每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 莊鍵 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 莊鍵 發(fā)自上海

“早簽協(xié)、早安心、早訂房、早得益。”在上海浦東新區(qū)川沙新鎮(zhèn)的南六公路旁，紅底黃字的橫幅懸掛在鹿溪村內(nèi)，一場(chǎng)動(dòng)遷安置正在這里悄然進(jìn)行。若干年后，現(xiàn)在的大片農(nóng)田之上，將有一座占地214.23公頃的社區(qū)拔地而起。

這片區(qū)域被官方稱為六灶社區(qū)，它還有一個(gè)更吸引眼球的別稱——“迪士尼新鎮(zhèn)”。該地塊以北3公里外，就是正在建設(shè)中的迪士尼樂(lè)園，這座上海旅游的新地標(biāo)計(jì)劃于2015年底建成。作為安置基地之一，六灶社區(qū)將承接周邊迪士尼等項(xiàng)目的動(dòng)遷居民。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲悉，六灶社區(qū)的整體開發(fā)，將由國(guó)開行、上置集團(tuán)及川沙新鎮(zhèn)政府三方聯(lián)合投資的國(guó)開川沙（上海）城鎮(zhèn)投資發(fā)展有限公司 （以下簡(jiǎn)稱國(guó)開川沙）實(shí)施。而該項(xiàng)目采取的PPP（公共民營(yíng)合作制）開發(fā)模式。

在不久前舉行的2014中國(guó)城鎮(zhèn)化高層國(guó)際論壇上，國(guó)開行行長(zhǎng)鄭之杰曾表態(tài)稱，將由國(guó)開行總行或子公司國(guó)開金融設(shè)立城鎮(zhèn)化發(fā)展專項(xiàng)基金，通過(guò)投貸結(jié)合，引導(dǎo)商業(yè)銀行、保險(xiǎn)、社保等社會(huì)資金參與城鎮(zhèn)化建設(shè)。而更早前的2013年4月，上海市政府與國(guó)開行簽署 《加快推進(jìn)上海新型城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略合作備忘錄》，共同推進(jìn)上海新型城鎮(zhèn)化建設(shè)。

多個(gè)地塊五月開啟動(dòng)遷安置/

5月中旬的一天下午，浦東新區(qū)南六公路旁的“六灶鎮(zhèn)”鹿溪村內(nèi)，村民吳秀珍（化名）正在自家院內(nèi)和鄰居們討論正在進(jìn)行中的動(dòng)拆遷有何新進(jìn)展，這是她眼下最為關(guān)心的事。吳秀珍腳下的這片土地，在六灶社區(qū)的規(guī)劃圖紙中被命名為01-02地塊。去年7月，這片6.18萬(wàn)平方米的地塊已列入浦東地區(qū)的土地儲(chǔ)備計(jì)劃。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者5月中旬探訪該地塊時(shí)，此處仍是典型的農(nóng)村景象，周邊都是兩、三層高的民房以及綠油油的菜田。吳秀珍告訴記者，5月初，鹿溪村的村民們已陸續(xù)拿到了川沙新鎮(zhèn)政府制定的居住房屋協(xié)議置換補(bǔ)償方案。

按照計(jì)劃，她們將被統(tǒng)一安置到六灶社區(qū)01-03地塊新建的公寓中。用于置換的公寓預(yù)計(jì)在2016年底交付。除了01-02地塊外，同時(shí)納入此輪動(dòng)遷計(jì)劃的，還包括01-03、04-01及16-01三個(gè)地塊，均位于六灶社區(qū)的西北部。

在鹿溪村動(dòng)遷辦公室內(nèi)，房源列表張貼在墻上，詳細(xì)標(biāo)記著8幢供置換的高層公寓面積等信息。工作人員告訴記者，01-03地塊總共安排了600余套公寓房供選擇，目前動(dòng)遷村民的簽約率已經(jīng)超過(guò)了40%。

浦東新區(qū)規(guī)土局的官網(wǎng)顯示，六灶地區(qū)的新吉村、鹿溪村等多個(gè)地塊均已在去年納入征地計(jì)劃，這意味著動(dòng)遷安置隨后將陸續(xù)在該區(qū)域啟動(dòng)。而規(guī)劃區(qū)域范圍內(nèi)原有的19家工業(yè)企業(yè)，也將由規(guī)劃實(shí)施單位發(fā)放貨幣補(bǔ)償，全部搬遷或關(guān)停。

動(dòng)遷帷幕的揭開，意味著延宕十多年的六灶社區(qū)城鎮(zhèn)化正式啟動(dòng)。由于等待迪士尼項(xiàng)目落地的緣故，自1996年以來(lái)，六灶社區(qū)所屬原六灶鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)規(guī)劃和建設(shè)受到嚴(yán)格控制，發(fā)展緩慢。目前原六灶鎮(zhèn)已整體并入川沙新鎮(zhèn)，而在2012年，新鎮(zhèn)入圍了國(guó)家發(fā)改委公布的第三批全國(guó)發(fā)展改革試點(diǎn)城鎮(zhèn)名單，下轄的六灶社區(qū)遂被定為當(dāng)?shù)叵乱浑A段城鎮(zhèn)建設(shè)的重點(diǎn)。

項(xiàng)目公司政府入股比例為20%/

六灶社區(qū)的城鎮(zhèn)化建設(shè)將不再由政府大包大攬，而是由多種資本共同入股的項(xiàng)目公司操盤。具體實(shí)施建設(shè)的將是一家去年9月才成立的企業(yè)：國(guó)開川沙。

