每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

2014年，曾經(jīng)沸騰的房地產(chǎn)市場開局不利：樓市成交量走低，降價(jià)成為關(guān)注焦點(diǎn)，開發(fā)商墊付首付款也成慣用手法。諸種狀況的出現(xiàn)，在某種程度上加大了市場對宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的擔(dān)憂?！叭诏B加”的當(dāng)下，樓市拐點(diǎn)是否真的到來？“降價(jià)潮”又將呈現(xiàn)何種走勢？

帶著諸多疑問，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》（以下簡稱NBD）記者專訪全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟執(zhí)行主席、住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌，以圖解開樓市種種“迷霧”。而在上海易居房地產(chǎn)研究院嚴(yán)躍進(jìn)看來，這次降價(jià)，其實(shí)很矛盾，也沒有邏輯，更有誤導(dǎo)作用。他認(rèn)為，市場樂意見到的下降，與目前因信貸和市場預(yù)期兩個(gè)因素帶來的降價(jià)有著本質(zhì)區(qū)別。

降價(jià)潮是否已成趨勢？/

NBD：在您看來，當(dāng)下個(gè)別城市出現(xiàn)的“降價(jià)潮”是否已成趨勢？

顧云昌：從國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)來看，全國大中城市有部分城市出現(xiàn)了價(jià)格環(huán)比下降，對于一手房、二手房而言都是如此?？捶績r(jià)可以看兩個(gè)指標(biāo)：環(huán)比與同比。從去年5月份以來，房價(jià)漲幅較快，盡管環(huán)比上看，個(gè)別城市出現(xiàn)了下降，但同比仍然上升。而就目前態(tài)勢看，環(huán)比下降態(tài)勢還在繼續(xù)。預(yù)計(jì)到今年某個(gè)時(shí)期，全國房價(jià)可能同比持平，零增長狀態(tài)也可能持續(xù)。

NBD：形成“降價(jià)潮”的原因是什么？未來樓市走向又將如何？

顧云昌：2013年是房地產(chǎn)的快速增長期。去年房價(jià)上升，導(dǎo)致許多買房者出手購房，整個(gè)需求得到很快釋放，甚至有透支現(xiàn)象。這在某種程度上導(dǎo)致2014年購房需求不足，開始出現(xiàn)下降。

2012年下半年，由于房價(jià)回升，開發(fā)商購買土地的數(shù)量，開始大幅上升，2013年出現(xiàn)了購地高潮。從2012年下半年到2013年全年所購?fù)恋兀?014年集中入市推盤，供應(yīng)量明顯增大。今年就出現(xiàn)需求量減少和供應(yīng)量增大的明顯對比，也就是供大于求。這種情況，在杭州等城市非常明顯，庫存大幅增加，而消化能力不足。因?yàn)榉績r(jià)是由供求關(guān)系決定的，所以整個(gè)樓市出現(xiàn)下行，房地產(chǎn)市場增長幅度放緩，新開工面積減少。

房地產(chǎn)市場興旺與否，與金融環(huán)境和貨幣進(jìn)入房地產(chǎn)市場多少有關(guān)。目前國內(nèi)整個(gè)貨幣政策穩(wěn)中偏緊，銀行貸款額度不夠，個(gè)別銀行甚至拿不出錢提供給個(gè)人抵押貸款，這也影響了買房人的需求，從而影響了房地產(chǎn)的銷售。

銀行出于商業(yè)利潤的需要，提升了首套房貸的利率，在基準(zhǔn)利率上增加10%、15%的都有，利率的增加，導(dǎo)致了買房情緒的低落。銷售下降，進(jìn)而房價(jià)回落。

就宏觀經(jīng)濟(jì)而言，我們正處在經(jīng)濟(jì)增速的換擋期。GDP增速放緩影響到房地產(chǎn)市場的增長速度也在放緩。而這又必然會影響到人們對房地產(chǎn)市場的預(yù)期。

樓市進(jìn)入“小拐點(diǎn)”/

NBD：當(dāng)前市場持續(xù)低迷，是否預(yù)示著樓市拐點(diǎn)到來？

顧云昌：房地產(chǎn)不會像以前那樣興旺了，進(jìn)入了“小拐點(diǎn)”時(shí)期。GDP進(jìn)入中高速的增長，經(jīng)濟(jì)增速換擋，房地產(chǎn)市場增速也在換擋，購房需求經(jīng)過十幾年購買力釋放，不可能出現(xiàn)前幾年那種爆發(fā)性需求，市場需求也在放緩。

