融創(chuàng)凈負債率為104%，2012年為78.9%。

但如果對比目前在香港上市的房企毛利率，融創(chuàng)的毛利率相對偏低。其去年年報顯示，融創(chuàng)2013年的毛利率為23.3%，比2012年下降了2.5個百分點。宋延慶對此指出，主要是因為其在去年新增的19個項目中，15個都為合作項目，由此必然要產(chǎn)生營銷費用和管理費用，但當(dāng)年還未產(chǎn)生銷售額?！敖衩鲀赡觌S著項目的逐漸入市，這兩項費用會大幅下降，毛利率和凈利都可能被拉升。”

《每日經(jīng)濟新聞》記者翻閱綠城2013年業(yè)績報告發(fā)現(xiàn)，截至2013年12月31日，綠城集團共有104個土地儲備項目（包括在建及代建），總建筑面積達3889萬平方米，土地儲備可支撐未來3年的開發(fā)。

宋延慶表示，“而且截至去年末，綠城還有相當(dāng)可觀的已售未結(jié)算資源，加上土地儲備，預(yù)計綠城目前的總存貨值大約在1500億元。從這個角度來看，融創(chuàng)的此次收購是非常劃算的。”

“未來還是會保持兩家完全獨立的上市公司，只不過對于融創(chuàng)來說，也許可以實現(xiàn)一些內(nèi)部資源的共享，包括在設(shè)計、產(chǎn)品等領(lǐng)域?！痹谒窝討c看來，接手綠城對孫宏斌來說，并非想借此去突破“第一陣營”的門檻，關(guān)鍵是如何實現(xiàn)左右手兩大品牌的協(xié)同發(fā)展。

陳耕同時指出，從產(chǎn)品和定位來說，融創(chuàng)和綠城都比較相近，但未來如何利用綠城原有資源來提升或盤活融創(chuàng)的一些產(chǎn)品資源，這或許是其中長期的考慮。