國(guó)開川沙對(duì)外招聘頁(yè)面的企業(yè)介紹中稱，該公司是由浦東川沙新鎮(zhèn)政府下屬公司、國(guó)開金融有限公司以及上置投資控股有限公司共同投資設(shè)立，企業(yè)主要從事上海浦東六灶改革試點(diǎn)城鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目。投資人中，國(guó)開金融為國(guó)家開發(fā)銀行全資子公司，具有強(qiáng)大金融背景，而上置投資則具有十多年的中國(guó)新城鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)。

有消息稱，項(xiàng)目公司中，川沙新鎮(zhèn)、國(guó)開金融及上置集團(tuán)三方股東出資比例分別為2:4:4。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者曾致電國(guó)開川沙希望就公司相關(guān)情況進(jìn)行采訪，不過(guò)截至發(fā)稿時(shí)并未獲得回復(fù)。工商登記信息顯示，國(guó)開川沙的注冊(cè)資本金為10億元，投資人共有3家，包括上海浦東川沙投資經(jīng)營(yíng)管理中心、國(guó)開（北京）城市發(fā)展基金以及上海黑鷹投資中心，三者的出資比例確為2:4:4。

公開資料顯示，上海浦東川沙投資經(jīng)營(yíng)管理中心為川沙鎮(zhèn)政府投資的集體所有制企業(yè)；國(guó)開（北京）城市發(fā)展基金為有限合伙企業(yè)，其投資人包括國(guó)開金融有限責(zé)任公司、昆侖信托有限責(zé)任公司、開元（北京）城市發(fā)展基金管理有限公司及中海信托股份有限公司。而上海黑鷹投資中心則是由上海黑鷹股權(quán)投資基金管理合伙企業(yè)與深圳平安大華匯通財(cái)富管理有限公司合伙設(shè)立的。

上述企業(yè)名稱中并未出現(xiàn)上置集團(tuán)的身影。不過(guò)記者注意到，工商信息中，國(guó)開川沙主要人員列表一欄中，副董事長(zhǎng)施建與上置集團(tuán)董事局主席同名，董事兼總經(jīng)理黎根發(fā)及監(jiān)事時(shí)品仁均在上置集團(tuán)有過(guò)高層任職經(jīng)歷。而國(guó)開川沙的董事長(zhǎng)及副董事長(zhǎng)分別來(lái)自另兩家出資方，董事長(zhǎng)徐國(guó)貞為國(guó)開行上海市分行副行長(zhǎng)，而副董事長(zhǎng)高惠明則是上海浦東川沙投資經(jīng)營(yíng)管理中心的法人代表。

PPP模式“打包”社區(qū)建設(shè)/

“投融資是城鎮(zhèn)化的基礎(chǔ)和關(guān)鍵所在。從目前全國(guó)的情況來(lái)看，城鎮(zhèn)化投融資的頂層設(shè)計(jì)、統(tǒng)籌謀劃和實(shí)施還是不夠的，無(wú)論是政府買單還是市場(chǎng)買單，都存在非常大的壓力。”今年3月在上海舉行的中國(guó)城鎮(zhèn)化高層國(guó)際論壇上，國(guó)開金融公司副總裁左坤曾如是表示。

雖然在論壇期間左坤并未專門提及六灶社區(qū)項(xiàng)目，不過(guò)此番入局國(guó)開川沙，無(wú)疑是國(guó)家開發(fā)銀行化解城鎮(zhèn)化建設(shè)投融資難題的又一次新嘗試。在他看來(lái)，“市場(chǎng)買單”的模式下，首要瓶頸是從事新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的企業(yè)無(wú)法獲得長(zhǎng)期大額低成本融資。

浦東改革與發(fā)展研究院綜合研究室主任解棟棟告訴記者，國(guó)家財(cái)政部目前正在力推PPP模式，替代原先由政府主導(dǎo)的城鎮(zhèn)化建設(shè)模式，以化解地方政府的償債壓力，而國(guó)開川沙的項(xiàng)目公司中，就包括國(guó)有、民營(yíng)以及集體所有制等多種資本。在混合所有制之外，其創(chuàng)新意義還在于公司不是單純建設(shè)某個(gè)具體的樓盤項(xiàng)目，而是將六灶社區(qū)的地塊開發(fā)、商業(yè)配套等多項(xiàng)城市建設(shè)內(nèi)容“打包”承建。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲悉，六灶社區(qū)的定位并非僅是一個(gè)動(dòng)遷安置基地，在規(guī)劃中，其還被賦予發(fā)展旅游服務(wù)及現(xiàn)代都市農(nóng)業(yè)的產(chǎn)城融合目標(biāo)。

上海財(cái)經(jīng)大學(xué)旅游管理系主任何建民教授告訴記者，浦東川沙等迪士尼周邊新城鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展可以考慮借力樂(lè)園效應(yīng)，建設(shè)能與迪士尼形成互補(bǔ)融合的產(chǎn)業(yè)。

解棟棟表示，在他看來(lái)，包括川沙在內(nèi)的浦東“中部城鎮(zhèn)帶”建設(shè)，可能會(huì)是未來(lái)“十三五”期間的一項(xiàng)重要任務(wù)，包括了借力迪士尼樂(lè)園帶動(dòng)川沙等地城鎮(zhèn)化發(fā)展等內(nèi)容，而六灶社區(qū)則是其中的一塊小拼圖。