長周期來看，十幾年的變化之后，房地產(chǎn)市場的供應(yīng)量以及住房需求，都得到階段性滿足。庫存從去年開始，明顯增加，從量變到質(zhì)變的過程，整個(gè)市場變“態(tài)”了，態(tài)就是市場的態(tài)勢，從過去供不應(yīng)求的賣方市場，進(jìn)入了供大于求的買方市場，尤其是一些中小城市，需求量嚴(yán)重不足，過去幾年的量變過程，到了2013年，發(fā)生了質(zhì)的變化，變成了一個(gè)新常態(tài)。

這也必然會影響到人們的預(yù)期，目前的拐點(diǎn)是個(gè)鈍角，原來是增長的，突然出現(xiàn)了下降，這樣是銳角，就是“大拐點(diǎn)”。拐點(diǎn)就是從增長到負(fù)增長，“小拐點(diǎn)”就是增速放緩，整個(gè)中國的經(jīng)濟(jì)是“小拐點(diǎn)”，房地產(chǎn)也一樣。房地產(chǎn)的開發(fā)投資的占比在下降。

雖然同比房價(jià)還在往上走，但是速度在放緩。同比來看，2014年和2012年比較，仍然有增長，是去年的基數(shù)太高了?？丛鲩L的問題，要和去年比，還要和前年比。目前來看，房地產(chǎn)總體來說是“小拐點(diǎn)”，增速放緩，中國的樓市和宏觀經(jīng)濟(jì)一樣，進(jìn)入下行區(qū)間。

NBD：樓市“小拐點(diǎn)”的到來，各城市之間會有什么變化，未來限購是否會放開？

顧云昌：目前出現(xiàn)了區(qū)域與城市之間的分化，不同的城市有不同表現(xiàn)。一線城市總體來說供不應(yīng)求，但有些城市明顯供大于求，已經(jīng)持續(xù)了好幾年。同一個(gè)城市的不同地區(qū)，也出現(xiàn)分化，有些區(qū)域樓盤，定價(jià)過高，有泡沫，降幅較大。而城市中心的樓盤沒有下降，這也是拐點(diǎn)出現(xiàn)的一個(gè)特征。

這也是分類調(diào)控措施的決策依據(jù)。對于供不應(yīng)求的城市，限購政策不能放松，還要增加供應(yīng)量，遏制投機(jī)投資需求，但還是要鼓勵(lì)支持自主性消費(fèi)性需求，支持更多表現(xiàn)在信貸方面，首套房要保證。

對于嚴(yán)重供大于求的城市，如何消化、減少供應(yīng)量，不同城市的地方政府采取不同的舉措，局部放松、逐步放松、分類調(diào)控。一些庫存量大的城市，也支持投資性需求，在戶籍上給予放開，地方收費(fèi)或者公積金貸款方面降低門檻，鼓勵(lì)買房。

棘手的“地王”/

NBD：2013年市場較好，房企爭相攻城略地，2013年也被稱為“地王年”，這些項(xiàng)目入市，是否有困難？

顧云昌：“地王”入市肯定有困難，開發(fā)商去年拿地時(shí)，對市場的預(yù)期很好，房價(jià)要繼續(xù)漲。拿地的時(shí)候，開發(fā)商就把房價(jià)的漲幅統(tǒng)計(jì)到拿地成本當(dāng)中，但是目前的房價(jià)不僅沒有漲，而且還在降，這樣沒有達(dá)到利潤預(yù)期目標(biāo)，甚至有可能虧本。

拿著“地王”項(xiàng)目的開發(fā)商很棘手?！暗赝酢比鐮C手山芋，甩不掉，開發(fā)出來可能沒人買，不開發(fā)的話，財(cái)務(wù)成本也會提高。搶“地王”的開發(fā)商，如果資金實(shí)力不足，很可能在這一輪市場調(diào)控中，成為犧牲者或者受害者。

歷史數(shù)據(jù)表明：土地市場火熱的時(shí)候，不是拿地的好時(shí)候，樓市亦是如此。

NBD：房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，由中國房地產(chǎn)研究會、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會等聯(lián)合發(fā)布的《2014中國房地產(chǎn)年鑒》總結(jié)道：2013年，房地產(chǎn)上市公司資產(chǎn)負(fù)債率均值和凈負(fù)債率均值分別為65.81%和79.67%，上升0.95個(gè)和16.96個(gè)百分點(diǎn)，均為近三年來最高點(diǎn)。房企如何破解融資難題？后續(xù)市場將有哪些變化？

