每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 區(qū)家彥 白亞靜 發(fā)自廣州 深圳    

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 白亞靜 發(fā)自廣州 深圳

進(jìn)入2014年，“降價(jià)潮”在香港樓市愈演愈烈。

5月末，由華人首富李嘉誠旗下的長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、南豐集團(tuán)、港鐵公司合作開發(fā)的“環(huán)宇海灣”對(duì)外發(fā)售，截至昨日（6月3日）項(xiàng)目獲得13000多張認(rèn)購票，受追捧程度創(chuàng)下近10年新高。

與熱銷呼應(yīng)的是，香港特區(qū)政府日前放寬了雙倍印花稅，延長(zhǎng)了本地購房者出售現(xiàn)有房屋來符合退稅條件的時(shí)限，這也是“雙辣招”出臺(tái)近20個(gè)月以來首次出現(xiàn)微調(diào)。

美聯(lián)物業(yè)首席市場(chǎng)分析師劉嘉輝向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，香港近期的新盤熱銷，主要獲益于開發(fā)商積極的定價(jià)策略。由于今年香港新房供應(yīng)較去年翻倍，在巨量供應(yīng)的壓力下，預(yù)計(jì)地產(chǎn)商將維持“以價(jià)換量”的定價(jià)策略，雖然雙倍印花稅政策的微調(diào)對(duì)于刺激改善型需求有一定作用，但在目前的市場(chǎng)狀況下，談“辣招”全面退出為時(shí)尚早。

凍結(jié)認(rèn)購訂金達(dá)20億港元/

昨天早上8點(diǎn)多，“環(huán)宇海灣”位于紅磡的售房處開始接受登記。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，這是香港最近10年來首次認(rèn)購逾萬的新樓盤。

據(jù)悉，“環(huán)宇海灣”樓盤共提供1717個(gè)單位，買家可獲得最高15.75%的優(yōu)惠，折后售價(jià)為7635～12071港元/平方英尺，平均售價(jià)為9853港元/平方英尺，折合人民幣83651元/平方米。

德銀發(fā)布的研究報(bào)告表示，“環(huán)宇海灣”的折扣銷售均價(jià)較附近二手房?jī)r(jià)格折讓5%，由于開發(fā)商采取具競(jìng)爭(zhēng)性的定價(jià)策略以及提供更多付款優(yōu)惠，預(yù)期將從二手市場(chǎng)吸納更多客戶。

據(jù)悉，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)原定在首次開盤時(shí)推出350戶單位，但由于開盤前看房者眾多便增推至591戶，誰料開售后9小時(shí)內(nèi)即售光，開發(fā)商于當(dāng)晚又加推354戶。但相比認(rèn)購近1.4萬的量，仍顯得不足。

長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)投資董事劉啟文向媒體表示，591戶單位合計(jì)套現(xiàn)逾40億港元，而按每份認(rèn)購交15萬港元的訂金計(jì)，近1.4萬的認(rèn)購量即凍結(jié)資金達(dá)近20億港元。

與香港一水之隔的深圳亦有不少買家看上“環(huán)宇海灣”。美聯(lián)物業(yè)福田口岸門店深港組銷售人士告訴記者，“環(huán)宇海灣”最近很火，上周每天都要帶一兩位客人去香港看房，至今已認(rèn)購10多套。

中原地產(chǎn)何世淦透露，上周六“環(huán)宇海灣”在港的售房處極為火爆，僅深圳客戶便成交了50余套。

今年新增供應(yīng)為近十年新高/

根據(jù)香港《大公報(bào)》報(bào)道，端午節(jié)假期3天，香港一手市場(chǎng)共售出665套單位，成為近5年最火爆的端午樓市。

“今年多個(gè)新盤熱銷的背后，與開發(fā)商積極的定價(jià)策略不無關(guān)系。”劉嘉輝告訴記者，以往同區(qū)域新盤售價(jià)較二手房溢價(jià)約30%，如今開發(fā)商通過各種折扣及稅費(fèi)回贈(zèng)以吸引買家，導(dǎo)致新盤定價(jià)貼近甚至低于同區(qū)域質(zhì)素相近的二手房，成為本輪降價(jià)潮的最大標(biāo)志，目的是把二手市場(chǎng)的買家吸引至一手市場(chǎng)。

