北京樓市膠著狀態(tài)正在被打破——城南已率先“淪陷”，尤其是南五環(huán)外的大量項(xiàng)目，變相降價(jià)措施不斷加碼。

證券時(shí)報(bào)記者日前對(duì)北京亦莊、臺(tái)湖、大興、房山等城南典型樓盤(pán)進(jìn)行實(shí)地探訪發(fā)現(xiàn)，一方面房企推盤(pán)量大增，另一方面諸多知名樓盤(pán)網(wǎng)簽率卻不足三成，為把購(gòu)房者從觀望情緒中喚醒，開(kāi)發(fā)商們絞盡腦汁，各種變相降價(jià)措施接踵而至。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，城南區(qū)域規(guī)劃過(guò)度透支是本輪變局的原罪，目前降價(jià)帷幕剛掀開(kāi)一角，不好輕言底部。眼下這些暗中降價(jià)手段不足以激活市場(chǎng)，預(yù)計(jì)下半年還會(huì)有更大尺度的降價(jià)促銷(xiāo)措施。

局部房?jī)r(jià)與自住房持平

最近，北京城南片區(qū)很多項(xiàng)目不好賣(mài)，開(kāi)發(fā)商們壓力大增，于是，精裝改毛坯、降低品質(zhì)、團(tuán)購(gòu)、促銷(xiāo)等變相降價(jià)現(xiàn)象涌現(xiàn)。

位于東南五環(huán)外通州臺(tái)湖區(qū)域的東亞怡園(東亞印象臺(tái)湖)，精裝住宅開(kāi)盤(pán)價(jià)從預(yù)期的2.6萬(wàn)元/平方米降到2.2萬(wàn)元/平方米，近期又推出了最低價(jià)格為2萬(wàn)元/平方米的公寓毛坯房。

該樓盤(pán)降價(jià)行為3月份就得到了東亞新華地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)管理中心總監(jiān)賈玉鵬的證實(shí)，并表示降價(jià)是為了加快資金周轉(zhuǎn)用來(lái)增加土地儲(chǔ)備。目前2萬(wàn)元/平方米的價(jià)格，跟同為五環(huán)附近豆各莊、東壩的自住房一個(gè)價(jià)，甚至還有所倒掛。

位于南五環(huán)外亦莊區(qū)域的金域東郡(金第萬(wàn)科·金域東郡)，目前在售項(xiàng)目均價(jià)2.6-2.8萬(wàn)元/平方米，與去年12月開(kāi)盤(pán)均價(jià)3.5萬(wàn)元/平方米相比，降了25%，并且還有首付5萬(wàn)抵21萬(wàn)的優(yōu)惠，而周邊在售項(xiàng)目均價(jià)也都在3.4萬(wàn)元/平方米左右。

“我們價(jià)格低是因?yàn)楫?dāng)初拿地成本比其他項(xiàng)目低，而且這期產(chǎn)品與上期不一樣：上期是低密度板樓，這期是板塔結(jié)合的高層；上期裝修品質(zhì)比較高，這期裝修標(biāo)準(zhǔn)低一些；上期2015年交房，這期晚一點(diǎn)，要到2016年交房。因此，整體價(jià)格雖然降了點(diǎn)，但沒(méi)想象那么嚴(yán)重，也就不到1千塊。”金域東郡的一位銷(xiāo)售人員表示。

一位關(guān)注周邊樓盤(pán)的看房客向記者表示，最近這邊樓盤(pán)很多都在降，不過(guò)相關(guān)樓盤(pán)的銷(xiāo)售人員明面上并不愿意承認(rèn)是降價(jià)，但優(yōu)惠的幅度擺在那，降價(jià)促銷(xiāo)的意圖很明顯。

離金域東郡不遠(yuǎn)處的海梓嘉園(北京城建(7.06, 0.00, 0.00%)·海梓府)也暗中降價(jià)，近期推出20套特價(jià)房，每平方米價(jià)格從2.88萬(wàn)元起，比之前每平方米3.5萬(wàn)元的均價(jià)下調(diào)了17%，而該樓盤(pán)去年12月拿到的預(yù)售證價(jià)格最高達(dá)41644元/平方米，目前銷(xiāo)售的房源仍是當(dāng)時(shí)取證的同一批房源。

海梓府售樓處的一位銷(xiāo)售人員向記者表示，這些特價(jià)房并非因樓盤(pán)降價(jià)，“前期的百人團(tuán)購(gòu)活動(dòng)推廣力度比較大，為了緩沖，又推出20套特價(jià)房，與團(tuán)購(gòu)價(jià)基本差不多，也是品牌推廣需要”。