顧云昌：房地產(chǎn)開發(fā)商始終缺錢，但實(shí)際負(fù)債率沒那么高，有相當(dāng)部分的房產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)賣出去了，但是還沒有結(jié)算、清盤，所以沒有算到收入當(dāng)中。

但目前最大的問題，還是資金問題，所以開發(fā)商捂住口袋，少買地，多賣房。

解決資金的問題，還要千方百計(jì)拓展融資渠道，上市房企與品牌房企，由于去年銷售狀況良好，如果沒有搶“地王”，日子還好過一點(diǎn)。這兩者融資渠道比較寬，銀行有一定信用額度貸款，還可以開拓海外融資渠道，海外融資成本比較低。另外還有信托、基金等多渠道融資，解決資金上的問題。

相對來說，非品牌企業(yè)、非上市公司、資金實(shí)力差的企業(yè)，本來就資金緊張，在目前銷售不好的形勢下，資金鏈可能出現(xiàn)斷裂危機(jī)。這種情況下，會出現(xiàn)行業(yè)內(nèi)部資源的整合，出現(xiàn)了品牌的被兼并、被合作，洗牌也在加快。

市場面臨調(diào)整/

NBD：高周轉(zhuǎn)已成為房企主流運(yùn)營模式，在信貸收緊、銷售放緩的情況下，企業(yè)流動性風(fēng)險(xiǎn)凸顯，未來高周轉(zhuǎn)和高杠桿的策略能否延續(xù)？

顧云昌：高周轉(zhuǎn)始終是開發(fā)商的策略，但目前的市場很難實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)，加快開發(fā)速度，減少財(cái)務(wù)成本，資金的占用時(shí)間少，銷售速度加快。但目前市場疲軟，就難以開展這種模式，所謂的降價(jià)潮，也是在這種情況下出現(xiàn)的。

中國市場沒有賣不出去的產(chǎn)品，只有賣不出去的價(jià)格，因?yàn)槟壳笆袌鰟傂孕枨筮€很旺盛，一旦降價(jià)，達(dá)到買房者心理價(jià)位時(shí)，很快就能賣出去。市場是有需求的，當(dāng)房價(jià)下調(diào)到一定時(shí)間點(diǎn)，大家都開始入手買房，市場也就隨之復(fù)活。這就是市場的調(diào)整，所以中國房地產(chǎn)市場正在面臨一個(gè)大的調(diào)整期。

高周轉(zhuǎn)、高杠桿是房企的追求，但是目前市場沒有杠桿可供開發(fā)商撬動，高杠桿就是借助很少的資金、借助別人的錢，來實(shí)現(xiàn)自身的利潤，但是現(xiàn)在“玩不轉(zhuǎn)”，力度不夠，借不到錢、賣不掉房屋，高杠桿和高周轉(zhuǎn)也就不能實(shí)現(xiàn)。

NBD：過去市場好，所以營銷不困難。那目前市場降溫，如何創(chuàng)新營銷模式？

顧云昌：營銷模式創(chuàng)新，各類開發(fā)商，尤其是品牌開發(fā)商都在想辦法。對市場進(jìn)行調(diào)查，對客戶群準(zhǔn)確的定位，什么樣的人買什么樣的產(chǎn)品，接受的價(jià)位是多少，這些需要開發(fā)商練內(nèi)功。

目前市場供大于求，購房者挑選余地更大，就看哪家開發(fā)商的產(chǎn)品更符合買房人的需求。我認(rèn)為這種生態(tài)有利于提高行業(yè)整體水平，讓行業(yè)更趨向精細(xì)化，通過競爭，提高產(chǎn)品品質(zhì)，有利于加大競爭，有利于提供性價(jià)比好的產(chǎn)品，有利于買房者。

NBD：未來房企的競爭格局如何？

顧云昌：中國的房地產(chǎn)市場可能由“春秋時(shí)代”轉(zhuǎn)為“戰(zhàn)國時(shí)代”。今后的市場會有所變化，市場會有一個(gè)凈化作用，小房企被兼并、被合作。強(qiáng)者恒強(qiáng)，弱者被淘汰的局面，將會更多出現(xiàn)。不僅是小企業(yè)，大企業(yè)也會出現(xiàn)更多合作。