我國(guó)樓市周期性調(diào)整的核心是房?jī)r(jià)逐漸回歸理性，逐漸由消費(fèi)者來(lái)決定未來(lái)樓市的供求關(guān)系。中央政府要做的就是重新確立住房市場(chǎng)的發(fā)展模式，重新定位住房的性質(zhì)，讓住房市場(chǎng)成為消費(fèi)品市場(chǎng)而不是投資賺錢(qián)的工具。如果未來(lái)中國(guó)的住房市場(chǎng)是一個(gè)由消費(fèi)者主導(dǎo)的市場(chǎng)，能讓廣大農(nóng)民有可支付能力進(jìn)入城市住房市場(chǎng)，并在城市定居下來(lái)，則我國(guó)樓市不僅會(huì)有比現(xiàn)在以投資為主導(dǎo)的市場(chǎng)大得多的發(fā)展空間，全面消化目前的產(chǎn)能過(guò)剩，也能為新型城市化發(fā)展奠定扎實(shí)的基礎(chǔ)。

十多年來(lái)以投機(jī)炒作為主導(dǎo)的中國(guó)樓市，如果市場(chǎng)預(yù)期逆轉(zhuǎn)，周期性調(diào)整就不可避免。而樓市的周期性調(diào)整不僅會(huì)影響地方政府的土地財(cái)政，沖擊銀行的資產(chǎn)質(zhì)量，而且還將沖擊中國(guó)的“房地產(chǎn)化”的整體經(jīng)濟(jì)，改變當(dāng)前整個(gè)樓市的利益格局?；谶@種牽一發(fā)動(dòng)全身的情形，就有了種種指望政府救市的聲音，也有了地方政府五花八門(mén)的樓市托市之舉措。按照慣性思維，當(dāng)前的不少信息被解讀成中央政府將開(kāi)始救市。

比如，據(jù)悉住建部正在全面調(diào)研房地產(chǎn)市場(chǎng)，以便準(zhǔn)確研判當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，并根據(jù)這些研判對(duì)當(dāng)前樓市給出相應(yīng)的政策。而有媒體就把這些舉動(dòng)解讀為中央政府將全面松綁早幾年推出的限購(gòu)政策。同時(shí)，有媒體在央行行長(zhǎng)周小川的公開(kāi)談話中“捕捉”到了樓市調(diào)控政策或?qū)⒄{(diào)整的暗示。至于有個(gè)別地方政府迫不及待出臺(tái)禁止房?jī)r(jià)下降的限價(jià)令，似乎更向市場(chǎng)發(fā)出了中央政府將大規(guī)模松綁以往限購(gòu)政策的強(qiáng)烈信號(hào)。處于不同的利益，市場(chǎng)各方對(duì)同一信息做出不同的解讀是很正常的。現(xiàn)在大家特別關(guān)注的是，中央政府對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)形勢(shì)有怎樣的判斷，市場(chǎng)期盼了多年的確保住房市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制有沒(méi)有可能趁這次調(diào)整的時(shí)機(jī)得到推進(jìn)，進(jìn)而為房地產(chǎn)市場(chǎng)探尋一條健康發(fā)展之路？

當(dāng)前樓市出現(xiàn)的周期性調(diào)整勢(shì)頭，并非是早幾年那種完全是由政府的宏觀調(diào)控政策所引致，而是市場(chǎng)力量使然。也就是說(shuō)，持續(xù)了十多年的過(guò)度依賴房地產(chǎn)推動(dòng)的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式已不可持續(xù)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已到了非調(diào)整不可的時(shí)候，否則會(huì)引發(fā)更大的問(wèn)題。只有通過(guò)樓市的周期性調(diào)整，才有可能理順已被完全扭曲了的價(jià)格關(guān)系，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)才可能重新定位，“房地產(chǎn)化”經(jīng)濟(jì)才有望全面轉(zhuǎn)型。

隨著利率市場(chǎng)化改革的深入，隨著互聯(lián)網(wǎng)金融爆炸式的增長(zhǎng)，我國(guó)金融市場(chǎng)環(huán)境正在發(fā)生根本性變化，資金密集、體量又如此巨大的樓市無(wú)法再融集到低成本的資金、無(wú)法以更大杠桿讓大量資金流入。在這樣的市場(chǎng)限制下，政府要救樓市，不僅救不了，即使救了也只能以行政方式重新要求商業(yè)銀行向房地產(chǎn)業(yè)提供低成本的資金，這等于把樓市的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到了銀行，不僅沒(méi)有化解房地產(chǎn)市場(chǎng)之風(fēng)險(xiǎn)，反之讓金融體系陷入了系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)之中。

由于房?jī)r(jià)持續(xù)上漲了十幾年，不少城市的房?jī)r(jià)漲幅驚人，并由此把不少地城市的房地產(chǎn)泡沫吹得更大，而這些都是當(dāng)時(shí)的金融條件所造成的。同樣，當(dāng)金融市場(chǎng)條件發(fā)生了巨大變化時(shí)，住房投資者肯定會(huì)看到所隱藏巨大風(fēng)險(xiǎn)的嚴(yán)重性，因此，住房投資者肯定會(huì)逐漸退出市場(chǎng)。在這種情況下，市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期就可能突然逆轉(zhuǎn)。對(duì)于一個(gè)以住房投資者為主導(dǎo)的市場(chǎng)，如果當(dāng)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期突然逆轉(zhuǎn)，持續(xù)上漲的房?jī)r(jià)想不調(diào)整及不下跌是不可能的。

