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每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

宋衛(wèi)平離開綠城中國（03900，HK）或引爆地產(chǎn)行業(yè)變革。

近日，宋衛(wèi)平在公開信中透露，未來其將重心投放于代建、養(yǎng)老地產(chǎn)、電商云服務(wù)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。這些領(lǐng)域表面上并不是房地產(chǎn)的傳統(tǒng)領(lǐng)域，但事實(shí)上卻將是未來房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)。宋衛(wèi)平從地產(chǎn)轉(zhuǎn)向“不地產(chǎn)”的背后，是傳統(tǒng)“開發(fā)-建房-賣房”的經(jīng)營(yíng)模式走到盡頭，一場(chǎng)行業(yè)的模式革命或在未來迅速引爆。

萬科執(zhí)行副總裁毛大慶此前內(nèi)部講話也提到，供應(yīng)過剩已成為整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)最嚴(yán)峻的問題。參考長(zhǎng)江實(shí)業(yè)等港資房企的發(fā)展路徑不難發(fā)現(xiàn)，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)入見頂回落階段，通過多元化經(jīng)營(yíng)分散風(fēng)險(xiǎn)是必然趨勢(shì)。國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)正進(jìn)入 “跨界”時(shí)代，如萬科A（000002，SZ）入股徽商銀行、恒大地產(chǎn)（03333，HK）進(jìn)軍高端礦泉水領(lǐng)域等。

昨日（5月22日），輝立證券分析師陳耕向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，過去十年，內(nèi)地房地產(chǎn)商關(guān)注的是如何用最好的價(jià)格在短時(shí)間內(nèi)把房子賣出去。如今，中國地產(chǎn)業(yè)原有粗放的增長(zhǎng)模式或難以為繼。在互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)的沖擊下，開發(fā)商亟需完成從產(chǎn)品思維向用戶思維的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。

傳統(tǒng)開發(fā)商“軟肋”在于運(yùn)營(yíng)

宋衛(wèi)平從綠城中國“退休”后的方向之一，是養(yǎng)老地產(chǎn)。而綠城的首個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目——綠城·烏鎮(zhèn)雅園卻并不是房屋銷售那么簡(jiǎn)單。宋衛(wèi)平提出通過組建老年大學(xué)的學(xué)院式養(yǎng)老以及與養(yǎng)老有關(guān)的品牌護(hù)理來運(yùn)營(yíng)養(yǎng)老地產(chǎn)。在這個(gè)過程中，開發(fā)的重要性已經(jīng)讓位給了運(yùn)營(yíng)。他對(duì)房地產(chǎn)理念的變化，正反映了這個(gè)行業(yè)的趨勢(shì)——通過運(yùn)營(yíng)，而不是簡(jiǎn)單的賣房賺錢。

郁亮曾表示：“在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，我們未來的對(duì)手不是我們現(xiàn)在所謂的對(duì)手，也可能將是現(xiàn)在完全不知道的人在做我們的對(duì)手，與其被別人革命，還不如自己革自己的命”。

事實(shí)上，開發(fā)商進(jìn)入“不地產(chǎn)”領(lǐng)域時(shí)，主業(yè)非房地產(chǎn)的企業(yè)也在相繼進(jìn)入地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)。他們瞄準(zhǔn)的是傳統(tǒng)開發(fā)商“軟肋”——運(yùn)營(yíng)。

以華誼兄弟（300027，SZ）為例，公司以16億元獲得深圳坪山的三宗地，將與珠江投資、坪山城投聯(lián)合開發(fā)深圳坪山文化城，憑借的就是華誼兄弟在影視領(lǐng)域的運(yùn)營(yíng)能力。這個(gè)項(xiàng)目將發(fā)展電影及電視節(jié)目拍攝、后期制作、主題旅游及其他文化創(chuàng)意設(shè)計(jì)等產(chǎn)業(yè)。

中國平安旗下房地產(chǎn)電子商務(wù)平臺(tái)平安好房網(wǎng)能夠用“零中介”、超低價(jià)房源及萬元購房補(bǔ)貼來沖擊房地產(chǎn)行業(yè)原來的經(jīng)紀(jì)模式，憑借的也是公司長(zhǎng)期以來在保險(xiǎn)、金融服務(wù)領(lǐng)域積累的運(yùn)營(yíng)能力。

