每經(jīng)編輯 嚴躍進    

◎嚴躍進

最近對樓市限購政策松綁的呼聲甚高，不過央行的救市做法卻頗有一番新意味。日前，央行約談商業(yè)銀行，希望其加大首套房貸的規(guī)模和優(yōu)惠力度。但與此同時，央行并沒有流露出要出臺大規(guī)模的信貸刺激計劃。這其實反映了央行在限購政策松綁問題上的糾結(jié)心態(tài)：松綁限購或?qū)⑻嵴駱鞘?，但房價可能會面臨一波新的漲勢。

目前對于 “救市”的主流觀點是：降低入市門檻，刺激供求雙方積極入市。但實際上，“救市”還有另一層意思，即讓樓市獲得轉(zhuǎn)型的機會。矛盾之處在于：市場若放松，那么房價就會出現(xiàn)反彈態(tài)勢；而市場若繼續(xù)收緊，房價雖然能受抑制，但樓市也將背負“崩盤”壓力。

中國樓市面臨一個悖論：穩(wěn)定房價和提振樓市之間的矛盾。此類悖論，在市場有爭議的高庫存、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人口導(dǎo)入等內(nèi)容上均有所體現(xiàn)。

目前救市的最大理由就是緩解高庫存壓力。高庫存是否是樓市的病態(tài)？如果緩解高庫存，房企的資金緊張局面勢必緩解。但反過來，庫存若能有效去化，那么類似的日光盤現(xiàn)象又會出現(xiàn)，進而成為引致看漲預(yù)期的導(dǎo)火索。高庫存可以作為房價的穩(wěn)定器。一味堅持快速去庫存的思維，可能是促使房價反彈的誘因。

救市不光是在救樓市，也是在救城市。目前很多二、三線城市的房地產(chǎn)業(yè)比重比較大，甚至是當(dāng)?shù)刈畲蟮闹еa(chǎn)業(yè)。所以，從發(fā)展產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟和提高地方財政收入等要求看，必須積極進行寬松的樓市政策注入，從而盤活樓市資源。但問題在于，如果在這個時間點救活樓市，就會導(dǎo)致更多的投機型資本進入。限購政策的松綁固然好，但對于地方經(jīng)濟的發(fā)展可能會留下后遺癥。

很多加入救市大軍的城市，在松綁政策的制定上都會和落戶政策相掛鉤。這里有一個隱形前提：救市能加快外來人口的導(dǎo)入和購買力的釋放，從而改善當(dāng)?shù)氐耐顿Y環(huán)境，引導(dǎo)各個企業(yè)進入?，F(xiàn)實情況是，這么多年來，“孔雀東南飛”的人口遷移格局沒有發(fā)生實質(zhì)性變化。若沒有產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入，那么人口并不會因為限購政策的松綁而加快流入。而產(chǎn)業(yè)因為沒有人口的導(dǎo)入，也會擔(dān)憂在該市場的投資風(fēng)險。產(chǎn)業(yè)和人口誰先進入，這是地方政府一直很懊惱的問題。

處理好“穩(wěn)定房價”和“提振樓市”的關(guān)系，自然需要一定的智慧。想當(dāng)然地進行救市，難免會有后遺癥。此次央行提供了限購松綁中的一個模板：有條件地進行放松，并將樓市資源盡可能地向剛需購房者傾斜。這樣的一個傾斜做法，自然需要差異化、有條件的松綁計劃。那么，什么樣的救市策略才能真正解決這樣一個悖論呢？

整個市場的主流觀點是：三、四線城市最需要松綁，因為庫存積壓。但此類城市過去并沒有為太多的限購政策所束縛，人口導(dǎo)入速度不會因為政策松綁而大量流入，當(dāng)?shù)氐馁徺I力也不會因此而快速向樓市注入。因此對于此類松綁限購的做法還是需要潑冷水。事實上，限購政策主要還是體現(xiàn)在一、二線城市。亟須松綁或注入樓市刺激政策的不是三、四線城市，而是一、二線城市的郊區(qū)市場。此類城市的樓盤開發(fā)規(guī)模較大，可以成為外來人口購房的重要空間。對此類城市注入寬松的購房政策，利好人口的導(dǎo)入，屬于比較務(wù)實的做法。筆者建議對此類城市市區(qū)中的老市民購房資格進行松綁，鼓勵其進行二次置業(yè)，但必須在郊區(qū)樓盤中完成。這樣的一個松綁，利好當(dāng)?shù)厥忻窀纳菩妥》啃枨蟮臐M足，同時能為市區(qū)增加更多的二手房源。

2010年以來的限購限貸政策威懾力才剛剛顯露。此刻魯莽地對此類政策進行松綁，自然容易貶損政策的公信力。所以，還是需要采取有條件的松綁，并且要給予該行業(yè)3~6個月的反思期。這樣將有效抑制投資投機需求，并鼓勵剛需購房者的入市。在為各個市場主體找到最佳利益平衡點的同時，真正破解樓市的悖論。

（作者為上海易居房地產(chǎn)研究院研究員）