每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州    

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傳統(tǒng)的廣州樓市旺季沒有旺起來，正如一個(gè)沒有粽子的端午節(jié)，令人若有所失。而同時(shí)，廣州以外的國(guó)內(nèi)多地樓市，也都在這炎熱的季節(jié)中萎靡著。

據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院最新發(fā)布的一份報(bào)告顯示，2014年5月，中國(guó)100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為每平方米10978元，環(huán)比上月下跌0.32%。這是2012年6月以來百城房?jī)r(jià)首次環(huán)比下跌，在此之前，百城住宅均價(jià)已經(jīng)連續(xù)環(huán)比上漲23個(gè)月。

具體到部分城市來看，在廣州，繼萬科番禺剛需大盤降價(jià)三成開售后，全國(guó)地王亞運(yùn)城于端午節(jié)前突然降價(jià)三成；在北京，首批自住型商品房項(xiàng)目即將搖號(hào)入市，而5月新建住宅簽約套數(shù)同比、環(huán)比均明顯下降，庫(kù)存達(dá)到2013年1月以來的最高點(diǎn)；在南京，5月新房均價(jià)環(huán)比下跌1.36%，創(chuàng)十大重點(diǎn)城市最大跌幅。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著知名房企先后加入到降價(jià)陣營(yíng)中，未來或?qū)⒂懈嘀行》科蟊痪砣耄瑤淼膭t是供需格局的生變。

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

廣州樓市降價(jià)潮進(jìn)一步蔓延。

繼《每日經(jīng)濟(jì)新聞》上周報(bào)道萬科番禺剛需大盤降價(jià)三成開售后，記者注意到，包括雅居樂在內(nèi)的部分知名房企也加入到了降價(jià)陣營(yíng)中，全國(guó)地王亞運(yùn)城于端午節(jié)前突然降價(jià)三成。

易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱表示，5月樓市呈現(xiàn)旺季不旺的態(tài)勢(shì)，隨著淡季來臨，市場(chǎng)存在進(jìn)一步走弱的可能。對(duì)于企業(yè)來說，通過積極的營(yíng)銷手段和價(jià)格策略促進(jìn)銷售將是可行之策。

降價(jià)潮蔓延/

5月31日，早上9點(diǎn)，35度的高溫絲毫沒有影響到購(gòu)房者的熱情，在位于廣州番禺市橋的知名剛需盤雅居樂君域公館銷售中心內(nèi)，已經(jīng)擠滿了數(shù)百名準(zhǔn)買家。

據(jù)悉，雅居樂君域公館此次推出約200套洋房，戶型為79~130平方米的兩至三房。此次新貨銷售均價(jià)約為12000元/平方米，部分戶型最低售價(jià)僅為10700元/平方米?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者查閱網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心獲悉，該項(xiàng)目最近一個(gè)月的網(wǎng)簽均價(jià)為15992元/平方米，這意味著，此次銷售均價(jià)較前期降幅接近25%。

在售樓中心，剛購(gòu)買了一套124平方米三房的購(gòu)房者佩薇向記者表示：“項(xiàng)目在去年開盤之時(shí)，帶裝修的售價(jià)一度達(dá)到19000元/平方米，雖然此次推出的是毛坯房，但12000元/平方米的售價(jià)接近周邊的二手盤，因此毫不猶豫地出手”。

“由于我們的項(xiàng)目只剩下尾貨，因此這次希望通過優(yōu)惠定價(jià)帶動(dòng)銷售清盤。”雅居樂一位內(nèi)部人士向記者表示。據(jù)其透露，雅居樂君域公館在推貨當(dāng)天售出近九成。

與雅居樂君域公館相比，同處于番禺的超級(jí)大盤亞運(yùn)城降價(jià)顯然給市場(chǎng)帶來了更大的震撼。這個(gè)總地價(jià)高達(dá)255億元的全國(guó)地王項(xiàng)目——山海灣于5月31日推出70套130~160平方米的低密度大戶型特價(jià)戶型，均價(jià)僅為10000元/平方米，較項(xiàng)目去年15000元~16000元/平方米的售價(jià)降幅超過30%。

降價(jià)對(duì)銷售的拉動(dòng)作用顯著，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從開發(fā)商處了解到，亞運(yùn)城該批特價(jià)戶型在短短3天時(shí)間內(nèi)，70多套房源便銷售大半。

