每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

超過75%的客戶選擇萬(wàn)科的房子是為了享受萬(wàn)科物業(yè)的服務(wù)，中海地產(chǎn)的房子售價(jià)往往比周邊的項(xiàng)目高出3000元/平方米……在消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)的考慮因素中，物業(yè)服務(wù)與配套所占的比重越來越大。

然而，據(jù)中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)調(diào)查，相當(dāng)數(shù)量的物業(yè)服務(wù)企業(yè)陷入生存困境。在此背景下，花樣年、萬(wàn)科、綠城等開發(fā)商紛紛創(chuàng)新商業(yè)模式、試水“云服務(wù)”，希望將物業(yè)管理由勞動(dòng)密集性產(chǎn)業(yè)變?yōu)橹橇γ芗援a(chǎn)業(yè)，從而應(yīng)對(duì)勞動(dòng)力成本快速上升的壓力。

但是，理想很豐滿，現(xiàn)實(shí)很骨感，很多房企的“云服務(wù)”還在探索之中，離實(shí)現(xiàn)贏利還有很長(zhǎng)一段距離。

世聯(lián)行董事長(zhǎng)陳勁松曾表示，隨著房地產(chǎn)供應(yīng)逐漸過剩，原有的“拿地-開發(fā)-賣房”的粗放發(fā)展模式難以為繼，房地產(chǎn)的下半場(chǎng)將進(jìn)入“服務(wù)時(shí)代”，誰(shuí)能提供更好的配套與服務(wù)，并能挖掘業(yè)主需求提供增值服務(wù)，誰(shuí)就有望在房地產(chǎn)的“服務(wù)時(shí)代”脫穎而出。

然而，根據(jù)中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)去年10月發(fā)布的 《物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱《報(bào)告》），受剛性成本急劇上升與稅負(fù)居高不下影響，相當(dāng)數(shù)量的物業(yè)服務(wù)企業(yè)陷入生存困境。

在此背景下，以花樣年彩生活、萬(wàn)科物業(yè)為代表的一批具有前瞻性的房地產(chǎn)公司通過將“云服務(wù)”與物業(yè)管理相結(jié)合，嘗試探索全新的盈利模式，但目前仍在探索中，成效并不大。

輝立證券分析師陳耕向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，目前花樣年彩生活的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入仍主要依賴于傳統(tǒng)的物業(yè)管理，且收入增長(zhǎng)依賴于管理規(guī)模的擴(kuò)張，盡管公司在社區(qū)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)等方面取得一定突破，但未來的核心增長(zhǎng)點(diǎn)——增值服務(wù)仍處于起步階段，短期內(nèi)尚不具備實(shí)質(zhì)性增長(zhǎng)條件。

物業(yè)對(duì)購(gòu)房影響力上升/

綠城中國(guó)董事會(huì)主席宋衛(wèi)平指出，目前大家購(gòu)買房子越來越多地考慮房子背后的服務(wù)因素。

記者從 “2014年價(jià)值地產(chǎn)總評(píng)榜”組委會(huì)了解到，萬(wàn)科、恒大、世茂、碧桂園等龍頭開發(fā)商提升產(chǎn)品附加值的方法幾乎一致，都是在服務(wù)上做文章。讓物業(yè)管理承擔(dān)更周到的居家服務(wù)，以吸引更多的消費(fèi)者購(gòu)買。

“以往在決定購(gòu)房者意向的重要因素中，價(jià)格與地段占了絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，但近年來物業(yè)服務(wù)與配套所占的比重越來越高”，中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜告訴記者，由于優(yōu)秀的物業(yè)管理能更好地維護(hù)社區(qū)環(huán)境，并提供更優(yōu)質(zhì)的配套服務(wù)，長(zhǎng)遠(yuǎn)而言有助于為項(xiàng)目帶來更大的升值空間，因此購(gòu)房者為其支付溢價(jià)的意愿也更高。

在中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)謝家瑾看來，物業(yè)服務(wù)與配套逐漸成為房企銷售成敗的關(guān)鍵因素。“你知道龍湖的房子為什么越做越好嗎？因?yàn)辇埡飿I(yè)有一個(gè)40人的前期介入團(tuán)隊(duì)，可以提前規(guī)避產(chǎn)品問題。他們的地產(chǎn)工程師現(xiàn)在都尊物業(yè)工程師為‘老師’了。”

萬(wàn)科集團(tuán)通過第三方調(diào)查獲得的數(shù)據(jù)顯示，超過75%的人稱選擇萬(wàn)科的房子是希望享受萬(wàn)科的物業(yè)服務(wù)。

