新華網(wǎng)北京6月11日電（記者 廖佳）步入2014年，伴隨著各地商品住宅成交量的下跌，部分城市存量高企。一時(shí)間，樓市“拐點(diǎn)論”呼聲再起，各路大佬看法不一，紛紛就房價(jià)走勢展開一番“舌槍唇劍”。

住房市場供給過剩了嗎？房價(jià)會否步入下跌通道？空置率之謎還要“空置”多久？來自中國家庭金融調(diào)查與研究中心的報(bào)告顯示，中國住房市場需求乏力，供給過剩，空置房近5000萬套，住房市場下行趨勢已明。

空置率數(shù)據(jù)之爭

上周，國新辦就棚戶區(qū)改造和保障性住房建設(shè)工作進(jìn)展情況舉行發(fā)布會。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部總經(jīng)濟(jì)師馮俊曾在答記者問時(shí)表示，現(xiàn)在對于空置率沒有一個準(zhǔn)確的官方定義。

西南財(cái)大中國家庭金融調(diào)查與研究中心主任甘犁昨日在發(fā)布《城鎮(zhèn)住房空置率及住房市場發(fā)展趨勢》的報(bào)告時(shí)將“空置住房”分為兩類：僅擁有一套住房家庭因外出務(wù)工等原因而空置的自有住房（簡稱為“人房分離”）；多套房家庭持有的，既未自己居住，也未出租的住房。

根據(jù)上述定義，該中心的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，城鎮(zhèn)地區(qū)自有住房空置率很高，而且迅速上升。2011年為20.6%，2013年上升至22.4%。據(jù)此估算，我國城鎮(zhèn)地區(qū)空置的住房總量約為4898萬套。

報(bào)告還顯示，從區(qū)域差異看，一、二線城市分別為21.2%與21.8%，三線城市（除一、線城市以外的其他所有城鎮(zhèn)地區(qū)）住房空置率最高，為23.2%。而從其他地區(qū)的數(shù)據(jù)來看，2000年至今，美國的空置率介于1%-3&的水平。此外，香港地區(qū)的住房空置率低于5%。

“大量的住房空置，造成了社會資源的嚴(yán)重浪費(fèi)。據(jù)測算，截至2013年8月，空置住房占據(jù)了4.2萬億的住房貸款余額，降低了金融市場的效率。” 甘犁說。

其實(shí)，作為經(jīng)常被用來衡量樓市健康程度的一個重要指標(biāo)，住房空置率一直備受關(guān)注。早在2010年，國家統(tǒng)計(jì)局曾表示，目前關(guān)于房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)方面的制度還不能計(jì)算出空置率這樣的指標(biāo)。因此，對于這份“姍姍遲來”的數(shù)據(jù)，也有人提出異議。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對新華網(wǎng)記者表示，住房空置率數(shù)據(jù)對于國內(nèi)來說，一直是一個謎，因?yàn)楣俜轿茨馨l(fā)布權(quán)威數(shù)據(jù)，各種民間數(shù)據(jù)混雜。他同時(shí)認(rèn)為，對于中國房地產(chǎn)市場來說，目前局部市場的確存在空置率高的情況，但這種空置不均衡。比如一線城市，目前空置率不超過10%，而部分三四線城市的空置率可能會超過20%。

供給過剩之辯

根據(jù)西南財(cái)大報(bào)告，截至2013年8月底，中國城鎮(zhèn)家庭住房擁有率已高達(dá)87.0%，同時(shí)，18.6%的城鎮(zhèn)家庭擁有兩套及以上住房。剛性住房需求自2011年8月的28.2%降至2013年8月的24.6%，變化較為顯著。

甘犁表示，根據(jù)測算，中國城鎮(zhèn)地區(qū)可實(shí)現(xiàn)住房需求約為3250萬套。按照國家統(tǒng)計(jì)局公布的截止今年3月末的待售商品住宅面積估算，目前待售商品住宅約為350萬套，再加上自有空置住房4898萬套，目前的供給為5248萬套。因?yàn)?，現(xiàn)有的存量住房完全可以滿足可實(shí)現(xiàn)住房需求。

“中國住房市場需求乏力，供給過剩，住房市場下行趨勢已明。”上述報(bào)告指出。“同時(shí)，在樓市調(diào)控中，應(yīng)注重盤活存量、減少浪費(fèi)。”

“大炮”華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)曾在5月撰文指出，中國正處于城鎮(zhèn)化的高峰期，且原有的住房條件嚴(yán)重滯后于經(jīng)濟(jì)增長和消費(fèi)需求。所有國家在城鎮(zhèn)化同步發(fā)展的階段，房地產(chǎn)也都如此高增長。

他還在另一篇文章中駁斥“拐點(diǎn)論”，并明確表示房價(jià)長期下降幾乎是不可能的，真正的拐點(diǎn)是降價(jià)也無人購買。早上蔬菜的價(jià)格與晚上的不同只能叫調(diào)整或策略。

對此，甘犁及其團(tuán)隊(duì)在報(bào)告中則在報(bào)告中指出，根據(jù)測算，城鎮(zhèn)化率每提高10個百分點(diǎn)，住房空置率將下降2.6個百分點(diǎn)。報(bào)告認(rèn)為，城鎮(zhèn)化進(jìn)程帶來的住房需求雖然可以降低空置率，但消化能力非常有限。

甘犁強(qiáng)調(diào)，“空置住房存在較大風(fēng)險(xiǎn)，房價(jià)一旦下跌，空置住房更容易虧本甚至資不抵債。另外，雖然房價(jià)下跌對空置住房沖擊不小，但從整體來看，房價(jià)下跌，銀行的房貸風(fēng)險(xiǎn)不大。”

業(yè)內(nèi)專家表示，作為佐證房地產(chǎn)泡沫的重要數(shù)據(jù)，官方空置率數(shù)據(jù)的盡早出爐將有助于厘清中國樓市的供需狀況以及研判房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

原文鏈接：http://news.xinhuanet.com/finance/2014-06/11/c_126605061.htm