每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

據(jù)悉，金隅嘉業(yè)與恒大地產(chǎn)旗下的首批自住型商品房項(xiàng)目將在本月?lián)u號(hào)入市。在市場(chǎng)普遍觀望的情況下，這無疑將繼續(xù)擠壓剛需商品房的空間。

與普通商品房成交量下滑形成對(duì)比的是，北京的豪宅市場(chǎng)如6月初的天氣一樣“火熱”。

陽光100置業(yè)集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖在接受 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，自住房與商品房客戶有所交叉，會(huì)分流一部分剛需客戶。這種格局讓“市場(chǎng)歸市場(chǎng)，保障歸保障”，“高端市場(chǎng)可以通過征收更多的稅，讓其更好地發(fā)展?！?/p>

“實(shí)質(zhì)性降價(jià)”將來臨？/

據(jù)中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部提供的數(shù)據(jù)顯示，北京5月新建住宅簽約套數(shù)為5336套，同比、環(huán)比均明顯下降。庫存達(dá)到77085套，是2013年1月以來的最高點(diǎn)。而本月的入市量將繼續(xù)維持高位，預(yù)期上市項(xiàng)目達(dá)到35個(gè)，供應(yīng)量將再次明顯上漲。

“6月作為上半年最后一個(gè)月，為了完成年度任務(wù)，很多企業(yè)都會(huì)在本月增加開盤量?！痹谥性禺a(chǎn)首席分析師張大偉看來，隨著資金壓力的增大，樂觀的開發(fā)商逐漸減少。購房者則因?yàn)樽宰》抗?yīng)增加，觀望情緒濃厚。

鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭表示，5月份市場(chǎng)沒有回暖跡象，盡管供應(yīng)量增加，但幾乎沒有帶動(dòng)成交。目前來看，觀望周期還在繼續(xù)，市場(chǎng)陷入低迷，價(jià)格下行壓力較大。“從1~5月的總供銷比數(shù)據(jù)來看，2014年供銷比出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，變?yōu)?:0.7。”

張旭認(rèn)為，當(dāng)前價(jià)格處于穩(wěn)定止?jié)q階段，隨著庫存的不斷積壓，開發(fā)商加緊出貨的壓力將越來越大，多種促銷手段不斷上演。從之前的低價(jià)開盤，預(yù)存優(yōu)惠到目前的“零首付”等營銷策略，都難以撬動(dòng)觀望的剛需，市場(chǎng)膠著狀態(tài)繼續(xù)。在本輪促銷過后，如果市場(chǎng)情況沒有明顯改善，預(yù)計(jì)“實(shí)質(zhì)性降價(jià)”將會(huì)真正來臨，“以價(jià)換量”或會(huì)重演。

張大偉表示，在自住型商品房、信貸等多方因素的沖擊下，供需雙方的市場(chǎng)預(yù)判已經(jīng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)向，購房者觀望情緒增多，而房企“讓利跑量”心理漸占上風(fēng)，供需格局已經(jīng)悄然生變。

豪宅市場(chǎng)有望放開限購/

上述機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月份，北京成交價(jià)格超過10萬元/平方米的頂級(jí)豪宅共簽約4套，而去年全年，僅有21套住宅的成交均價(jià)突破了10萬元大關(guān)。

截至5月27日，成交均價(jià)超過10萬元的頂級(jí)豪宅有5套。從區(qū)域分布來看，北京順義、通州、大興、房山等區(qū)域均有高端別墅項(xiàng)目新盤或加推項(xiàng)目入市。

中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年以來，北京土地價(jià)格在5萬元/平方米以上的地塊已經(jīng)超過10塊，其中夏家胡同地塊、孫河地塊、農(nóng)展館地塊已經(jīng)開始動(dòng)工，預(yù)計(jì)下半年入市，預(yù)售價(jià)格將在10萬元/平方米以上。

范小沖表示，當(dāng)前，部分豪宅項(xiàng)目在降價(jià)，另外，由于總量較小，因而數(shù)據(jù)變化顯現(xiàn)較快。

全國房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟執(zhí)行主席、住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌告訴記者，由于限購的存在，目前的豪宅成交量并不是很大。高端市場(chǎng)有其相應(yīng)的需求，隨著供求關(guān)系的平衡，限購市場(chǎng)也會(huì)放寬。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析，在房企、市場(chǎng)、政府的三方博弈下，未來北京“低端有保障、中端有市場(chǎng)、高端有控制”的三元格局正在加速形成。