每經編輯 每經記者 楊羚強 發(fā)自上海    

每經記者 楊羚強 發(fā)自上海

二十年前，上海證券交易所的落戶，讓陸家嘴從上海最早的動拆遷安置基地變身為上海的“華爾街”。二十年后，滬港通的試點開通，也使上海另一個“陸家嘴”——虹橋商務區(qū)再次演繹同樣的故事。和二十年前的陸家嘴一樣，開發(fā)數(shù)量龐大，也成為虹橋商務區(qū)被市場看空的理由，甚至稱之為“內憂外患”。

《每日經濟新聞》記者經過調查分析，軌、路、空三位一體的交通方式，讓虹橋全面顯現(xiàn)一小時長三角都市圈同城效應，而擁有世界最大會展中心，則讓未來的虹橋商務區(qū)成為“永不落幕的世博會”。當人們真正了解虹橋商務區(qū)的價值，預見到它未來持續(xù)上升的租金和售價，沒有人愿意錯過最低價格購買的黃金機會，尤其是那些需要在財報上不斷為股東提供持續(xù)增長利潤和凈資產的上市公司。

本月底，虹橋商務區(qū)將迎來首批入駐的企業(yè)。

虹橋商務區(qū)擁有兩個世界之最：一是世界上獨一無二的綜合交通樞紐，涵蓋多種交通方式，軌、路、空三位一體，56種換乘模式的多元化聚集，將人性化換乘的出行方式與現(xiàn)代理念相結合，一小時長三角都市圈顯現(xiàn)同城效應；二是擁有世界最大會展中心——40萬平方米的室內凈展覽面積和10萬平方米的室外展覽面積的國家會展中心。這兩個世界之最，讓這個CBD從規(guī)劃公布開始，就被業(yè)界廣為看好。

很多開發(fā)商希望把虹橋建成整個長三角最重要的一個CBD，虹橋管委會也明確把它定位為面向長三角的會展、商業(yè)、商務中心。行業(yè)人士說，它從建成到成熟的時間將遠遠短于陸家嘴，也許只要兩三年時間，就能成為和陸家嘴一樣重要的核心CBD。

最大優(yōu)勢：交通條件/

“它（虹橋商務區(qū)）的交通條件肯定是上海所有商務區(qū)中最好的。”第一太平戴維斯上海商業(yè)樓宇部高級董事鄭廷俊認為，交通條件是虹橋商務區(qū)對首批入駐企業(yè)最有吸引力的地方。

據(jù)他所知，這些入駐企業(yè)包括能源、醫(yī)藥、制造等以實體經濟為主的公司。他們希望借助虹橋的交通樞紐優(yōu)勢，令企業(yè)的目標市場沿著高鐵和航線，進入到長三角，乃至全國的主要大城市。

“乘高鐵，從虹橋到長三角的主要城市，也就一兩個小時。這對很多企業(yè)是有誘惑力的。”

此前，長三角一些上市公司的老總曾向 《每日經濟新聞》記者表示，要把公司總部搬到虹橋去。核心的原因是只有在上海才最容易找到公司需要的各種人才；也只有在上海，公司才能非常方便地收集到各種商業(yè)信息；同樣也只有在上海，企業(yè)才能獲得最多的融資渠道。

不過，把總部設在上海，并不都是優(yōu)勢，最大的劣勢莫過于成本。把整個公司搬到上海，企業(yè)的用工和經營成本吃不消。因此，他們往往選擇的做法，是把融資、研發(fā)、營銷、采購等外勤部門安排在上海；把生產、財務、人事等后勤部門放在高鐵沿線的二線或者三線城市，采用這樣的公司布局，可以同時享有人才和成本上的兩大優(yōu)勢。

事實上，放眼上海的主要CBD，虹橋在人力資源的獲取成本上也許會是最便宜的。來自克而瑞和德佑地產的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，大虹橋所輻射的九亭、南翔等板塊過往幾年的成交均價大大低于上海商品住宅的平均價格；所輻射區(qū)域的住宅租金價格，也要比上海主要CBD輻射區(qū)域的租金低廉很多。這使得企業(yè)能夠較其他地區(qū)獲得更多價格相對低廉的勞動力，非常適合于那些需要密集型勞動力資源的服務類企業(yè)。