此外，萬科位于黃埔區(qū)的剛需大盤萬科金色夢(mèng)想于端午節(jié)期間推出264套65~94平方米的兩至三房，銷售均價(jià)約為13000元~14000元/平方米，較該盤近半年15500元/平方米的均價(jià)降幅超10%，該批新貨在開盤當(dāng)天也被一掃而光。

“如果說此前只是個(gè)別項(xiàng)目有降價(jià)的行為，現(xiàn)在降價(jià)潮可以說是有蔓延的勢(shì)頭。”克而瑞廣州研究咨詢執(zhí)行總監(jiān)曾英杰向記者表示。

旺季“不旺”/

盡管5月是廣州樓市的傳統(tǒng)旺季，但市場(chǎng)沒有回暖跡象。根據(jù)房王網(wǎng)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)，2014年5月 （5月1日~5月28日），廣州十區(qū)一手住宅合共網(wǎng)簽5090套，環(huán)比下降2.6%，同比下降31.8%；成交面積584455平方米，環(huán)比下降0.7%，同比下降29.6%。

“在這一輪降價(jià)潮中，市場(chǎng)壓力逐漸從庫(kù)存積壓嚴(yán)重的二三線城市傳遞至一線城市，隨著一線城市今年以來成交持續(xù)低迷，庫(kù)存壓力也逐步顯現(xiàn)。”中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜說。

克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，2012年廣州一手住宅平均月成交面積為97萬平方米，今年5月廣州樓市的成交面積約為65萬平方米。與之相對(duì)的是，截至4月底，廣州可售存量面積為846萬平方米，按照今年月均約60萬平方米的成交面積計(jì)算，存量消化期上升至14個(gè)月。

記者從廣州市房管局網(wǎng)站獲悉，截至6月1日，番禺、花都、南沙三個(gè)區(qū)域的可售商品房套數(shù)分別高達(dá)13480套、11201套、7532套，如果按照上述區(qū)域4月份的網(wǎng)簽成交套數(shù)計(jì)算，這三個(gè)區(qū)的存量去化周期分別為14.6、15.7和24.9個(gè)月，庫(kù)存壓力愈加明顯。根據(jù)搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，隨著廣州樓市即將進(jìn)入下半年推盤高峰，6月份預(yù)計(jì)將有47個(gè)樓盤推出新貨，庫(kù)存壓力將進(jìn)一步加大。

曾英杰告訴記者，“以價(jià)換量”已成為各大房企的共識(shí)，由于大房企降價(jià)意愿堅(jiān)決，未來還將導(dǎo)致中小型房企加入降價(jià)大軍。

“雖然未來幾個(gè)月市場(chǎng)仍然存在壓力，但由于5月的成交量已經(jīng)大幅低于2012年的月平均成交量，即便市場(chǎng)還有一定的下探空間，但比較有限。隨著大型房企紛紛大力度促銷，價(jià)格的下降有望刺激購(gòu)房者重新入場(chǎng)，并帶動(dòng)成交量出現(xiàn)回升。”黃韜認(rèn)為。

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北京樓市

首批自住房入市在即 北京樓市現(xiàn)“冰火兩重天”

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

據(jù)悉，金隅嘉業(yè)與恒大地產(chǎn)旗下的首批自住型商品房項(xiàng)目將在本月?lián)u號(hào)入市。在市場(chǎng)普遍觀望的情況下，這無疑將繼續(xù)擠壓剛需商品房的空間。

與普通商品房成交量下滑形成對(duì)比的是，北京的豪宅市場(chǎng)如6月初的天氣一樣“火熱”。

陽(yáng)光100置業(yè)集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖在接受 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，自住房與商品房客戶有所交叉，會(huì)分流一部分剛需客戶。這種格局讓“市場(chǎng)歸市場(chǎng)，保障歸保障”，“高端市場(chǎng)可以通過征收更多的稅，讓其更好地發(fā)展。”

“實(shí)質(zhì)性降價(jià)”將來臨？/

據(jù)中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部提供的數(shù)據(jù)顯示，北京5月新建住宅簽約套數(shù)為5336套，同比、環(huán)比均明顯下降。庫(kù)存達(dá)到77085套，是2013年1月以來的最高點(diǎn)。而本月的入市量將繼續(xù)維持高位，預(yù)期上市項(xiàng)目達(dá)到35個(gè)，供應(yīng)量將再次明顯上漲。

“6月作為上半年最后一個(gè)月，為了完成年度任務(wù)，很多企業(yè)都會(huì)在本月增加開盤量。”在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，隨著資金壓力的增大，樂觀的開發(fā)商逐漸減少。購(gòu)房者則因?yàn)樽宰》抗?yīng)增加，觀望情緒濃厚。

鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭表示，5月份市場(chǎng)沒有回暖跡象，盡管供應(yīng)量增加，但幾乎沒有帶動(dòng)成交。目前來看，觀望周期還在繼續(xù)，市場(chǎng)陷入低迷，價(jià)格下行壓力較大。“從1~5月的總供銷比數(shù)據(jù)來看，2014年供銷比出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，變?yōu)?:0.7。”

張旭認(rèn)為，當(dāng)前價(jià)格處于穩(wěn)定止?jié)q階段，隨著庫(kù)存的不斷積壓，開發(fā)商加緊出貨的壓力將越來越大，多種促銷手段不斷上演。從之前的低價(jià)開盤，預(yù)存優(yōu)惠到目前的“零首付”等營(yíng)銷策略，都難以撬動(dòng)觀望的剛需，市場(chǎng)膠著狀態(tài)繼續(xù)。在本輪促銷過后，如果市場(chǎng)情況沒有明顯改善，預(yù)計(jì)“實(shí)質(zhì)性降價(jià)”將會(huì)真正來臨，“以價(jià)換量”或會(huì)重演。

張大偉表示，在自住型商品房、信貸等多方因素的沖擊下，供需雙方的市場(chǎng)預(yù)判已經(jīng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)向，購(gòu)房者觀望情緒增多，而房企“讓利跑量”心理漸占上風(fēng)，供需格局已經(jīng)悄然生變。

豪宅市場(chǎng)有望放開限購(gòu)/

上述機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月份，北京成交價(jià)格超過10萬元/平方米的頂級(jí)豪宅共簽約4套，而去年全年，僅有21套住宅的成交均價(jià)突破了10萬元大關(guān)。

截至5月27日，成交均價(jià)超過10萬元的頂級(jí)豪宅有5套。從區(qū)域分布來看，北京順義、通州、大興、房山等區(qū)域均有高端別墅項(xiàng)目新盤或加推項(xiàng)目入市。

中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年以來，北京土地價(jià)格在5萬元/平方米以上的地塊已經(jīng)超過10塊，其中夏家胡同地塊、孫河地塊、農(nóng)展館地塊已經(jīng)開始動(dòng)工，預(yù)計(jì)下半年入市，預(yù)售價(jià)格將在10萬元/平方米以上。

范小沖表示，當(dāng)前，部分豪宅項(xiàng)目在降價(jià)，另外，由于總量較小，因而數(shù)據(jù)變化顯現(xiàn)較快。

全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟執(zhí)行主席、住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌告訴記者，由于限購(gòu)的存在，目前的豪宅成交量并不是很大。高端市場(chǎng)有其相應(yīng)的需求，隨著供求關(guān)系的平衡，限購(gòu)市場(chǎng)也會(huì)放寬。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析，在房企、市場(chǎng)、政府的三方博弈下，未來北京“低端有保障、中端有市場(chǎng)、高端有控制”的三元格局正在加速形成。

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南京樓市

5月南京樓市領(lǐng)跌 成交量創(chuàng)近3年來新低

每經(jīng)記者 查道坤 發(fā)自南京

在經(jīng)歷了3月、4月樓市價(jià)格上漲占據(jù)全國(guó)榜首的位置之后，5月的南京樓市遭遇滑鐵盧。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月南京新房均價(jià)環(huán)比下跌1.36%，創(chuàng)十大重點(diǎn)城市最大跌幅。

與此同時(shí)，成交量也創(chuàng)造了3年以來的新低。據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至5月31日，南京新房5月共成交5040套，同比下滑近四成，環(huán)比微降近兩成。與此同時(shí)，5月6248套的認(rèn)購(gòu)量與4月的認(rèn)購(gòu)量相比減少了1399套，降幅也近兩成。

房?jī)r(jià)兩年來環(huán)比下跌

南京房?jī)r(jià)從巔峰到谷底，只用了兩個(gè)月的時(shí)間。

據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月南京新房均價(jià)環(huán)比下跌1.36%，創(chuàng)十大重點(diǎn)城市最大跌幅，這也是自2012年5月環(huán)比連漲以來，近24個(gè)月首次出現(xiàn)環(huán)比下跌。而第一次下跌，就直接跌入谷底，領(lǐng)跌全國(guó)十大重點(diǎn)城市，排在最后一名。

