每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 李婷 發(fā)自福建    

每經(jīng)記者 李婷 發(fā)自福建

在5月23日的融創(chuàng)收購綠城新聞發(fā)布會上，綠城中國董事長宋衛(wèi)平說，比起房地產(chǎn)業(yè)排名前30的企業(yè)，中小地產(chǎn)商處境更為艱難，拿不到銀行貸款。身為浙江省房地產(chǎn)商會最資深副會長的宋衛(wèi)平，對這些企業(yè)的情況知之甚深。《每日經(jīng)濟新聞》記者以福建省為樣本，調(diào)查了解到，部分地方中小房企已經(jīng)出現(xiàn)了老板因為欠債到期無法償還 “跑路”的現(xiàn)象。

日前，福建閩西地區(qū)的龍巖市爆發(fā)了一起小開發(fā)商“卷款”跑路事件。據(jù)債權(quán)人律師的不完全統(tǒng)計，該開發(fā)商涉及民間借款超過8億元，借貸網(wǎng)絡(luò)涉及人數(shù)達(dá)“幾百上千人”。據(jù)線索人爆料，該開發(fā)商或因無法籌集足夠資金撬動當(dāng)?shù)匾惑w量巨大的重點項目而出逃。

根據(jù)福建省統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，該省的房屋銷售面積從2013年4月以來同比增幅持續(xù)下降，到今年前4月同比增幅首次降為負(fù)數(shù)，與此相對的是2013年4月同比增幅高達(dá)142.1%。

不僅是小型房企生存艱難，就連房地產(chǎn)50強排行榜中的福建上市房企也不得不面臨轉(zhuǎn)讓股權(quán)融資的現(xiàn)實。

案例1

：民間融資達(dá)數(shù)億/

最近一個月來，龍巖街頭巷尾都在談?wù)摦?dāng)?shù)亻_發(fā)商黃水木跑路事件。作為當(dāng)?shù)貥?biāo)志性項目世紀(jì)天成商業(yè)廣場項目的開發(fā)商以及龍巖新羅區(qū)公園式地產(chǎn)“巨筑”的操盤手，天成房地產(chǎn)公司董事長黃水木的“跑路”既讓人意外，又帶有預(yù)警意味。

龍巖市是福建省內(nèi)近兩年房地產(chǎn)市場發(fā)展較快的城市。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2011年龍巖中心城市房地產(chǎn)開發(fā)投資還未突破50億元，為47.24億元，2013年則躍升至破百億。同時，開發(fā)企業(yè)累計土地購置費也從7.59億元躍升至2013年的40億左右。

《每日經(jīng)濟新聞》記者調(diào)查獲悉，龍巖房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅飆升的背后，是中小開發(fā)商靠大量高成本民間借貸撐起來的虛假“景氣”。當(dāng)市場出現(xiàn)成交量大幅下滑，曾經(jīng)的投資火熱，很快就變成“空中樓閣”。

身兼龍巖長汀商會會長職務(wù)的黃水木，在龍巖當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)界小有名氣，旗下龍巖天成房地產(chǎn)公司（以下簡稱龍巖天成）開發(fā)運營的龍巖世紀(jì)天成廣場，算得上地標(biāo)性質(zhì)的商業(yè)綜合體項目，被認(rèn)為是“運作相當(dāng)成功”。

一份由投行提供的信托計劃顯示，截至2013年11月底，龍巖天成的資產(chǎn)質(zhì)量還很“健康”。資料顯示，資產(chǎn)總額19.31億元，負(fù)債總額6.65億元，資產(chǎn)負(fù)債率為34.46%。負(fù)債結(jié)構(gòu)方面，流動負(fù)債3.72億元，占負(fù)債比重為55.92%，其中，應(yīng)付賬款1.50億元，占流動負(fù)債的比重為40.35%；其他應(yīng)付款1.95億元，占流動負(fù)債比重為52.36%；非流動負(fù)債2.93億元，均為公司長期借款。

憑借上述“健康”的財務(wù)數(shù)據(jù)，這家公司曾計劃以 “世紀(jì)天成廣場的租賃收益”募集4.16億元，用于世紀(jì)天成廣場建設(shè)尾款支付、裝修及環(huán)境改造。

但是，在看似“健康”的財務(wù)背后，龍巖天成卻有著驚人的民間借貸。

“他運用商會會長身份，以需要支付澳洲風(fēng)情園地價款的理由通過民間借貸融資?！鼻捌诮槿胝{(diào)查的債權(quán)人律師對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，龍巖長汀商會成員就有不少借出了千萬為單位的資金，此外黃水木動用了全公司力量，建立由上至下龐大的借貸網(wǎng)絡(luò)。