此外，虹橋商務區(qū)對于企業(yè)建立全國性的品牌形象也很有幫助。虹橋商務區(qū)目前云集了國內房地產行業(yè)的眾多一線企業(yè)，萬科、龍湖、富力、瑞安等企業(yè)在商業(yè)地產開發(fā)領域都有豐富經驗和大量資源，在硬件部分會使用最領先的技術和設備，辦公樓宇的建筑風格也更為時尚，有利于企業(yè)的品牌形象需求。目前很多企業(yè)在上海設立總部或者辦事處的誘因，正是希望通過在上海設總部，提升企業(yè)的形象，方便公司在全國范圍內迅速擴張。虹橋地區(qū)寫字樓相對較高標準的寫字樓硬件配置，無疑對公司的全國品牌戰(zhàn)略會有一定的好處。

值得注意的是，虹橋的寫字樓將會在短時間內大量竣工，而不會像小陸家嘴那樣整個寫字樓的布局用了20年時間。因此，鄭廷俊認為，虹橋的成熟速度有可能會快于陸家嘴，并在未來可能成為整個長三角的CBD。

不利因素：開發(fā)體量大 但有計劃供應/

在虹橋商務區(qū)迎來首批入駐企業(yè)之前，整個市場曾對虹橋商務區(qū)龐大的供應量有所恐慌。戴德梁行的研究報告稱，虹橋商務區(qū)寫字樓的供應量超過了上海浦西的寫字樓供應總量，其中租賃的寫字樓達到65萬平方米，銷售型寫字樓超過100萬平方米。此外，由于虹橋商務區(qū)初始階段的商務配套相對欠缺，周邊現(xiàn)有的部分商務區(qū)可能分流虹橋商務區(qū)的客戶。

戴德梁行上述報告，并不意味該機構對虹橋商務區(qū)不看好。事實上，從虹橋商務區(qū)剛剛開始規(guī)劃到現(xiàn)在，戴德梁行一直對虹橋商務區(qū)青睞有加，非?？粗剡@一地區(qū)的中長期遠景，只是對其現(xiàn)階段存在的問題有所擔心。

《每日經濟新聞》記者調查發(fā)現(xiàn)，虹橋商務區(qū)可能存在的供應過量以及配套不完善并不像人們想象的那么嚴重，對后者的擔憂也許有些過于悲觀。

雖然虹橋商務區(qū)的寫字樓開發(fā)體量確實較大，但由于開發(fā)商對寫字樓的分割面積有嚴格的限制 （部分寫字樓要求整層或者整棟出租或出售），實際上真正供應到市場的套數(shù)，不會想象中那么龐大。

由于開發(fā)商普遍規(guī)劃了大型商場、酒店等商服設施，并愿意降低租金吸引商戶，因此虹橋的商務配套將非常有希望吸引那些服務優(yōu)質但價格更為合理的商業(yè)企業(yè)。據(jù)鄭廷俊介紹，目前銀行等金融機構已經成為有望首批進入虹橋商務區(qū)的服務機構。此外，那些服務于實體經濟的會計事務所、律師行也有可能會把分支機構設在虹橋商務區(qū)，為各類相關企業(yè)提供服務。

在面向商業(yè)服務企業(yè)招商的過程中，虹橋商務區(qū)的大量先決條件會成為其優(yōu)勢。除了交通便利、開發(fā)商的租金優(yōu)惠較多外，當?shù)叵鄬Φ土淖≌蹆r和租金，也為相對低成本的勞動力創(chuàng)造了條件，這顯然將有利于那些利潤微薄但市場需求廣闊的服務類企業(yè)入駐虹橋。

此前，在南京西路、淮海中路和陸家嘴辦公的白領經常會抱怨，在這些地方辦公商務餐飲、會議等成本過高。但在虹橋商務區(qū)，這些成本都能夠降下來。特別是虹橋商務區(qū)內的全球最大會展中心——國家會展中心也將在今年7月正式對外開業(yè)。上述會展中心，每年都將舉辦各種世界級的大型展覽。這些展覽將大大降低企業(yè)獲取世界市場最新趨向、行業(yè)最新技術方面的成本。

公司理財：合理增色財務報表/

雖然虹橋的成熟速度將遠遠快于陸家嘴，但這一地區(qū)的租金和售價并不會因此迅速上漲。其中的原因，固然與整個虹橋商務區(qū)供應量過于龐大有關，也與區(qū)域的租戶結構有關。