一位來(lái)售樓處簽合同的李女士告訴記者，她正好趕上了之前的團(tuán)購(gòu)活動(dòng)，整體算下來(lái)總共優(yōu)惠了五六十萬(wàn)。

位于大興區(qū)域西南五環(huán)外的華潤(rùn)九里(華潤(rùn)公元九里)，推廣價(jià)格從3.7萬(wàn)元/平方米降到3.3萬(wàn)元/平方米，目前在售精裝公寓價(jià)格3.4-3.8萬(wàn)元/平方米，可以參加2萬(wàn)抵5萬(wàn)的優(yōu)惠活動(dòng)，而洋房的價(jià)格是3.7萬(wàn)元/平方米。

縱觀本輪城南變局，帶頭大哥是萬(wàn)科。3月14日上興佳園(住總?cè)f科橙)首期開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售均價(jià)為21680元/平方米，原本計(jì)劃的精裝修也改為毛坯，而其此前宣傳的精裝修售價(jià)為26000-27000元/平方米。

樓盤(pán)普遍簽約率低

記者查看了北京市住建委網(wǎng)站上新建商品住宅公示信息，東亞怡園(東亞印象臺(tái)湖)、金域東郡(金第萬(wàn)科·金域東郡)、海梓嘉園(北京城建·海梓府)這3個(gè)降價(jià)樓盤(pán)的簽約率均不足三成，分別是29%、12%、26%，周邊的怡景名苑(楓丹壹號(hào))、金茂悅家園(亦莊·金茂悅)簽約率竟不足10%，與2013年動(dòng)輒日光的場(chǎng)景相比，市場(chǎng)近乎速凍，即使跟全市情況比較，城南樓盤(pán)滯銷(xiāo)現(xiàn)象仍較突出。

盡管還有一些已預(yù)定、在資格審查中或網(wǎng)上聯(lián)機(jī)備案的客戶(hù)沒(méi)算在內(nèi)，但是這些項(xiàng)目銷(xiāo)售壓力依然很大。

領(lǐng)銜降價(jià)的住總?cè)f科橙項(xiàng)目，由于把握市場(chǎng)先機(jī)，加上實(shí)際售價(jià)比預(yù)期低了數(shù)千元，且略低于周邊在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格，在引出“降價(jià)風(fēng)波”的同時(shí)，也招來(lái)1140組客戶(hù)搶購(gòu)333套房源，開(kāi)盤(pán)售罄，成為城南變局的少數(shù)脫困者。

西南五環(huán)外的房山區(qū)域雖然沒(méi)有明顯降價(jià)盤(pán)，但銷(xiāo)售壓力也很大，因?yàn)闃潜P(pán)太多，扎堆兒。記者根據(jù)北京市住建委網(wǎng)站上預(yù)售商品住宅公示信息統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)房山區(qū)域拿到預(yù)售證的項(xiàng)目就有18個(gè)，占整個(gè)北京市預(yù)售項(xiàng)目的近兩成。

不過(guò)，在大多項(xiàng)目降價(jià)銷(xiāo)售的同時(shí)，也有樓盤(pán)的銷(xiāo)售人員表示對(duì)市場(chǎng)有信心，近期不會(huì)降價(jià)。

同樣在南五環(huán)亦莊區(qū)域的怡景名苑(楓丹壹號(hào))，近日二期開(kāi)盤(pán)均價(jià)4萬(wàn)元/平方米，而一期均價(jià)為3.5萬(wàn)元/平方米，精裝小戶(hù)型還有3萬(wàn)抵5萬(wàn)的優(yōu)惠。

“我們項(xiàng)目賣(mài)的特別好，5月10日當(dāng)天開(kāi)盤(pán)240套，賣(mài)了200套。” 楓丹壹號(hào)的一位銷(xiāo)售人員告訴記者，買(mǎi)該項(xiàng)目的都是改善型需求，該項(xiàng)目精裝品質(zhì)高，因此價(jià)格相對(duì)周邊其他項(xiàng)目高些，等下半年項(xiàng)目里的別墅開(kāi)盤(pán)后，價(jià)格還要上調(diào)。

不過(guò)，記者根據(jù)北京市住建委網(wǎng)站上新建商品住宅公示信息計(jì)算，楓丹壹號(hào)的簽約率并沒(méi)有銷(xiāo)售宣傳的那般形勢(shì)好，僅有8%。

還有一樓盤(pán)值得注意，5月22日開(kāi)盤(pán)的“亦莊·金茂悅”推出5棟樓共208套住宅，目前只有1套處在資格核驗(yàn)中。

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