“我們?cè)?jīng)做過一次調(diào)查，發(fā)現(xiàn)中海地產(chǎn)的房子售價(jià)往往比周邊的中小型房企項(xiàng)目高3000元/平方米以上，背后的原因就是中海擁有口碑良好的物業(yè)管理服務(wù)”，克而瑞研究中心一名分析師表示，很多大型房企之所以擁有更高的產(chǎn)品溢價(jià)能力，歸根到底是因?yàn)樗鼈兡芫酆细嗟纳钆c商業(yè)配套資源，為業(yè)主帶來更好的物業(yè)服務(wù)，以彌補(bǔ)社會(huì)公共資源的不足。

物業(yè)公司陷生存困境/

雖然物業(yè)及各種配套服務(wù)，成為影響房屋銷售的重要因素，但對(duì)開發(fā)商來說，這卻是一筆算不過來的賬。

“據(jù)我們多年來的觀察，絕大多數(shù)物業(yè)管理公司處于虧損狀態(tài)，只有萬(wàn)科、中海、花樣年這些大企業(yè)能實(shí)現(xiàn)盈利。”宋延慶告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

上述《報(bào)告》也提及，根據(jù)福建省住建廳開展的 “物業(yè)管理行業(yè)生存狀況專項(xiàng)調(diào)查”，被調(diào)查的293家企業(yè)中有接近40%處于虧損狀態(tài)，收不抵支引發(fā)開發(fā)商對(duì)部分項(xiàng)目棄管。對(duì)廣東汕頭的調(diào)查顯示，超過75%的物業(yè)服務(wù)企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困難，甚至虧損，直接導(dǎo)致企業(yè)對(duì)日常服務(wù)投入減少，影響物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，引發(fā)矛盾和糾紛。

虧損的背后，主要是人力成本上漲以及物業(yè)管理費(fèi)缺乏市場(chǎng)化定價(jià)機(jī)制?！秷?bào)告》顯示，以廣州為例，2010~2012年，職工最低工資標(biāo)準(zhǔn)和社保福利的政策性調(diào)升接近50%；今年5月，職工最低工資標(biāo)準(zhǔn)再次上調(diào)至1550元/月，漲幅達(dá)19.2%。隨著用工成本的持續(xù)上漲，物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力日益加劇，由此也引發(fā)了降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和棄管小區(qū)等一系列問題。

但與之相對(duì)的是，物業(yè)管理價(jià)格調(diào)整機(jī)制存在缺失?！秷?bào)告》顯示，哈爾濱市一些老舊住宅小區(qū)至今實(shí)行10多年前制定的0.3元/平方米左右的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；珠海市“多層住宅物管費(fèi)收取指導(dǎo)價(jià)格0.35~0.55元/平方米·月”10年沒有調(diào)整過；北京至今仍在執(zhí)行上世紀(jì)90年代末制定的經(jīng)濟(jì)適用房物業(yè)服務(wù)費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)格0.55元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)。

“幾乎每家開發(fā)商都有自己的物業(yè)公司，物業(yè)公司的總?cè)藬?shù)占到了地產(chǎn)公司總?cè)藬?shù)的三分之二以上。以萬(wàn)科為例，2013年年報(bào)顯示公司員工總量為35330人，其中物業(yè)公司人數(shù)高達(dá)27648人。人力成本逐年上漲，但物業(yè)費(fèi)又受到政府的限價(jià)管理，導(dǎo)致整個(gè)行業(yè)面臨大面積虧損，大多數(shù)開發(fā)商不得不把物業(yè)公司作為售后服務(wù)部門并為其提供補(bǔ)貼。”宋延慶告訴記者。

房企推出云服務(wù)/

在此背景下，花樣年、萬(wàn)科等企業(yè)率先通過應(yīng)用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)與拓展延伸服務(wù)，逐漸將物業(yè)服務(wù)由勞動(dòng)密集型變成智力密集型，以實(shí)現(xiàn)商業(yè)模式的創(chuàng)新。

以計(jì)劃在香港聯(lián)交所拆分上市的花樣年彩生活為例，旗下首款社區(qū)服務(wù)APP“彩之云”提供物業(yè)服務(wù)、商品服務(wù)、虛擬服務(wù)、智能管家、連鎖經(jīng)營(yíng)等業(yè)務(wù)，并基于這些業(yè)務(wù)所生成的消費(fèi)大數(shù)據(jù)，推出了針對(duì)業(yè)主的工薪貸、業(yè)主貸和生意貸。

根據(jù)花樣年最新發(fā)布的公告顯示，截至2014年2月28日，彩生活已進(jìn)駐76個(gè)城市，為760個(gè)住宅社區(qū)提供管理或顧問服務(wù)。憑借海量社區(qū)客戶資源，公司推出了金融服務(wù)、國(guó)際物業(yè)、文旅集團(tuán)、商業(yè)管理、養(yǎng)老養(yǎng)生等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)。