香港粵海證券投資銀行董事黃立沖告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，開發(fā)商之所以愿意大幅降價(jià)跑量，一方面是由于今年市場(chǎng)供應(yīng)量大增，下半年將面臨更嚴(yán)峻的市場(chǎng)壓力；另一方面美聯(lián)儲(chǔ)退出QE的步伐也在加快，在不利因素增加的情況下，盡快出貨回籠資金成為多數(shù)大型港資地產(chǎn)商的共識(shí)。

資料顯示，香港特區(qū)政府在2013～2014年度推出46幅住宅用地，連同地鐵上蓋和其他重建項(xiàng)目，共計(jì)可興建25800個(gè)私人住宅單位。差餉物業(yè)估價(jià)署數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計(jì)2014年將有超過1.76萬套單位落成，較去年8250套增加一倍，新增供應(yīng)達(dá)到最近10年新高，2015年雖回落至近1.27萬套，但仍較2013年增加55%。

劉嘉輝預(yù)計(jì)，隨著未來香港樓市新增供應(yīng)明顯上升，開發(fā)商將維持“降價(jià)跑量”的策略，更多的需求將流向一手市場(chǎng)，二手樓市將維持低迷的走勢(shì)。

“辣招”全面退出為時(shí)過早/

與香港一手樓市成交回暖相呼應(yīng)的是，香港特區(qū)政府于5月13日宣布，對(duì)雙倍印花稅進(jìn)行微調(diào)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，雙倍印花稅由2013年2月23日起在香港實(shí)施，按照原規(guī)定，樓宇成交價(jià)在200萬港元或以下的交易，印花稅稅率由100港元增加至交易額的1.5%，成交價(jià)在200萬～300萬港元的，印花稅稅率由1.5%升至3%，最高稅率由交易額的4.25%調(diào)整為交易額的8.5%，政策涵蓋所有以個(gè)人或公司名義購買的住宅或非住宅物業(yè)。但香港永久性居民如果是首次置業(yè)，可獲豁免雙倍印花稅，換房客在簽訂臨時(shí)買賣合約后的6個(gè)月內(nèi)出售舊物業(yè)，也可豁免雙倍印花稅。

新規(guī)顯示，6個(gè)月的豁免期將從簽訂臨時(shí)買賣合約改為簽署正式賣樓協(xié)議開始計(jì)算，這意味著換房客將獲得更充裕的時(shí)間完成 “賣舊房換新房”。

劉嘉輝告訴記者，由于香港的新房市場(chǎng)主要以銷售期房為主，買家在簽署臨時(shí)買賣合約后需要1～2年才能收樓，按照舊政策買家如果為了豁免繳付印花稅需要在半年內(nèi)賣出舊房，然后自行租房等待新房交收。按照新政策，該類型買家可擁有更長(zhǎng)的換樓期限。即便是二手房市場(chǎng)，從簽署臨時(shí)買賣合約至收樓也需要1～2個(gè)月的時(shí)間，這意味著換房客可以獲得額外2個(gè)月時(shí)間來出售物業(yè)。

“此次印花稅的修訂，作用其實(shí)很有限，主要是為換房型需求提供了便利，但在內(nèi)地買家購房及多次置業(yè)方面并沒有作出讓步，對(duì)市場(chǎng)的實(shí)質(zhì)影響不大。”劉嘉輝認(rèn)為。

黃立沖表示，雖然香港樓市成交較高峰期下滑不少，但多個(gè)一手樓盤的熱銷表明整體市場(chǎng)還沒到很差的地步，談“辣招”全面退出為時(shí)過早。但如果美國加快退出QE的步伐，利率出現(xiàn)大幅提升將導(dǎo)致樓市出現(xiàn)明顯波動(dòng)，相信香港特區(qū)政府會(huì)通過“減辣”以對(duì)沖負(fù)面影響。