此外，南京365地產(chǎn)家居網(wǎng)尚數(shù)據(jù)監(jiān)控中心南京樓市10大板塊113家主力在售樓盤價(jià)格追蹤發(fā)現(xiàn)，有96家樓盤與上月或上一次推盤相比，價(jià)格均沒有漲跌，占比達(dá)85%左右。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，在96個(gè)零漲幅的樓盤中，不乏招商、萬科和保利等品牌房企的身影。其中位于江寧板塊的保利梧桐語(yǔ)項(xiàng)目，去年底開盤的12幢、27幢，銷售均價(jià)為11588元/平方米，今年4月17日開盤的28~30幢開盤均價(jià)并沒有出現(xiàn)任何變化。

有價(jià)格出現(xiàn)零漲幅的，也有價(jià)格出現(xiàn)大幅降價(jià)的。位于南京城中板塊的中城國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目日前開盤，該項(xiàng)目在5月底6月初加推50~90平方米毛坯公寓房源，而均價(jià)從此前的28000元/平方米降至24000元/平方米。

對(duì)此，房地產(chǎn)行業(yè)專家李智對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“南京樓市出現(xiàn)價(jià)格調(diào)整，在市場(chǎng)不景氣的情況下，開發(fā)企業(yè)讓利跑量屬于正?，F(xiàn)象。目前房貸持續(xù)收緊，樓市觀望氣息也比較濃，開發(fā)商壓力較大，這種情形之下開發(fā)商必然會(huì)轉(zhuǎn)變策略。”

交易量下滑明顯

雖然開發(fā)商采用了以價(jià)換量的方式，但似乎并未能如愿。5月，南京樓市成交量也創(chuàng)造了3年以來的新低。據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至5月31日，南京新房5月共成交5040套，同比下滑近四成，環(huán)比微降近兩成。與此同時(shí)，5月6248套的認(rèn)購(gòu)量與4月的認(rèn)購(gòu)量相比也減少了1399套，降幅也近兩成。

對(duì)此，南京市住建委相關(guān)人士表示，5000多套的成交量折算到每天不足200套，這一水平從南京的城市規(guī)模來看，似乎有點(diǎn)偏少。按正常的市場(chǎng)年份統(tǒng)計(jì)，平均每天的新房成交量在250套到280套之間，市場(chǎng)最冷的時(shí)候也有100套出頭。不難看出，從今年第二季度以來，樓市交易量下滑速度比較明顯。

“從成交量總體來看，南京樓市庫(kù)存還算合理，當(dāng)然相比2013年成交量下滑比較大，但是今年市場(chǎng)不如去年好，這也是不爭(zhēng)的事實(shí)。成交量的下滑是市場(chǎng)多種因素造成，并且今年南京樓市的價(jià)格已經(jīng)沒有上漲的動(dòng)力，房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌成為接下來幾個(gè)月南京房?jī)r(jià)的主要走勢(shì)。”房地產(chǎn)行業(yè)專家張建初對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說。

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房企動(dòng)態(tài)

中冶下關(guān)地王分拆1號(hào)地塊 龍湖25億接盤首進(jìn)南京

每經(jīng)記者 查道坤 發(fā)自南京

5月28日，中冶置地在天津以49.49億元的底價(jià)拿下雙料地王，引發(fā)業(yè)內(nèi)關(guān)注，兩天后的5月30日，與“地王”一詞相關(guān)的中冶，又有了新動(dòng)作。而這一次，涉及的則是近年來進(jìn)展頗為不順的南京下關(guān)地王。

5月30日，中國(guó)中冶宣布，公司擬將旗下多個(gè)子公司股權(quán)通過公開掛牌方式進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。其中，鼓樓區(qū)江邊路以西、北至建寧路、南至公共路、東至大唐東路，占地總面積超4.58萬平米地塊轉(zhuǎn)讓給龍湖集團(tuán)，作價(jià)25.39億元。這也是龍湖地產(chǎn)首次進(jìn)入南京市場(chǎng)。

下關(guān)地王被正式分拆

在2010年及2012年兩次出手拿地之后，南京下關(guān)區(qū)1號(hào)地、2號(hào)地和3號(hào)地被連為一體，中冶置地以256.54億元的代價(jià)，當(dāng)上了下關(guān)最大的“地主”。

在2012年南京下關(guān)地王閑置被《每日經(jīng)濟(jì)新聞》報(bào)道后，該地塊隨后舉行了盛大的開工儀式，不過在開工儀式三天后，該地塊再次陷入閑置狀態(tài)。