以社區(qū)小貸業(yè)務(wù)為例，截至4月底，彩生活已在廣西、廣東、湖南、湖北、四川開設(shè)共17家分公司，并在4月單月實(shí)現(xiàn)放貸金額近4000萬(wàn)元。

與多數(shù)傳統(tǒng)物管業(yè)務(wù)陷入虧損困境不同的是，彩生活已經(jīng)實(shí)現(xiàn)盈利?；幽昴陥?bào)顯示，2013年彩生活實(shí)現(xiàn)收入3.15億元，同比增長(zhǎng)70%。據(jù)花樣年內(nèi)部人士透露，彩生活的毛利率超過40%，去年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)接近1億元。此外，花樣年的最新公告顯示，以彩生活為主的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)占據(jù)花樣年4月份整體業(yè)務(wù)收入約20%。

試圖在“云服務(wù)”分一杯羹的還有世茂、萬(wàn)科與金地集團(tuán)等龍頭房企。萬(wàn)科物業(yè)與華為合作開發(fā)的手機(jī)APP“住這兒”在去年“雙十一”正式推出，主要為萬(wàn)科業(yè)主提供社區(qū)圈子交流與周邊商圈服務(wù)。據(jù)萬(wàn)科內(nèi)部人士介紹，萬(wàn)科物業(yè)未來將通過“云生活、社區(qū)一卡通、安防與停車管理、設(shè)施設(shè)備遠(yuǎn)程管理、移動(dòng)APP智慧之家”五大科技的運(yùn)用，由物業(yè)管理專家向“房務(wù)、資產(chǎn)、生活管家”升級(jí)。

金地集團(tuán)則通過整合各區(qū)域、城市、項(xiàng)目的優(yōu)質(zhì)資源，構(gòu)成一個(gè)服務(wù)資源池，客戶通過加入金地“家天下”客戶網(wǎng)絡(luò)，可享受居家、教育、健康、商旅、消費(fèi)、公益等“云服務(wù)”，但這些服務(wù)的根本目的并不是增加盈利，而是以此吸引客戶多買房子。

云服務(wù)“錢景”不明朗/

花樣年總裁潘軍曾算過一筆賬：花樣年的目標(biāo)是2020年讓“彩生活”遍布100個(gè)千萬(wàn)級(jí)人口的城市，若每個(gè)城市服務(wù)人口約40萬(wàn)，服務(wù)就達(dá)到4000萬(wàn)人。如果人均年消費(fèi)2萬(wàn)元，每年就有8000億元從 “彩生活”門口流過，公司只需收取1%的代理費(fèi)，就有80億元的利潤(rùn)，而且是已剔除員工工資的純利。

理想很豐滿，現(xiàn)實(shí)很骨感。一位花樣年業(yè)主在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)坦言，雖然很多業(yè)主安裝了“彩之云”APP，但除了每個(gè)月通過APP繳納物業(yè)費(fèi)享受一點(diǎn)打折外，大多數(shù)人極少使用APP里的其他服務(wù)。

“雖然房企擁有數(shù)量龐大的業(yè)主群，但業(yè)主憑什么只用開發(fā)商的平臺(tái)去消費(fèi)？”一位上市房企高管向記者表示，在電子商務(wù)領(lǐng)域，阿里巴巴、京東等巨頭已經(jīng)占據(jù)先發(fā)優(yōu)勢(shì)，它們要搶占地產(chǎn)商的業(yè)主客戶群根本沒有任何障礙。

陳耕也認(rèn)為，彩生活目前的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入仍主要依賴于傳統(tǒng)的物業(yè)管理業(yè)務(wù)，且收入增長(zhǎng)較多依賴于管理規(guī)模的擴(kuò)張，而非內(nèi)生性的增長(zhǎng)。盡管公司在社區(qū)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)等方面取得一定突破，但未來的核心增長(zhǎng)點(diǎn)——增值服務(wù)仍處于起步階段，短期內(nèi)尚不具備實(shí)質(zhì)性增長(zhǎng)條件。

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企業(yè)案例

宋衛(wèi)平的綠城往事：園區(qū)服務(wù)成本飆升價(jià)難漲

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

“我們花了20年心血探索出來的東西，好像是‘嫁不出去的女兒’，我不愿意受那個(gè)氣。算了，上市公司我不做了，就交給老孫 （融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌）去做。”

5月23日，在數(shù)百家媒體面前，個(gè)性率直的綠城中國(guó)董事會(huì)主席宋衛(wèi)平說出了他賣出綠城中國(guó)股權(quán)的理由。