最為重要的十八屆三中全會(huì)精神實(shí)質(zhì)，就是讓市場(chǎng)在資源配置過(guò)程中起決定性作用，全面減少政府對(duì)市場(chǎng)活動(dòng)的干預(yù)。而這一精神轉(zhuǎn)化為具體政策，就是要讓以往政府主導(dǎo)住房市場(chǎng)政策退出，讓市場(chǎng)的價(jià)格機(jī)制起決定性作用。因此，不少城市面對(duì)建造嚴(yán)重過(guò)剩的住房，讓價(jià)格機(jī)制起作用或房?jī)r(jià)下跌也是一種趨勢(shì)。如果只有上漲而沒(méi)有下跌的價(jià)格，豈有市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制可言？所以，住房市場(chǎng)價(jià)格上漲或下跌本來(lái)就是一件正常的事情。如果政府再要左右樓市的價(jià)格，這不僅會(huì)讓國(guó)內(nèi)樓市的價(jià)格機(jī)制更為扭曲，而且無(wú)異于使得讓市場(chǎng)在資源配置中發(fā)揮決定性作用成了一句空話。特別是如果當(dāng)房?jī)r(jià)上漲時(shí)，政府就強(qiáng)調(diào)房?jī)r(jià)的市場(chǎng)機(jī)制作用，而房?jī)r(jià)下跌時(shí)又只強(qiáng)調(diào)政府干預(yù)之手段，那么這不僅沒(méi)有市場(chǎng)可言，更與建立樓市發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制的方向背道而馳，又回到了一切為GDP增長(zhǎng)服務(wù)的老路上去。

既然國(guó)內(nèi)樓市周期性調(diào)整是一種趨勢(shì)，中央政府的態(tài)度其實(shí)也很簡(jiǎn)單，就是順應(yīng)市場(chǎng)的發(fā)展，這樣才能讓市場(chǎng)在國(guó)內(nèi)樓市的資源配置過(guò)程中起決定性作用。不過(guò)，面對(duì)國(guó)內(nèi)樓市這種周期性調(diào)整，中央政府不是要通過(guò)政府行政干預(yù)方式來(lái)中止這種樓市的周期性調(diào)整，而是要借這種樓市的周期性調(diào)整建立起未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。

因?yàn)椋覈?guó)樓市周期性調(diào)整的核心是房?jī)r(jià)逐漸回歸理性，及逐漸由消費(fèi)者來(lái)決定未來(lái)樓市的供求關(guān)系。在這種情況下，中央政府要做的就是重新確立住房市場(chǎng)的發(fā)展模式，重新定位住房的性質(zhì)，讓住房市場(chǎng)成為消費(fèi)品市場(chǎng)而不是投資賺錢(qián)的工具。如果未來(lái)中國(guó)的住房市場(chǎng)是一個(gè)由消費(fèi)者主導(dǎo)的市場(chǎng)，能讓廣大農(nóng)民有可支付能力進(jìn)入城市住房市場(chǎng)，并在城市定居下來(lái)，則我國(guó)樓市不僅會(huì)有比現(xiàn)在以投資為主導(dǎo)的市場(chǎng)大得多的發(fā)展空間，全面消化目前的產(chǎn)能過(guò)剩，也能為新型城市化發(fā)展奠定扎實(shí)的基礎(chǔ)。

而要讓一個(gè)以投機(jī)為主導(dǎo)的住房市場(chǎng)轉(zhuǎn)型為一個(gè)以消費(fèi)為主導(dǎo)的住房市場(chǎng)，政府就要通過(guò)合適的經(jīng)濟(jì)杠桿(比如信貸政策及稅收政策)全面遏制住房投機(jī)炒作，去除住房市場(chǎng)賺錢(qián)功能。這是我國(guó)住房市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的關(guān)鍵所在。就目前的情況來(lái)看，我國(guó)住房市場(chǎng)稅收制度十分落后，從而使得住房市場(chǎng)成了一個(gè)少數(shù)人掠奪多數(shù)人財(cái)富的轉(zhuǎn)移機(jī)制，成了財(cái)富分配不公的主要根源之一。同時(shí)，住房稅收制度的落后還在于激勵(lì)地方政府過(guò)度依賴土地財(cái)政，在于過(guò)度激勵(lì)居民及企業(yè)舍棄在實(shí)體經(jīng)濟(jì)的財(cái)富創(chuàng)造而是把住房投機(jī)炒作當(dāng)成了其生財(cái)之道。因此，中央政府要借助當(dāng)前樓市的周期性調(diào)整全面完善住房市場(chǎng)的稅收制度，理順住房市場(chǎng)的利益關(guān)系，只在這樣才能夠保證未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康持續(xù)發(fā)展。

要建立起國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制，筆者想特別強(qiáng)調(diào)，中央政府還須借助這次樓市的周期性調(diào)整建立起一套有效激勵(lì)居民住房消費(fèi)的信貸制度及稅收減免制度，由此建立起能健康持續(xù)發(fā)展的住房保障制度。這是確立我國(guó)未來(lái)住房市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的主要方面。

(作者系中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員)