債權(quán)人律師對記者表示，警方已經(jīng)確認(rèn)黃水木失聯(lián)。5月28日，《每日經(jīng)濟新聞》記者在龍巖世紀(jì)天成廣場看到，政府已經(jīng)組織設(shè)立債權(quán)人登記中心。

一位債權(quán)人告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，不少債主都是黃水木以開發(fā)澳洲風(fēng)情園項目為名進(jìn)行借款，且黃水木發(fā)動整個天成公司的員工向外借錢，部分借款月利息高達(dá)8分，甚至還有最近的，借款期限短至1～2個月的。根據(jù)債權(quán)人律師的不完全統(tǒng)計，上述公司的民間借貸總額超過8億元，而據(jù)經(jīng)濟觀察網(wǎng)此前的報道，上述民間借貸的規(guī)模達(dá)到10多億。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，福建房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)企業(yè)資金到位情況中的國內(nèi)貸款部分總量占整個資金比重只有14%，低于全國21%的占比。一方面這說明福建跟全國其他地區(qū)相比，民間融資的運用更為發(fā)達(dá)，也同時意味著更高的融資風(fēng)險。

案例2

：轉(zhuǎn)讓股權(quán)融資/

禹洲地產(chǎn)董事局主席林龍安曾在2013年業(yè)績會上，介紹福建房地產(chǎn)業(yè)務(wù)說，銀行開發(fā)貸主要向前幾大開發(fā)商傾斜，如果不是央企、國企、上市企業(yè)，基本上拿不到銀行的資金。

事實上，禹洲地產(chǎn)目前也正處于困境。

禹洲股東會后，管理層在媒體采訪時表示，截至5月中旬，禹洲地產(chǎn)完成全年銷售目標(biāo)的30%，禹洲地產(chǎn)今年設(shè)定的銷售目標(biāo)為132億元。去年同期，禹洲地產(chǎn)已完成當(dāng)年銷售目標(biāo)70%。

禹洲地產(chǎn)公告顯示，2014年前四個月，禹洲地產(chǎn)實現(xiàn)累積銷售金額實際為29.10億元，同比去年同期44.15億元，下降34%；累積銷售面積為246731平方米；平均銷售價格為11796元/平方米。累計的認(rèn)購未簽約金額約為11.32億元。

2014年推盤明細(xì)顯示，禹洲中央海岸三期項目上半年計劃推出住宅50454平方米，全年計劃推出136943平方米。據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計，該項目開盤當(dāng)日去化僅僅2～3成，被認(rèn)為是“賣得不好”。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，主要的原因是項目定價太高，性價比不足。

禹洲另一云廈門島內(nèi)項目云頂國際在4月開盤時，售價也達(dá)到了38000元/平方米，遠(yuǎn)高于近日開盤的島內(nèi)剛需項目31000元/平方米的售價。

為了解決開發(fā)資金所需，禹洲地產(chǎn)在4月通過兩度出讓股權(quán)獲得11.1億元注資。

4月16日，禹洲地產(chǎn)公告稱，其全資附屬公司及孫公司福建盈豐和福建大世界華夏與合肥募旗大洲及合肥募旗禹洲訂立增資協(xié)議。根據(jù)增資協(xié)議，福建大世界華夏注冊資本將由5億元增加至11.1億元，而合肥募旗大洲及合肥募旗禹洲將各自向福建大世界華夏注入3.05億元，各持有其27.5%股權(quán)，福建大世界華夏將不再為禹洲地產(chǎn)的附屬公司。禹洲地產(chǎn)稱，該項增資出于發(fā)展福州禹洲·東方威尼斯項目的資金需求。

隨后，禹洲地產(chǎn)于4月17日公告稱，其全資附屬廈門禹洲集團(tuán)地產(chǎn)、全資附屬廈門貴豐、廈門禹洲海景城房地產(chǎn)及中信信誠資產(chǎn)管理訂立增資協(xié)議。中信信誠同意向海景城房地產(chǎn)作出5億元的投資，增資完成后，中信信誠持股20%，禹洲地產(chǎn)持股由100%攤薄至80%。投資將由廈門禹洲海景城房地產(chǎn)用發(fā)展禹洲·中央海岸三期。

案例3

：資產(chǎn)作價2.2折 借“殼”借款/

由于無法通過正常的渠道獲得借款，福建的很多中小房企會用借“殼”借款——通過非地產(chǎn)公司的優(yōu)質(zhì)項目向銀行融資，而實際抵押物則為該地產(chǎn)公司資產(chǎn)包。

福建某地的一實業(yè)公司（非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)）在2012年的財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，利潤達(dá)20億元，系銀行系統(tǒng)的優(yōu)質(zhì)客戶。在該公司目前的“業(yè)務(wù)”占比中有相當(dāng)一部分是借“殼”貸款。