他所說的“花了20年時(shí)間探索出來的東西”，是指綠城的業(yè)主們每天都能享受到的綠城園區(qū)服務(wù)。這項(xiàng)由物業(yè)管理發(fā)展起來的服務(wù)，內(nèi)容五花八門，不僅包括保安、保潔等傳統(tǒng)物業(yè)，還有醫(yī)療、教育等配套服務(wù)。

被上市資產(chǎn)拒之門外/

“他們要那個(gè)果子，卻不愿意買單。我跟九龍倉(cāng)派來洽談的人舉了個(gè)例子，他買了一把刀，他只要刀鋒，不要刀背。”接受《杭州日?qǐng)?bào)》專訪時(shí)，宋衛(wèi)平指出了他和九龍倉(cāng)的分歧所在。

在宋衛(wèi)平看來，九龍倉(cāng)為代表的股東更希望獲得賣房子的利潤(rùn)，卻不愿意承擔(dān)相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)成本。

“現(xiàn)在人們進(jìn)一步認(rèn)識(shí)到，買房子是為了改善生活，是買服務(wù)和配套。因此，我們以往的物業(yè)服務(wù)，包括教育、醫(yī)療、社區(qū)文化和體育組織，都要加強(qiáng)。”宋衛(wèi)平說，綠城的產(chǎn)品對(duì)園區(qū)服務(wù)的依托由來已久，正是依靠這部分沒有上市的資產(chǎn)，綠城才有了競(jìng)爭(zhēng)力。

去年，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者參觀杭州綠城玫瑰園等項(xiàng)目時(shí)發(fā)現(xiàn)，園區(qū)服務(wù)的確是其競(jìng)爭(zhēng)力的一個(gè)重要來源。

事實(shí)上，綠城的營(yíng)銷部門特別看重園區(qū)服務(wù)對(duì)公司營(yíng)銷的支持。此前，融綠（融創(chuàng)、綠城合資企業(yè)）上海項(xiàng)目的營(yíng)銷人員曾透露，綠城一直在努力提升對(duì)業(yè)主的服務(wù)，以幫助產(chǎn)品獲得更好的銷售。

但是，“果子好吃樹難栽”，提供的服務(wù)越多，需要付出的成本就越高。億翰智庫(kù)上市公司研究中心副主任張化東說，物業(yè)服務(wù)屬于勞動(dòng)密集型行業(yè)。隨著勞動(dòng)力成本上升，物業(yè)服務(wù)的成本越來越高，但是服務(wù)價(jià)格卻很難在短期內(nèi)有大幅上漲，因此虧損難以避免。

綠城集團(tuán)園區(qū)事業(yè)部有關(guān)人士也承認(rèn)，目前盈利并不是園區(qū)服務(wù)考慮的重點(diǎn)。

在這一背景下，宋衛(wèi)平與九龍倉(cāng)出現(xiàn)分歧也不足為奇。事實(shí)上，在九龍倉(cāng)介入前，綠城一直是用綠城房產(chǎn)銷售的部分利潤(rùn)來補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)的開銷。宋衛(wèi)平也曾多次提及，綠城的房子降價(jià)空間有限，就是因?yàn)樾枰S持園區(qū)服務(wù)。

九龍倉(cāng)短視？/

九龍倉(cāng)放棄把綠城園區(qū)服務(wù)納入上市公司體系，也許并不是明智的選擇。他們的這一選擇，不僅迫使宋衛(wèi)平萌生退意，也讓本來有望成為下一棵“搖錢樹”的園區(qū)服務(wù)旁落他人。

2013年中，綠城開始對(duì)園區(qū)服務(wù)進(jìn)行新一輪升級(jí)，核心是圍繞業(yè)主的需求，發(fā)展包括電商在內(nèi)的一系列配套服務(wù)，這被稱作是綠城的“云服務(wù)”。

綠城分管運(yùn)營(yíng)的執(zhí)行總經(jīng)理傅林江認(rèn)為，這個(gè)類似于大數(shù)據(jù)分析的業(yè)務(wù)板塊未來會(huì)有較大盈利空間。不過截至目前，綠城“云服務(wù)”尚未找到最終的盈利方向，還在探索商業(yè)模式。

今年4月，綠城電商選擇綠城開發(fā)的翡翠灣試驗(yàn)。當(dāng)時(shí)，他們?cè)趧倓偨环康聂浯錇持蛔髁艘粋€(gè)簡(jiǎn)單的宣傳，就吸引到了該小區(qū)100多名業(yè)主參觀綠城電商的樣板間，最終有六成以上業(yè)主和綠城電商簽訂了意向協(xié)議。

張化東說，綠城云服務(wù)可為供應(yīng)商提供銷售商品和服務(wù)的渠道，而為了獲得這個(gè)渠道，供應(yīng)商需支付相應(yīng)的費(fèi)用。