對(duì)于1號(hào)和3號(hào)地塊，中國(guó)中冶在去年下半年發(fā)布公告稱，將優(yōu)先集中力量推進(jìn)3號(hào)地塊的開發(fā)，并在1號(hào)地塊開發(fā)中尋求引入戰(zhàn)略合作伙伴。

今年2月，根據(jù)上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所公告顯示，南京龍江灣置業(yè)有限公司、南京港寧置業(yè)有限公司、南京立方置業(yè)有限公司被評(píng)估作價(jià)29.7億元公開轉(zhuǎn)讓。公開資料顯示，這3家公司全部是南京臨江老城改造建設(shè)投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱南京臨江投）的全資子公司，而中冶置業(yè)持有南京臨江投98.52%的股份。

2月17日，上海證大地產(chǎn)發(fā)布公告稱，擬以最高代價(jià)11.94億元，收購(gòu)南京立方置業(yè)有限公司，該公司為南京臨江投全資子公司，旗下有一幅土地，編號(hào)為09-09地塊，系中冶南京1號(hào)地塊的一部分。

3月7日晚間，上海證大公告稱，公司以9.023億元的代價(jià)競(jìng)得中冶南京地王其中一家子公司南京立方置業(yè)有限公司100%股權(quán)。同時(shí)根據(jù)上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所公告顯示，南京龍江灣置業(yè)和南京港寧置業(yè)各60%股權(quán)亦以底價(jià)20.68億成交。

隨著這三家公司的股權(quán)被出讓，也就意味著，中冶下關(guān)地王被正式分拆。

龍湖地產(chǎn)首進(jìn)南京

對(duì)于1號(hào)地塊的分拆，并未隨著三家公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓而告終。5月30日，中國(guó)中冶宣布，公司現(xiàn)擬將旗下多個(gè)子公司股權(quán)通過公開掛牌方式進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。

公告顯示，此次轉(zhuǎn)讓的股權(quán)包括港寧置業(yè)和龍江灣置業(yè)剩余的40%股權(quán)以及南京金名城有限公司、南京港鴻置業(yè)有限公司、南京五道口置業(yè)有限公司、南京證大三角洲置業(yè)有限公司和南京證大寬域置業(yè)有限公司100%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)。

其中，龍江灣置業(yè)對(duì)應(yīng)地塊為05-01地塊，占地總面積約為18760平方米，40%股權(quán)標(biāo)的評(píng)估值為6億元。港寧置業(yè)對(duì)應(yīng)地塊為05-10地塊，占地總面積為25372.72平方米，40%股權(quán)標(biāo)的評(píng)估值為7.79億元。標(biāo)的評(píng)估值為25.39億元。

金名城置業(yè)旗下6幅地塊，占地總面積為45825.25平方米，標(biāo)的評(píng)估值為5.66億元。五道口置業(yè)旗下3幅地塊，占地總面積為26901.54平方米，標(biāo)的評(píng)估值為10.53億元。三角洲置業(yè)旗下兩幅地塊，占地總面積為15234.36平方米，標(biāo)的評(píng)估值為9.71億元。寬域置業(yè)對(duì)應(yīng)地塊為07-04地塊，占地總面積為18481.6平方米，標(biāo)的評(píng)估值為7億元。

其中，金名城置業(yè)旗下6幅地塊，占地總面積為45825.25平方米，作價(jià)25.39億元，轉(zhuǎn)讓給龍湖集團(tuán)，這也是龍湖地產(chǎn)首次進(jìn)入南京市場(chǎng)。

對(duì)于這幅商住混合地塊未來將要打造何種項(xiàng)目，龍湖地產(chǎn)并沒有明確表示。對(duì)此，南京房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)促進(jìn)會(huì)秘書長(zhǎng)張輝表示，“龍湖地產(chǎn)很可能將在這幅地塊上打造總建面38萬多平方米、商辦為主的龍湖天街系列產(chǎn)品，后期或?qū)⒔ǔ蔀I江外灘超級(jí)城市綜合和地標(biāo)項(xiàng)目。”

不過，房地產(chǎn)行業(yè)專家張建初對(duì)記者表示，“1號(hào)地塊被分拆，除了龍湖地產(chǎn)接盤一幅地塊之外，其余幾幅也將引進(jìn)新的戰(zhàn)略投資者，余下的幾幅地塊全部出讓之后，下關(guān)地王的啟動(dòng)工作也將會(huì)正式開始。”