鄭廷俊說，虹橋商務區(qū)入駐的租戶，會比陸家嘴更為多元化。既有實體經濟，也有服務于這些實體的現(xiàn)代服務業(yè)。這樣的租戶結構，最大好處在于租金的穩(wěn)定性更高。在2008年，陸家嘴的寫字樓租金曾有大幅度下跌，主要原因就是金融業(yè)在2008年受到很大的沖擊，相比之下，由多元化行業(yè)組成的其他CBD寫字樓的租金和售價受到的沖擊要小很多。

出于這個原因，無論是房地產行業(yè)，還是機構投資者都格外看好虹橋的租戶結構。睿信致成董事總經理薛迥文說，那些高市凈率的行業(yè)往往會有沖動，把自己的市值變現(xiàn)為資產，因為行業(yè)的發(fā)展通常有周期性，處于行業(yè)發(fā)展高峰而造就的高市值，并不能一直保持。一旦股價下滑，曾經的高市值往往只是“曇花一現(xiàn)”。只有通過購買資產，把虛擬的股價變現(xiàn)為資本，才是最有利于公司的一個策略。

事實上，過去幾年已經有大量的企業(yè)奉行上述策略，在虹橋投資房地產，例如阿里巴巴已在虹橋交通樞紐設立物流中心。

想在虹橋投資房地產的不只有以阿里巴巴為代表的新興產業(yè)，那些正處于周期下行階段的行業(yè)也在思考是否應該投資虹橋商務區(qū)的寫字樓。

虹橋商務區(qū)某開發(fā)商營銷總監(jiān)說，一些上市公司受困于訂單不足、產能過剩，正在考慮尋找新的主業(yè)方向。在新的主業(yè)方向明確之前，他們需要為自己的財報業(yè)績找到支撐點，很多人因此想到了在虹橋商務區(qū)購買寫字樓。雖然虹橋的寫字樓難以在短時間內給公司帶來大幅投資收益，但是卻可以根據(jù)會計準則，合理地為利潤“增色”，安撫投資者的情緒。待到新的主業(yè)找到，上述寫字樓又可以用來出售或抵押借款，為新業(yè)務提供必要的財務支持。特別是“滬港通”試行后，很多企業(yè)為了和香港地區(qū)的會計準則接軌，需要按照公允值計算資產價格。購買自用型寫字樓因此成為很多企業(yè)考慮的方向。從目前來看，資產價格有望保持長期穩(wěn)定增長的虹橋商務區(qū)顯然會是一個比較好的選擇。

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地緣優(yōu)勢

虹橋商務區(qū)：長三角從此出海

每經記者 盧曦 發(fā)自上海

在上海浦東張江一家IT類高科技公司工作的Andy（化名），經常要去昆山出差。Andy所在公司大量的合作伙伴、供應商等都在長三角地區(qū)，昆山更是重鎮(zhèn)，幾乎每天公司都有人往返于昆山和浦東之間。

“如果我們在虹橋辦公，去昆山只要坐十分鐘的高鐵。”Andy告訴《每日經濟新聞》記者，公司當年選擇落戶浦東是因為土地、稅收等方面讓人難以拒絕的優(yōu)惠條件。隨著時間的推移，交通成為公司與長三角產業(yè)鏈之間的障礙，如果現(xiàn)在公司在虹橋，則會大大提升工作效率。

“大虹橋”多年來一直是讓上海充滿遐想的概念。虹橋商務區(qū)緊鄰江蘇、浙江兩省，中小企業(yè)集中、產業(yè)鏈完備，處于長三角城市軸的關鍵節(jié)點，與周邊主要城市距離均在300公里之內；既是上海連通長三角的橋頭堡、長三角咽喉之所在，同時又是聯(lián)系亞太、面向世界的門戶。大虹橋輻射范圍較廣，又與人民廣場、中山公園、徐家匯、陸家嘴商圈形成互補聯(lián)動的關系。

虹橋撬動長三角

“寧要浦西一張床，不要浦東一間房”，這是上世紀90年代浦東開發(fā)之前老上海人根深蒂固的觀念。隨著浦東的飛速崛起，陸家嘴金融貿易區(qū)短時間內就吸引了全世界的目光。隨著上海城區(qū)的不斷外擴，人們又開始尋找西部上海的新引擎。2005年3月，虹橋交通樞紐的計劃開始在圖紙上鋪開。到了2009年5月，“積極推動虹橋商務區(qū)建設”成為當年上海經濟工作六件大事之一。時至今日，完整的虹橋商務區(qū)呼之欲出。