此前，網(wǎng)易商業(yè)就16個(gè)行業(yè)的成本構(gòu)成進(jìn)行調(diào)查，發(fā)現(xiàn)絕大多數(shù)行業(yè)中，渠道費(fèi)用占到價(jià)格的9%~40%?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者采訪了一些電商企業(yè)，發(fā)現(xiàn)他們要進(jìn)入小區(qū)推廣并建設(shè)渠道，需要支付的成本也不小。也就是說，傳統(tǒng)物業(yè)一旦成為零售渠道的一部分，將獲得極為可觀的利潤(rùn)。

不過，目前把物業(yè)小區(qū)作為銷售渠道的企業(yè)還不多見。張化東對(duì)此分析稱，原因之一是開發(fā)商服務(wù)的小區(qū)數(shù)量有限。以花樣年為例，盡管并購(gòu)了大量的物業(yè)管理公司，目前其服務(wù)的業(yè)主也不過100多萬(wàn)戶。綠城園區(qū)服務(wù)事業(yè)部負(fù)責(zé)人汪婷婷則道出了另一個(gè)原因：很多物業(yè)管理公司（開發(fā)商）的基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)做得不夠好，用戶沒有形成長(zhǎng)期利用物業(yè)平臺(tái)的習(xí)慣。

據(jù)她介紹，綠城的園區(qū)服務(wù)分為兩部分——基礎(chǔ)服務(wù)和增值服務(wù)。目前，增值服務(wù)是盈利的。如果未來越來越多的供應(yīng)商被綠城的園區(qū)服務(wù)平臺(tái)吸引，通過“云服務(wù)”向業(yè)主銷售服務(wù)和商品，園區(qū)服務(wù)也有望實(shí)現(xiàn)盈利。

實(shí)際上，綠城能提供給供應(yīng)商的不僅是渠道，還有大數(shù)據(jù)分析能力。綠城的園區(qū)服務(wù)體系能夠掌握業(yè)主的很多消費(fèi)需求信息和習(xí)慣，加以分析后提供給供應(yīng)商，后者就可以根據(jù)業(yè)主的需求有針對(duì)性地推出產(chǎn)品和服務(wù)。

綠城經(jīng)營(yíng)的上述服務(wù)內(nèi)容，已經(jīng)受到包括阿里巴巴董事局主席馬云在內(nèi)的很多人垂涎。宋衛(wèi)平在接受《杭州日?qǐng)?bào)》采訪時(shí)表示，馬云對(duì)綠城的教育、醫(yī)療甚至足球都非常感興趣。

下一個(gè)“綠城代建”？/

上世紀(jì)80年代以前，計(jì)算機(jī)軟件和硬件是作為一個(gè)整體對(duì)外出售的。但在個(gè)人電腦大面積普及以后，軟件和硬件開始分開銷售；后來，軟件的利潤(rùn)空間超過了硬件，微軟也因此一度成為全球市值最高的公司。

這一幕同樣也可能出現(xiàn)在房地產(chǎn)領(lǐng)域。蘭德咨詢總裁宋延慶曾在一次演講時(shí)說，物業(yè)費(fèi)這么低，太高了還不行，所以整個(gè)物業(yè)行業(yè)大面積虧損。

但是，當(dāng)配套和服務(wù)能夠左右人們的購(gòu)房選擇，甚至成為消費(fèi)者購(gòu)房主要的考慮因素時(shí)，物業(yè)服務(wù)也會(huì)像上世紀(jì)80年代的軟件業(yè)一樣，從計(jì)算機(jī)行業(yè)獨(dú)立出來，形成新的行業(yè)。

據(jù)汪婷婷介紹，綠城代建此前提供的服務(wù)，除了綠城的品牌和產(chǎn)品，還包括園區(qū)服務(wù)，園區(qū)服務(wù)可通過房地產(chǎn)銷售套現(xiàn)。未來，園區(qū)服務(wù)不排除向綠城以外的開發(fā)商提供服務(wù)，這樣一來，綠城的園區(qū)服務(wù)也有可能像代建那樣，成為一塊獨(dú)立的業(yè)務(wù)，供開發(fā)商們單獨(dú)采購(gòu)。

根據(jù)綠城中國(guó)年報(bào)，2013年，僅綠城自己開發(fā)的樓盤向綠城園區(qū)服務(wù)購(gòu)買的服務(wù)總金額就達(dá)到2億元。