該公司有關(guān)負(fù)責(zé)人聶東（化名）向《每日經(jīng)濟新聞》記者介紹，最近一年內(nèi)，至少有20多家企業(yè)企圖借殼借款。這些借“殼”借款的公司基本都是從事房地產(chǎn)開發(fā)，特點是規(guī)模較小，且是最近兩年新進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，前期在做實業(yè)方面積累了一定的資金，隨著實體經(jīng)濟賺錢越來越難，于是轉(zhuǎn)投地產(chǎn)。

聶東提供的一份資料顯示，福建三明某地的一家地產(chǎn)開發(fā)商富源（化名）地產(chǎn)，原先是做建材生意，2011年正式進(jìn)入房地產(chǎn)市場。不過，富源也遭遇了融資困境。

材料顯示，富源2012年開發(fā)的一地產(chǎn)項目總投資3.2億元，其中自有開發(fā)資金約1億元，計劃通過銀行融資2.2億元。其中用于拿地的資金為6000萬元。根據(jù)富源測算，該項目計劃建筑的可售部分包括39%的住宅以及22%的商業(yè)部分，其余為自持物業(yè)，包括酒店和商業(yè)。富源計劃在2014年4月開始銷售。不過在開始銷售之前，富源就遇到問題，計劃通過銀行融資的部分并沒有實現(xiàn)，除了通過小貸公司籌集了5000萬元和其他借款1750萬元之外，富源沒辦法融到更多資金，同時財務(wù)成本也超出了預(yù)期，在總支出中增加了3000萬元。盡管距離獲得預(yù)售還有幾個月時間，但富源急需下融資來持續(xù)工程開發(fā)。

“眼下房地產(chǎn)行業(yè)低迷，三四線城市的行業(yè)風(fēng)險更加凸顯，愿意借錢的人并不多。”聶東表示，最后在雙方協(xié)商之后，富源竟以整個資產(chǎn)包按2.2折作價進(jìn)行抵押借款。“一般行業(yè)在建工程是按照4.5～6折進(jìn)行打折。”聶東表示，一些優(yōu)質(zhì)的項目可能獲得更好的折扣，然而以2.2折進(jìn)行抵押融資的確實罕見。

億翰智庫上市房地產(chǎn)研究中心副主任張化東說，這些企業(yè)多以貿(mào)易等公司名義借款，一旦房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)收縮，銀行的借款就有到期無法償還的可能性，進(jìn)而孕育金融風(fēng)險。

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行業(yè)觀察

福建房產(chǎn)開發(fā)投資增速降低

和潛在的金融風(fēng)險相比，福建中小房企的投資增長、新開工、銷售數(shù)據(jù)等指標(biāo)已經(jīng)出現(xiàn)了下滑。

福建統(tǒng)計局官方數(shù)據(jù)顯示，2014年前四月，房地產(chǎn)開發(fā)投資為1223.79億元，同比增長22.8%，其中住宅投資828.08億元，同比增長24.6%。但上述增幅卻是過去12個月以來的最低，此前大部分月份，福建房企的開發(fā)投資都能保持在30%以上的增長，但3、4月以后增速明顯下滑，3月為23.7%，4月則是12個月以來的增速最低。

前四月住宅新開工面積為1334.35，同比下降13.2%；商品房銷售面積為1283.73萬平方米，下降15.1%，其中住宅銷售面積比降22.2%；商品房銷售金額為1218.82億元，同比下降6.9%，住宅銷售金額同比下降11.4%；于此同時，商品房待售面積同比上升14.4%，為1061.2萬平方米，住宅同比上升10%。

福建知名地產(chǎn)評論員“江南客”認(rèn)為，眼下福建局部市場確實已經(jīng)出現(xiàn)了風(fēng)險苗頭。部分庫存存銷比較高，同時人口流動率不足的地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)了風(fēng)險，而在熱門城市的個別項目和開發(fā)企業(yè)或?qū)⒊霈F(xiàn)一些問題。

他認(rèn)為，目前福建的地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都不同程度地面臨融資難。

對上市房企來說，主要倚重信托。今年以來，因為企業(yè)拿地的時機并不是太好，價格偏高，又出現(xiàn)股權(quán)易手的風(fēng)險，個別房企大量運用民間融資準(zhǔn)備沖刺上市。如IPO沖刺失敗，債務(wù)風(fēng)險就可能爆發(fā)；那些規(guī)模偏小的地產(chǎn)公司，因為無法通過銀行獲得開發(fā)貸，不得不大量運用“過橋”借貸等短期借款，風(fēng)險比前兩類地產(chǎn)公司要更大一些。

他認(rèn)為，福建中小房企目前爆發(fā)的債務(wù)風(fēng)險，還只是“冰山”一角。諸如林德的鋼鐵貿(mào)易、福清煤炭交易等的行情低迷，都會給福建房地產(chǎn)市場銷售帶來更大的壓力。