每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 牟璇    

每經(jīng)記者 牟璇

一塊尚未修建的土地，該如何估值？這本來(lái)不是一個(gè)難題，但在航天通信（600677，收盤(pán)價(jià)11.51元）的運(yùn)作之下，開(kāi)創(chuàng)了一個(gè)奇跡——依據(jù)設(shè)計(jì)圖紙，將尚未辦理產(chǎn)權(quán)證的土地，連同計(jì)劃要建設(shè)的房屋，一起做了巨額增值的價(jià)值評(píng)估！而且還據(jù)此做了資本運(yùn)作！還據(jù)此做了業(yè)績(jī)預(yù)告！

這是位于杭州蕭山區(qū)一棟未開(kāi)工修建的大樓，其圖紙?jiān)O(shè)計(jì)修建28000平方米的辦公樓和140個(gè)地下車位，卻被評(píng)估出了4.35億元的價(jià)值，這使得航天通信在2013年11月剛出資2800萬(wàn)元設(shè)立的項(xiàng)目公司，在一個(gè)月后將股權(quán)轉(zhuǎn)讓出去時(shí) “瞬間”獲得了2.75億元現(xiàn)金。2800萬(wàn)元變?yōu)?.75億元，這筆交易就是因?yàn)檫@一神奇的評(píng)估！

一棟還停留在圖紙上的大樓，是否能夠“畫(huà)”出數(shù)億價(jià)值呢？

空中樓閣評(píng)估增值882%/

2013年12月31日，航天通信發(fā)布公告，航天通信與其全資子公司杭州中匯共同持有的天澤房地產(chǎn)對(duì)應(yīng)45%股權(quán)價(jià)值評(píng)估為3.54億元，增值額3.18億元，增值率882.41%。

這份由銀信資產(chǎn)評(píng)估有限公司出具的評(píng)估報(bào)告顯示，評(píng)估范圍為該部分股權(quán)對(duì)應(yīng)的天澤房地產(chǎn)部分未來(lái)房地產(chǎn)及應(yīng)付土地款差價(jià)，具體為辦公樓面積28000平方米，建筑層數(shù)22層，主樓層高3.8米，設(shè)計(jì)一層為大廳及商業(yè)用房、二層商業(yè)用房、三層及以上為寫(xiě)字樓。主樓每層平均1159平方米，設(shè)計(jì)電梯5臺(tái)，每層設(shè)公共衛(wèi)生間一處。地下室為二層，并和其他樓群地下室成整體。該幢樓裝修標(biāo)準(zhǔn)按甲級(jí)寫(xiě)字樓裝修，項(xiàng)目公司股東會(huì)決議約定裝修費(fèi)用2100元/平方米。評(píng)估基準(zhǔn)日為2013年11月30日。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，從報(bào)告來(lái)看，本次評(píng)估采用市場(chǎng)法按評(píng)估基準(zhǔn)日可比實(shí)例交易價(jià)格經(jīng)修正后的價(jià)值確定委估對(duì)象對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)價(jià)值最終評(píng)估結(jié)果。

因此，對(duì)于天澤房地產(chǎn)45%股權(quán)的評(píng)估，銀信資產(chǎn)評(píng)估有限公司給予的評(píng)估為，28000平方米辦公樓的評(píng)估單價(jià)為15000元，評(píng)估值4.20億元；地下車位140個(gè)，評(píng)估單價(jià)11萬(wàn)元，評(píng)估值1540萬(wàn)元；應(yīng)付土地款差價(jià)為-8183.02萬(wàn)元；因此，航天通信及全資子公司杭州中匯持有的對(duì)應(yīng)天澤房地產(chǎn)45%股權(quán)評(píng)估值為3.54億元。因此此次航天通信轉(zhuǎn)讓的35%股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格為2.75億元，而天澤房地產(chǎn)2013年11月成立時(shí)航天通信35%股權(quán)只出資了2800萬(wàn)元。

未蓋房產(chǎn)評(píng)出數(shù)億天價(jià)/

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，這其中存在著兩個(gè)重大疑點(diǎn)：一、此次評(píng)估產(chǎn)權(quán)依據(jù)的其中之一為土地使用權(quán)證書(shū)復(fù)印件，可是天澤房地產(chǎn)截至評(píng)估基準(zhǔn)日都還未辦結(jié)土地權(quán)證；二、本次評(píng)估對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)尚未開(kāi)發(fā)，對(duì)于一幢尚處于“圖紙中”的大樓，如何能夠評(píng)估其存在的價(jià)值。

一方面，根據(jù)評(píng)估報(bào)告書(shū)，此次評(píng)估的產(chǎn)權(quán)依據(jù)為：項(xiàng)目公司企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、驗(yàn)資報(bào)告；土地使用權(quán)證書(shū)復(fù)印件；項(xiàng)目公司提供的各類資產(chǎn)清查評(píng)估申報(bào)明細(xì)表；其他有關(guān)產(chǎn)權(quán)證明。

其中重要的一項(xiàng)是土地使用權(quán)證書(shū)復(fù)印件。

然而根據(jù)航天通信2013年12月31日發(fā)布的 《關(guān)于合作建房事宜進(jìn)展情況的公告》顯示，2013年11月14日，項(xiàng)目公司杭州天澤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司注冊(cè)成立；2013年12月11日，項(xiàng)目公司天澤房產(chǎn)供地手續(xù)履行完畢并辦結(jié)土地權(quán)證。