部分樓盤向綠城購(gòu)買服務(wù)，以提升樓盤的價(jià)值，進(jìn)而賣出一個(gè)好價(jià)格，這種可能在理論上是存在的。不過，張化東認(rèn)為，對(duì)園區(qū)服務(wù)來說，更加直觀的贏利空間還是來自于銷售渠道。綠城的云服務(wù)要想迅速贏利，首先應(yīng)該考慮的是如何提升業(yè)主的管理規(guī)模，在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上進(jìn)一步擴(kuò)大業(yè)主數(shù)量，提升營(yíng)銷渠道的價(jià)值。他認(rèn)為，渠道的寬度，最終將決定整個(gè)園區(qū)服務(wù)的贏利能力。

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現(xiàn)實(shí)難題

大數(shù)據(jù)分析盈利：最快十年才能實(shí)現(xiàn)

每經(jīng)記者 盧曦 發(fā)自上海

繼電腦和手機(jī)之后，誰(shuí)能成為接入互聯(lián)網(wǎng)的第三極？

去年下半年，有部分開發(fā)商為了能成為這“第三極”，推出了諸如“智慧城市”、“云服務(wù)”等一系列能夠接入互聯(lián)網(wǎng)的產(chǎn)品和服務(wù)平臺(tái)，希望借助房子這一人們生活的主要場(chǎng)所，來記錄每個(gè)人的日常生活消費(fèi)習(xí)慣和需求，并根據(jù)這些需求更精準(zhǔn)地推出相應(yīng)的產(chǎn)品和服務(wù)。

但事實(shí)上，要實(shí)現(xiàn)這些功能一點(diǎn)也不容易。即使存在盈利可能，要花多少時(shí)間才能積累足夠大的數(shù)據(jù)庫(kù)也是個(gè)問題。高力國(guó)際物業(yè)及資產(chǎn)管理服務(wù)高級(jí)董事陳國(guó)華告訴記者，“數(shù)據(jù)保密是一個(gè)非常大的難題，要在內(nèi)地建立一個(gè)圍繞個(gè)人一生的數(shù)據(jù)庫(kù)，預(yù)計(jì)最快也需要10年以上。”

前提：物業(yè)公司要成為服務(wù)平臺(tái)/

資深互聯(lián)網(wǎng)評(píng)論員謝文告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，一些房產(chǎn)企業(yè)在互聯(lián)網(wǎng)方面的功能嘗試，目前已經(jīng)部分實(shí)現(xiàn)，主要集中在智能家居方面。通過與電器廠家合作，打造更智能化的生活方式，居民可以用智能手機(jī)操作家里的各種電器。

事實(shí)上，許多開發(fā)商都擁有一批待開發(fā)的數(shù)據(jù)資源。開發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主等在長(zhǎng)期的互動(dòng)中積累了大量的信息。而對(duì)于建材商、電器廠家、金融服務(wù)提供商甚至零售商來說，物業(yè)管理公司不僅是一個(gè)精準(zhǔn)推廣的渠道，更有可能創(chuàng)造出線上與線下的一個(gè)交匯點(diǎn)。

一個(gè)社區(qū)的居民構(gòu)成情況數(shù)據(jù)最直接的效用，就是可以幫助開發(fā)商了解什么樣的配套服務(wù)更適合出現(xiàn)在社區(qū)內(nèi)。這是最“原始”的大數(shù)據(jù)模式，可以在一定程度上反映社區(qū)的概況，但并不能幫助開發(fā)商獲得收益，因此必須對(duì)數(shù)據(jù)利用進(jìn)行升級(jí)。

數(shù)據(jù)的獲取并非易事。首先，居民的生活細(xì)節(jié)屬于隱私，在獲取之前需得到對(duì)方的同意。其次，如何才能得到充分有效的數(shù)據(jù)？這并非開發(fā)商的專長(zhǎng)。

謝文告訴記者，開發(fā)商需要與互聯(lián)網(wǎng)公司合作，“購(gòu)買”可能是最便捷的方式。但新浪、騰訊、淘寶這樣的超級(jí)數(shù)據(jù)庫(kù)基本上不愿意出售類似的數(shù)據(jù)，“購(gòu)買”難度很大。

“新浪微博的大量數(shù)據(jù)并非憑空得來，而是因?yàn)樗麄兿认蛴脩籼峁┝擞袃r(jià)值的服務(wù)”，謝文說，同樣的，開發(fā)商、物業(yè)公司需要為居民提供更有價(jià)值的服務(wù)，才能獲得更多的數(shù)據(jù)。但到目前為止，多數(shù)物業(yè)管理公司還不是業(yè)主生活所必需的平臺(tái)。