虹橋商務區(qū)總占地面積86.6平方公里，涉及閔行、長寧、青浦、嘉定四個區(qū)，其中主功能區(qū)面積27平方公里。目前重點開發(fā)的為核心區(qū)4.7平方公里，包括1平方公里的國家會展中心項目。虹橋商務區(qū)最大的優(yōu)勢在于其與長三角中小城市緊密的聯(lián)系。幾十年前，上海就不斷向長三角輸送技術，而長三角又不斷向上海供應原材料。

多年來，上海對長三角的輻射效應無需贅言，另一方面，上海的各類高成本也讓企業(yè)向長三角的轉移成為必然。對于長三角的 “衛(wèi)星公司”而言，與上海的連接半徑越短，就越能提升運轉效率。

已建成的虹橋樞紐是長三角城市網絡的關鍵性節(jié)點，長三角通過虹橋進入上海，進而輻射全球。

隨著近年來國內一線頂級開發(fā)商入駐虹橋商務區(qū)以及區(qū)域本身價值的不斷升級，其輻射影響范圍也逐漸擴大，“大虹橋”概念也應運而生。目前“大虹橋”已經成為了一個綜合概念，包括交通、產業(yè)、空間、結構、布局等多個層次方面。“大虹橋”正在成為上海“后世博”階段重要的經濟亮點，上海將形成東有“大浦東”，西有“大虹橋”的“雙引擎”格局。

從虹橋“出海”

2011年初，寶潔公司將其在全亞洲最大的生產基地建在了江蘇太倉。從上海人民廣場出發(fā)，到達寶潔太倉工廠需要1個小時，如果從虹橋出發(fā)，時間將會被大大縮短。2014年，美國威富服裝集團在江蘇昆山建立了大型配送中心。蘇州工業(yè)園則集中了大量跨國高科技公司的生產廠，這些公司的中國區(qū)總部大部分都設在上海。

從上?？偛窟b控江浙一帶的工廠和基地，如果半徑能縮小到一小時車程左右，企業(yè)成本將被大大節(jié)省，溝通效率也會顯著提高。

人才也是關鍵，2008年金融危機期間，一些浙江民營企業(yè)希望能借機吸引海歸人才到當?shù)鼐蜆I(yè)，但考慮到子女教育、生活方式等因素，海歸們并不愿意離開上海。不過，Andy的一位前同事，在上海的高科技公司積累多年經驗之后，被江蘇一家同行企業(yè)以兩倍薪資“挖”走。由于家人無法離開上海，這位技術骨干一個月才能回一趟家。近期他也開始考慮，如果把家安在上海西邊虹橋一帶，開車回家可能只需兩個小時，省去了在上海市區(qū)的擁堵。

2010年出臺的 《上海市虹橋商務區(qū)管理辦法》規(guī)定，鼓勵在虹橋商務區(qū)引進符合產業(yè)發(fā)展導向的企業(yè)以及優(yōu)秀人才，引進人才可以按照本市有關規(guī)定辦理戶籍或者 “上海市居住證”，市有關開發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策可以參照適用于虹橋商務區(qū)，管委會還可以會同市有關行政管理部門另行制定其他優(yōu)惠政策。2011年底，青浦區(qū)對外發(fā)布消息稱，作為上海市總部經濟示范基地，西虹橋商務區(qū)將從資金、人才等方面制定優(yōu)惠政策，重點支持總部經濟、會展會務、金融服務等產業(yè)領域，加快總部經濟發(fā)展，著力吸引研發(fā)、設計和培訓總部入駐青浦區(qū)。

每年有22800個航班從虹橋機場起飛，往返于91個目的地。作為連接中國各城市最便捷的交通樞紐中心，依托虹橋交通樞紐，虹橋商務區(qū)勢必將成為上海建設國際貿易中心的承接地。業(yè)內觀點認為，上海特有的地緣、戰(zhàn)略地位、資源等優(yōu)勢，決定了虹橋商務區(qū)的輻射效應將反映在亞洲乃至世界經濟層面，這也是大虹橋的歷史使命所在。

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重點產業(yè)

虹橋會展將成為“永不落幕的世博會”