當(dāng)越來越多房企進(jìn)入“跨界”發(fā)展時(shí)，來自業(yè)內(nèi)的聲音認(rèn)為，這些公司事實(shí)上仍然還是在做房地產(chǎn)，只不過他們所涉及的是傳統(tǒng)地產(chǎn)行業(yè)的細(xì)分領(lǐng)域。比如，恒大地產(chǎn)去年高調(diào)推出高端礦泉水恒大冰泉，最初的銷售終端正是其開發(fā)的樓盤。而其最新推出的恒大百貨，也將首先在恒大自有商業(yè)地產(chǎn)中落地。商業(yè)地產(chǎn)巨頭萬達(dá)集團(tuán)去年連續(xù)收購多家旅行社，也是服務(wù)于萬達(dá)的文旅綜合項(xiàng)目，為其打造全新的產(chǎn)業(yè)鏈。

開發(fā)商選擇“跨界”都是為了提升項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能力，使公司盈利。套用互聯(lián)網(wǎng)的觀點(diǎn)：就是從產(chǎn)品思維轉(zhuǎn)向用戶思維。

難點(diǎn)在培育“不地產(chǎn)”運(yùn)營(yíng)模式

恒大集團(tuán)董事局主席許家印曾表示，任何行業(yè)都有飽和期，恒大地產(chǎn)銷售額去年突破千億，但也許未來某一時(shí)間就只有500億元，因此公司進(jìn)軍快消行業(yè)是從集團(tuán)長(zhǎng)期戰(zhàn)略性考慮，希望將高端礦泉水培養(yǎng)成為恒大第二主營(yíng)業(yè)務(wù)。

蘭德咨詢總裁宋延慶統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，到2017~2018年，房地產(chǎn)市場(chǎng)將從增量市場(chǎng)進(jìn)入存量市場(chǎng)，銷售額將出現(xiàn)快速下滑。此外，從2010年起，A股上市房企凈利潤(rùn)率以每年1個(gè)點(diǎn)左右的速度下滑，預(yù)計(jì)到2015年，行業(yè)毛利率將低于30%，平均凈利潤(rùn)率可能踩到10%的紅線，這意味著無論是出于持續(xù)性發(fā)展還是盈利壓力，房企亟需拓展新的盈利空間。

“根據(jù)港資房企的發(fā)展歷程，房地產(chǎn)企業(yè)必然會(huì)從單一經(jīng)營(yíng)向多元化發(fā)展過渡。”香港粵海證券投資銀行董事黃立沖向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，以李嘉誠的長(zhǎng)和系為例，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)專注于房地產(chǎn)開發(fā)，和記黃埔則崇尚多元化經(jīng)營(yíng)，通過投資一系列能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流業(yè)務(wù)的“準(zhǔn)壟斷”行業(yè)，如基建業(yè)務(wù)、百佳超市等，不僅降低單一地產(chǎn)發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)，也能為地產(chǎn)業(yè)務(wù)提供現(xiàn)金流支持。目前地產(chǎn)業(yè)務(wù)占長(zhǎng)江實(shí)業(yè)的資產(chǎn)比例已下降至30%。

同時(shí)，多元化經(jīng)營(yíng)也有利于房企在地產(chǎn)供應(yīng)過剩的時(shí)代，提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。以恒大為例，公司不僅能通過為旗下樓盤提供恒大冰泉直飲水功能、音樂電影服務(wù)以及哈佛醫(yī)院的醫(yī)療服務(wù)提高產(chǎn)品附加值，同時(shí)“跨界”經(jīng)營(yíng)也能為恒大未來的住宅銷售帶來更多渠道。

在互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)沖擊下，先知先覺的開發(fā)商已計(jì)劃改變傳統(tǒng)商業(yè)模式，重新以現(xiàn)有用戶為核心，發(fā)展整體服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈的意愿。但如何圍繞原有的用戶資源，通過跨業(yè)經(jīng)營(yíng)，讓企業(yè)生長(zhǎng)出全新的業(yè)態(tài)還是一個(gè)難題。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，很多企業(yè)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)和非地產(chǎn)板塊連用戶的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)共享、交換都沒有實(shí)現(xiàn)，更談不上深入挖掘用戶需求，提供更多的產(chǎn)品和服務(wù)。

怎樣讓“不地產(chǎn)”的開發(fā)商，完成在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的商業(yè)模式轉(zhuǎn)型？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》將于今年7月舉辦第四屆價(jià)值地產(chǎn)論壇，屆時(shí)廣邀地產(chǎn)和非地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士，以一場(chǎng)頭腦風(fēng)暴為地產(chǎn)商找尋能夠深度挖掘用戶需要的 “不地產(chǎn)”運(yùn)營(yíng)新思維、新模式。