數(shù)據(jù)積累和套現(xiàn)的難題/

點(diǎn)融網(wǎng)技術(shù)副總裁孔令欣表示，針對(duì)社區(qū)的一些營(yíng)銷服務(wù)，不需要運(yùn)用大數(shù)據(jù)就可以做到。比如在高端住宅區(qū)，吸引豪華汽車、奢侈品的營(yíng)銷推廣自然會(huì)比較容易。如果要更明確一些，觀察社區(qū)里車輛的品牌其實(shí)就可以知道了。真正意義上的大數(shù)據(jù)，指的是大量的、多樣的數(shù)據(jù)，要能夠描繪核心用戶的興趣愛好、生活習(xí)慣等。對(duì)于房地產(chǎn)商來說，他們要獲得用戶的許可，需要建立與互聯(lián)網(wǎng)、運(yùn)營(yíng)商的合作，并不容易。中國(guó)目前的環(huán)境還很難實(shí)現(xiàn)這樣的目標(biāo)，要精準(zhǔn)到社區(qū)，要求就更高了。

“開發(fā)商任何針對(duì)細(xì)分人群的數(shù)據(jù)研究都是有價(jià)值的，不論是引入服務(wù)商，還是進(jìn)行商品的推廣，相比以往完全不研究的狀態(tài)，目前是有所提升的。”孔令欣說。

開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)商完成了對(duì)數(shù)據(jù)的研究后，開始從中挖掘價(jià)值。

深圳的彩生活服務(wù)集團(tuán)是一家互聯(lián)網(wǎng)模式下的社區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)商。居民家里需要什么商品，通過移動(dòng)App或互聯(lián)網(wǎng)登錄社區(qū)服務(wù)系統(tǒng)可以在線支付，由社區(qū)商店負(fù)責(zé)配送和服務(wù)。

彩生活與光大銀行合作發(fā)行了一張集門禁、停車卡、儲(chǔ)值卡于一體的社區(qū)卡。居民用戶可以用這張卡在線上線下刷卡購(gòu)物。服務(wù)集團(tuán)不斷推出新的產(chǎn)品，如每個(gè)月向居民推一款水果，早上從產(chǎn)地直接采摘，晚上送到業(yè)主家里，價(jià)格比超市便宜。

彩生活利用互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)及APP系統(tǒng)，以社區(qū)為中心輻射一公里微商圈，集成衣食住行等各領(lǐng)域商戶服務(wù)資源，推送活動(dòng)信息。

但截至目前，這些數(shù)據(jù)還沒有形成足夠規(guī)模的數(shù)據(jù)庫(kù)，更談不上真正意義的大數(shù)據(jù)，對(duì)很多企業(yè)來說，運(yùn)用價(jià)值不大。這也意味著，至少到目前為止，這些數(shù)據(jù)還很難通過交易來盈利。即使存在被交易的可能性，但鑒于業(yè)主的隱私要求，物業(yè)管理公司也不能隨便賣掉。

“最理想的情況是，展開新一輪類似‘搭車軟件’的商機(jī)——由各生活服務(wù)供應(yīng)商提供優(yōu)惠給業(yè)主，而回扣給開發(fā)商和物業(yè)。”高力國(guó)際陳國(guó)華說。

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突圍之路

傳統(tǒng)物業(yè)借助“云服務(wù)”開拓盈利點(diǎn)門檻低但需忍受暫時(shí)虧損

每經(jīng)記者 盧曦 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

對(duì)傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)來說，要擺脫持續(xù)虧損的境遇，目前的出路之一是成為企業(yè)新的營(yíng)銷渠道。此前，寶龍地產(chǎn)、嘉凱城在發(fā)展電商、運(yùn)用電商為開發(fā)的大型商業(yè)廣場(chǎng)集聚人氣時(shí)，就想到了通過小區(qū)的物業(yè)，最大限度地把居民的人流或網(wǎng)絡(luò)流量導(dǎo)入到周邊的商場(chǎng)或電商平臺(tái)，從而提升商品銷售量的增長(zhǎng)。他們?yōu)榱双@取這樣的渠道，都需要向物管公司付費(fèi)。而花樣年的社區(qū)電商更是立足社區(qū)建立配送中心和銷售中心。

億翰智庫(kù)上市公司研究中心副主任張化東說，學(xué)習(xí)花樣年模式，成為電商、奢侈品銷售代理商、汽車4S店甚至社區(qū)銀行業(yè)務(wù)渠道的一部分，是眼下傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)擺脫虧損最現(xiàn)實(shí)、最有可行性的突圍之路。但目前的難點(diǎn)有兩個(gè)：一是物業(yè)服務(wù)行業(yè)沒有營(yíng)銷領(lǐng)域的人才，不太懂得如何把物業(yè)變成企業(yè)的銷售渠道；二是企業(yè)管理的小區(qū)數(shù)量過于有限，很多小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的線上線下平臺(tái)利用率又不高，這些都削弱了物業(yè)服務(wù)的渠道價(jià)值。

電商積極布局小區(qū)