每經記者 盧曦 發(fā)自上海

對虹橋的研究和評價很多，而全球最大的會展中心——國家會展中心往往是被忽視和低估的一個因素。

近日從上海車展組委會傳來消息，2015上海車展將從浦東上海新國際博覽中心搬到虹橋中國博覽會會展綜合體。這是上海車展多年來首次離開浦東。

事實上，從光大會展中心到浦東新國際博覽中心，上海的會展業(yè)在不斷尋求新的空間。就在浦東日趨擁擠，大型展會場地吃緊之時，虹橋成為新的選擇。

未來的虹橋商務區(qū)將展開 “永不落幕的世博會”，會展業(yè)將同時拉動商務、倉儲、物流等多個行業(yè)的發(fā)展，成為長三角的核心，拉動要素的流動，實現(xiàn)“長三角一體化”。

會展中心或匯聚全球資源

虹橋國家會展中心建成后，其展覽規(guī)模和體量相當于三個浦東上海新國際博覽中心，預計今年下半年可以開館辦展。

世邦魏理仕環(huán)球研究部董事謝晨認為，比起上海其他區(qū)域，虹橋做會展更有優(yōu)勢。一場大型展會需要將全國甚至全球的資源匯集在一地，必將對倉儲、物流有著極高的要求，而虹橋交通樞紐能夠有力地承擔這一任務。上海“四個中心”目標中的“貿易中心”，將以大虹橋作為主要載體之一。貨物流、信息流、人才流、資金流……長三角的各種資源將在虹橋匯集。

在日本，由于新干線的建成開通，圍繞著東京形成了一個“大東京”一體化區(qū)域。隨著動車、高鐵的開通和成熟，“大虹橋”的外沿可以擴展至整個長三角，實現(xiàn)“一體化”發(fā)展。

《每日經濟新聞》記者采訪了解到，正如很多日本職員已經習慣于乘新干線通勤，長三角也開始有類似的家庭。妻子是上海一家外資企業(yè)的辦公室白領，丈夫工作在無錫，于是他們選擇把家安在蘇州，兩人乘高鐵上下班，休息時可以享受蘇州的小橋流水，不必承受上海的高房價和擁擠。

大虹橋的發(fā)展讓人員流動成本更低，讓那些目標市場在長三角和內地的企業(yè)既可以享受上海人才高地的優(yōu)勢，又可以近距離與生產物流環(huán)節(jié)、與市場密切接觸。

在交通上，人才的流動已經不成問題，虹橋同時在積極爭取各項政策，解決人才戶籍、福利等各方面需求，真正實現(xiàn)長三角“同城化”。

倉儲物流需求旺盛

上海易居房地產研究院發(fā)展研究所所長李戰(zhàn)軍認為，虹橋的會展業(yè)需要一定的培育期，整個虹橋的發(fā)展首先依托的是交通運輸產業(yè)。

交通樞紐的發(fā)展成熟為虹橋帶來了倉儲、物流的巨大需求，為長三角的國內、國際貿易疏通了渠道。虹橋周邊的嘉定、青浦和松江都是上海傳統(tǒng)的工業(yè)重鎮(zhèn)，除了本地的需求外，不斷涌入的外來需求讓虹橋區(qū)域的倉儲處在接近飽和的狀態(tài)。

謝晨告訴 《每日經濟新聞》記者，虹橋區(qū)域的倉儲空置率目前僅為1.8%，今年一季度松江、嘉定新區(qū)新推出的倉庫幾乎處在100%出租狀態(tài)，而浦東的倉儲空置率高達10%以上?？梢姾鐦虻膫}儲、物流資源目前非常搶手，未來有很大的發(fā)展空間。這樣的行情同樣惠及上海周邊的昆山、嘉興、太倉等地。這些城市價格稍低，運輸便捷的倉儲資源成為虹橋很好的補充。

近年來，國內電子商務發(fā)展迅速，第三方物流需求增長。世邦魏理仕環(huán)球研究部中國區(qū)主管陳仲偉透露，全國整體優(yōu)質倉儲物業(yè)的平均租金已連續(xù)18個季度上漲，虹橋的物流地產展現(xiàn)出投資價值。

除此之外，商貿的繁榮必將帶來商辦物業(yè)的巨大需求，虹橋天地等優(yōu)質商辦項目也陸續(xù)建成入市。

?？ㄖ菐焓紫芯繂T王德培認為，大虹橋的作為樞紐，將成為上海與長三角、全國乃至全世界各相關產業(yè)嫁接的平臺。