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每經(jīng)評論員 葉檀

房產(chǎn)商正在大規(guī)模轉型，成功者勝，失敗者離開市場。與以往現(xiàn)金流管理與市值管理不同，此次轉型是內(nèi)在基因的根本改變。

復星集團CEO梁信軍表示，房地產(chǎn)在未來6到8年內(nèi)逆轉，即使地方政府極力保持土地價格平穩(wěn)，以償還高額負債，但未來3到5年土地價格仍然會到達平衡點后開始逆轉。梁信軍考慮做蜂巢城市，以此跟傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)模式拉開距離。

所謂蜂巢城市，第一個差別就在于項目為城市提供的功能，不是簡單的居住功能、辦公功能，而是要有城市的核心功能。梁信軍直截了當?shù)卣f，“如果你過去一直碰房地產(chǎn)，為何不去碰碰大健康，從培訓教育、研發(fā)、醫(yī)藥制造、醫(yī)藥批發(fā)到零售，醫(yī)院下游到養(yǎng)老，再到醫(yī)療，整個大健康的產(chǎn)業(yè)支付、保險、支付渠道等等整個環(huán)節(jié)，很多人是可以做。”

單純讓人居住、讓人購物的住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)顯現(xiàn)頹勢，住宅的剛性需求與改善型需求隱現(xiàn)玻璃天花板，對制度的剛性需求超過了城市住宅的吸引力；而大批進城的新居民，需要一個長期的財富積累過程，才能形成新的購買力。商業(yè)物業(yè)則受到電商、同業(yè)競爭的巨大沖擊，寫字樓在到處建新區(qū)、企業(yè)動輒圈地自建的中小城市，簡直是在往脖子上套彈殼。地方政府并不是維持地價的定海神針，土地收入對財政固然十分重要，但在貨幣緊縮、企業(yè)負債率高企、居民預期不明確時，地方政府也不能直接掏出居民的錢包穩(wěn)定地價。

房地產(chǎn)需要新引擎，新引擎就是與稀缺資源相結合。

確實，制造業(yè)產(chǎn)能嚴重過剩，但過剩的背面，是很多資源嚴重稀缺。

一個個小城市不斷吸納人口，花極大的氣力與資本填平河湖，建起高樓大道，堵塞交通，以為這才是現(xiàn)代的象征，殊不知在一手摧毀自己的環(huán)境競爭力，將自己與其他大城市放到同一平臺上競爭，這種不自量力的行為獲得了GDP與高額負債，使這些城市在競爭中處于完敗地位。中國不需要那些星羅棋布的金融城，需要的是立足于當?shù)氐耐晟频慕鹑诜諛I(yè)，恰恰在這一方面，各地乏善可陳，基本上處于同質(zhì)競爭的尷尬局面。

所謂旅游地產(chǎn)，就是在日常生活之外在家庭再開一個窗口，這個窗口提供的是平常大都市中難得一見的休閑體驗，是笙歌曼舞、小橋流水、綠樹成蔭，是仰頭即風景，給好友、家庭相聚休息的空間，細致的服務體現(xiàn)在所有的上網(wǎng)、交通等細微之處，國內(nèi)能夠略具規(guī)模、象些樣子的旅游地產(chǎn)并不多。

無論是現(xiàn)在還是今后幾十年，中國最稀缺的是教育、養(yǎng)老等服務業(yè)，房地產(chǎn)與這些稀缺服務業(yè)的結合，綻放出奇葩。房屋成交低迷時，城市學區(qū)房逆勢堅挺：上海市靜安區(qū)，一套破舊的小戶型二手學區(qū)房單價可達8萬~10萬元/平方米。更夸張的北京，一套靠近北京市第二實驗小學的學區(qū)房報價甚至超過30萬元/平方米。房產(chǎn)質(zhì)量不高，房價卻堅挺無比，不是這些老房子本身有什么優(yōu)勢，而是這些房地產(chǎn)享受了稀缺的優(yōu)質(zhì)教育資源溢價。對學區(qū)房最重大的打擊是，地方政府改變?nèi)雽W規(guī)則。

與學區(qū)房同樣稀缺的房產(chǎn)是養(yǎng)老地產(chǎn)，享受政府補貼的優(yōu)質(zhì)養(yǎng)老院需要排隊10年以上，而其他高檔養(yǎng)老院則以保險、保證金等方式，在沒有產(chǎn)權的情況下享受著每平方米1萬元以上的高價。社會養(yǎng)老院保持盈虧平衡不易，而大型養(yǎng)老地產(chǎn)回收了滾滾現(xiàn)金流，再過10年養(yǎng)老資源更加稀缺，養(yǎng)老地產(chǎn)將享受高昂的養(yǎng)老服務溢價。

其他稀缺資源包括體驗式商業(yè)地產(chǎn)，以及擁有豐富產(chǎn)業(yè)集群經(jīng)驗的產(chǎn)業(yè)園地產(chǎn)等等，房地產(chǎn)轉型的過程，就是與社會稀缺資源結合，開發(fā)商轉型為特色服務商的過程。

房產(chǎn)商轉型，他們不僅要建房、建城，甚至提供部分政府職能，設置學校、醫(yī)院、環(huán)境等，跨過這一步，房地產(chǎn)開發(fā)商將立于不敗之地。