要在一個(gè)擁有數(shù)百戶業(yè)主的小區(qū)建立電商營(yíng)銷渠道，需要花費(fèi)多少成本？答案也許出乎很多人意料——最便宜的僅需要四、五千元。

寶龍商業(yè)集團(tuán)電商中心總經(jīng)理吳弼川說，在福州最低只需四、五千元就能進(jìn)入一個(gè)小區(qū)，他們不僅可以通過小區(qū)向業(yè)主推廣寶龍地產(chǎn)的電商App，還能夠利用小區(qū)的物業(yè)輔助商品的中轉(zhuǎn)物流，這大大促進(jìn)了租用寶龍商業(yè)廣場(chǎng)的商戶的銷售。

根據(jù)吳弼川的介紹，寶龍地產(chǎn)對(duì)電商的探索是從去年11月份開始的，并在福州試點(diǎn)運(yùn)營(yíng)。當(dāng)時(shí)，他們?cè)趯汖垙V場(chǎng)輻射5公里范圍內(nèi)的所有小區(qū)都進(jìn)行了推廣，頭三個(gè)月就取得了不錯(cuò)的效果。

通過寶龍地產(chǎn)的App，小區(qū)業(yè)主能夠?qū)崿F(xiàn)和上百家商戶進(jìn)行對(duì)話，了解不同商家的特點(diǎn)，完成預(yù)約等服務(wù)。寶龍地產(chǎn)能對(duì)這些業(yè)主的偏好和生活習(xí)慣有所了解，在此基礎(chǔ)上向業(yè)主推薦更符合他們需要的商品?；趯?duì)業(yè)主生活需求的了解，寶龍地產(chǎn)曾經(jīng)推出過一款肯德基加啤酒的餐飲組合，發(fā)現(xiàn)這個(gè)組合比單獨(dú)賣肯德基或者單獨(dú)賣啤酒的售價(jià)要高。

寶龍地產(chǎn)并不是唯一一家在小區(qū)物業(yè)服務(wù)上打主意的電商。另一家以城鎮(zhèn)商業(yè)為核心業(yè)務(wù)的公司嘉凱城也著手利用社區(qū)電商提升商場(chǎng)的人流量，并開發(fā)了一款面向小區(qū)業(yè)主的公眾號(hào)軟件。這款公眾號(hào)軟件除了能解決小區(qū)業(yè)主召喚小區(qū)物業(yè)服務(wù)、鄰里電子論壇的需求外，還能夠提前預(yù)約附近的餐館，了解商場(chǎng)售賣的最新商品的信息，從而實(shí)現(xiàn)客流集聚的功能。

物業(yè)成為業(yè)主平臺(tái)需要時(shí)間

除了正在積極布局小區(qū)網(wǎng)點(diǎn)的電商，奢侈品的營(yíng)銷也開始把目光盯上了高端住宅小區(qū)，把這些小區(qū)當(dāng)成另一個(gè)重要的營(yíng)銷渠道。意大利奢侈品牌RobertoBotticelli市場(chǎng)經(jīng)理FrankLi告訴記者，奢侈品牌與高端社區(qū)的合作早有嘗試，兩者的客群有很高的重合度。

雖然不少企業(yè)對(duì)小區(qū)物業(yè)有濃厚興趣，希望借物業(yè)“圈”到更多的潛在客戶。但是，要讓小區(qū)物業(yè)成為這些企業(yè)的銷售主渠道，并最終從中分享到可觀的利潤(rùn)，并不是件容易的事。

一個(gè)難點(diǎn)在于培養(yǎng)用戶的生活習(xí)慣，需要物業(yè)管理公司進(jìn)一步在原有的基礎(chǔ)上，追加投入服務(wù)內(nèi)容和項(xiàng)目，讓業(yè)主滿足更多家居生活需要。在這個(gè)背景之下，它才可能逐步成為業(yè)主使用的主要平臺(tái)。

綠城園區(qū)服務(wù)管理負(fù)責(zé)人汪婷婷認(rèn)為，要讓小區(qū)的物業(yè)成為業(yè)主購(gòu)買商品和服務(wù)的主要渠道。物業(yè)首先要把基礎(chǔ)服務(wù)做好，唯有如此，才有可能成為未來的主要平臺(tái)。但在這個(gè)過程中，物業(yè)公司需要增加投入。

然而，對(duì)目前盈利情況不佳的物業(yè)行業(yè)而言，加大投入，意味著虧損的風(fēng)險(xiǎn)有可能進(jìn)一步增加。對(duì)大多數(shù)物業(yè)公司來說，能不能著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，忍受暫時(shí)的虧損，培養(yǎng)用戶的生活習(xí)慣，培育出一棵前景不錯(cuò)的“搖錢樹”來，這不僅需要投資方有一定的眼光，還要有足夠的耐性與魄力。