也就是說(shuō)，天澤房地產(chǎn)供地手續(xù)履行完畢并辦結(jié)土地權(quán)證時(shí)是晚于此次評(píng)估基準(zhǔn)日2013年11月30日的。那么，在評(píng)估基準(zhǔn)日，天澤房地產(chǎn)的供地手續(xù)和土地權(quán)證并沒(méi)有辦理完畢。在這樣的情況下，“產(chǎn)權(quán)依據(jù)”里怎么會(huì)出現(xiàn)一份還沒(méi)有拿到手上的土地使用權(quán)證書(shū)復(fù)印件？

另一方面，在評(píng)估報(bào)告中“評(píng)估程序?qū)嵤┻^(guò)程和情況”中提到，本公司接受資產(chǎn)評(píng)估委托后，選派評(píng)估人員，組成項(xiàng)目評(píng)估小組開(kāi)展評(píng)估工作。其中現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查一欄特別提到：“根據(jù)評(píng)估業(yè)務(wù)的具體情況對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行必要的勘查，包括對(duì)不動(dòng)產(chǎn)和其他實(shí)物資產(chǎn)進(jìn)行必要的現(xiàn)場(chǎng)勘查，了解資產(chǎn)的使用狀況及性能”。

然而，眾多方面證明，作為最重要的不動(dòng)產(chǎn)之一的辦公大樓，尚未動(dòng)工，更不可能進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查了。

銀信資產(chǎn)評(píng)估有限公司還在這份評(píng)估報(bào)告中的特別事項(xiàng)說(shuō)明：“截止至評(píng)估基準(zhǔn)日，由于該項(xiàng)目剛?cè)〉猛恋厥褂脵?quán)，尚未進(jìn)行初步設(shè)計(jì)。”同時(shí)，在評(píng)估方法的選擇里，報(bào)告再次指出：“本次評(píng)估對(duì)象對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)尚未開(kāi)發(fā)”。與此同時(shí)，天澤房地產(chǎn)2013年12月11日才辦結(jié)土地權(quán)證，而此次評(píng)估基準(zhǔn)日早于其辦結(jié)土地權(quán)證之前，更不可能對(duì)這塊土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)。因此，多方證明，截至評(píng)估基準(zhǔn)日，這棟辦公大樓還存在于“圖紙中”。然而，這棟“紙面”的辦公大樓、加上這塊評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)還未辦結(jié)土地權(quán)證的土地，竟然仍被評(píng)出了3.54億元的“天價(jià)”。

注冊(cè)評(píng)估師稱不符合評(píng)估準(zhǔn)則/

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者咨詢數(shù)位資深注冊(cè)評(píng)估師，他們均表示這并不符合評(píng)估準(zhǔn)則。一位成都地區(qū)楊姓注冊(cè)評(píng)估師向記者表示，雖然不知道別的評(píng)估公司是如何做評(píng)估的，但是我們做評(píng)估的一個(gè)基本原則是，有證可依。具體來(lái)說(shuō)，就是如果要評(píng)估土地，我們要看到土地的土地證，要評(píng)估房產(chǎn)，我們要看到房產(chǎn)證，如果只有一塊土地，我們就只能對(duì)土地價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，當(dāng)然如果土地上面有正在修建的房產(chǎn)，但尚未完工，這部分可能按在建工程進(jìn)行評(píng)估，但是如果房產(chǎn)都還沒(méi)開(kāi)始修建，是不可能對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估的。在評(píng)估基準(zhǔn)日，我們會(huì)對(duì)所有的評(píng)估對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)勘查并且拍照，不可能說(shuō)圖紙上的東西就來(lái)進(jìn)行評(píng)估。如果對(duì)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)進(jìn)行評(píng)估，假設(shè)一個(gè)極端的現(xiàn)象，我們進(jìn)行了評(píng)估后，這個(gè)房產(chǎn)遲遲未建，或者沒(méi)錢了不修了，那么數(shù)年后這里都只有土地價(jià)值，沒(méi)有房產(chǎn)價(jià)值，那這是完全違反規(guī)則的。

與此同時(shí)，記者通過(guò)公開(kāi)電話咨詢國(guó)內(nèi)大型評(píng)估機(jī)構(gòu)中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)，其相關(guān)負(fù)責(zé)人員表示按照當(dāng)時(shí)的評(píng)估基準(zhǔn)日的狀況進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)有土地，就能評(píng)估土地價(jià)值，有房產(chǎn)，就能評(píng)估房產(chǎn)價(jià)值，如果房子還沒(méi)修建是不能評(píng)估的，要等房子修好后才能進(jìn)行評(píng)估。

而另一位張姓資深注冊(cè)評(píng)估師也表示，被評(píng)估物不存在的評(píng)估，實(shí)際案例中還沒(méi)見(jiàn)過(guò)，這違反了評(píng)估準(zhǔn)則。

對(duì)此，記者也多次致電航天通信董秘徐宏偉尋求解答，但他表示公告已經(jīng)說(shuō)清楚所有事情，未予解答便掛掉了記者電話。航天通信如此大費(fèi)周章進(jìn)行“另類”評(píng)估，其背后邏輯何在？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》將繼續(xù)關(guān)注。